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投資利回り至上主義のラブ☆スカイです。

さて、投資を行ううえで2つのスタイルが存在します。

まず、「レバレッジ主義投資」と

「現金主義投資」です。

現金主義でも、レバレッジ主義でも、お金の増加のスピードが異なるだけで、

投資としては成り立ちます。何もしないより100倍ましです。

お金の増加のスピードについては、現金主義よりレバレッジ主義の方が

大きいのですが、投資判断ミスを犯したときの損失も大きくなります。

レバレッジ投資とは、お金を借りて、借りたお金を使って投資を行い、

その利益が、借金の利息を上回れば成り立つ投資法です。

レバレッジ投資のリスクを各投資ごとに比較してみましょう。

〇初期条件

自己資金１０００万円でスタートします。

①株式の信用取引(レバレッジ３倍)

リスクとしては、日経平均が1日最大の下落幅を記録した

ブラックマンデーだと、-１４．９％（東証1部銘柄の約49％がストップ安）

があります。

投資額：３０００万(自己資金１０００万、借金２０００万)

下落率：14.9％

損失発生期間：1日

利益：３０００万×-0.149=-４４７万

投資後資金=自己資金+利益 ＝1000万-447万=553万

利益率=-44.7％(1日で発生)

②FX投資　20倍のレバレッジ

現在８０円/ドルとして、ドル円の1日当たりの

最高変動幅は1.42円/日で計算します。

投資額：２億(自己資金１０００万、借金１億9000万)

下落率：1.42/80*100=1.8％

損失発生期間：1日

利益：１億９千万×-0.018=-342万

投資後資金=自己資金+利益 ＝1000万-342万=65.8万

利益率=-34.2％(1日で発生)

２億の取引をしても、

意外に株式投資よりリスクが少ないようです。

レバレッジを１５倍程度で行えば、案外安全な投資ですね。

③不動産投資　２０％自己資金投入した場合(レバレッジ5倍)

実利回り7％の物件(新築低めで設定)

金利を4％(公正を期す為、超高めで設定)

全国の賃貸用住宅の空室率18.9％を採用し、

25年間ずーとこの空室が続くとして計算します。

投資額：5000万(自己資金１０００万、借金4000万)

下落率(空室率採用)：18.9％

損失発生期間：25年

25年間のローン支払い総額：6300万

利益：5000万×0.07×25年×0.81(入居率)-6300万=+787万

投資後資金=自己資金+利益 ＝1000万+787万=1787万

利益率=＋78％(25年で)

=＋0.8％(比較のため1日に単純換算)

なんとこれだけ不利にしても、

25年で787万の儲けとなるのです。

さらに土地が残りますので、売れば、さらにキャッシュが増えます。

計算は、空室率と金利に左右されますが、

現在1.5％でいける金利を当初から4％に設定している事自体がかなりリスクを考慮していますし、

空室率18.9％が見積もり少ないと批判される方がいるかもしれませんが、

この空室率は、全国平均ですし、私が推奨するのは、

新築のアパートでディベロッパー販売の収益物件で考えています。

(田舎に土地を持っているからアパートを立てる方は絶対失敗しますので、除外しています。)

この計算結果だけでも

新築の物件を都会に建てる事に対して
リスクがどれだけ小さいかが

ご理解いただけると思います。

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