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3月はブログも全く更新できず

ブログ投稿をお待ちの読者の方々には

ご心配おかけしました。多くのご要望がありましたが

とっても忙しくて手が回りませんでした！

さて、新年度まもなく「令和元年」となりますが

わたしが年度末何をしていたかというと

３つの作業を粛々と計画を練って実行しておりました。

それは、

➀　新築アパート4棟目の借換

②　コインランドリー２店舗目の借換

③　リサイクルショップ３店舗目の検討

以上３つの業務に邁進しておりました！

まずは、

５年前に建設したわたくしの

四棟目の新築アパートの借換からです。

昨年の時点では

一棟目、二棟目、三棟目はF銀行

四棟目、五棟目はＭ銀行

六棟目はS銀行でした

六棟目は昨年末S銀行からF銀行に借換に成功しています

金利2.7％→1.1％

金利差では1.6％の利益アップです。

3600万のローン借換で1.6％の金利差だと

単純に年間30万円

25年間で600万円の利益アップです！！

さて、その後

四棟目のＭ銀行と交渉を進めてきましたが

現在の金利1.7％から下がりそうにありません

そこで、銀行を変更することを決め

私のメイン銀行のF銀行に交渉しました

F銀行のに審査を出した結果は

なんと1.1％okの内諾を頂きました。

1.1％に借り換えた場合は借換手数料を

支払っても毎月1.5万円、年間18万円の

キャッシュが増えます。

この金利差が20年続くと

360万円の利益アップです。

さっそく現在のＭ銀行に借り換えする旨を

打診しました

すると、Ｍ銀行から1.26％の提案を受けました

Ａ銀行は1.1％ですが、

借換の手数料が掛かりますが

Ｍ銀行の場合は契約更新ですから

手数料が掛かりません

ですから、1.26％でも

Ａ銀行の1.1％とキャッシュ面では

ほぼ同じ利益アップとなります。

と言うことで私は同じＭ銀行で契約更新する事を

選択する事にしました。

せっかく1.1％を提案してくれたＡ銀行には悪いですが

すべての物件をＡ銀行にするよりは

Ａ銀行とＭ銀行の両方と永くお付き合いした方が

メリットがあると判断しました。

来年は私の最後の借換交渉が待っています

五棟目アパートです。

その五棟目もＭ銀行ですから

また同じようにＡ銀行ぶつけようかしらね～

さて、

新築アパートの借換は成功を収めました

平行して実は

コインランドリーの借換にも着手しました

コインランドリーは初年度は1店舗当たり150万～250万

の赤字スタートとなります。

わたしの場合は2店舗ですから

その2倍の300万～500万の赤字スタートです。

おかげで、わたしの経営する会社の会計上でも

わたし個人の方でも利益がペーパー上ですが

上がりませんので

全く税金を払わなくて良い状態にすることができました

節税効果は抜群ですね

初年度赤字で節税する上に

あずかり消費税の相殺で消費税還付を300万も

受ける事ができました。

しかし大きな節税効果も

大きな赤字がでる初年度だけです。

わたしの保有する2店舗とも

徐々に収支がトントンとなり始め

時折収支逆転で利益が出る月も

出始めました。

と言うことで

利益が出始めた2号店の四国の店舗4400万円を

借り換えることを決断しました

借換は金利交渉では無く

1年間のリスケです。

リスケとは1年間支払いを保留してもらう特約を

付けることです。

もちろんその間は金利のみ支払うことになりますが

1年間待ってもらうことで

徐々に手のこりのキャッシュを増やして

体力を温存することができます。

また、さらに特約で

一年後からコインランドリーの売上げ連動型

の支払いになるような特約も付けることに成功しました

これなら

1年支払いを延ばし、体力を付けつつ

二年後（実際には三年後）には売上げ連動支払いで

経営を安定させることができますね。

こちらも

しっかり借換成功しました

わずか一ヶ月で2つの大型借換を

実践しましたので

とてもとてもブログを更新する余裕が無かったのです。

でも良い情報でしょ？

さて、わたしの3つめの行動

実がこれが一番大きな活動となりましたが

今年度中に3店舗目のリサイクルマートを

オープンする目処が立ちそうです！

昨年1年で2店舗オープンしましたが

FTC株式会社のリサイクルマートランキングでも

15位以内には、入賞できるまでに成長させることができました

中でもリサイクルマートフレスポ鳥栖店は

全国ランキングで5位の買取実績も達成しています。

絶好調です。

そんな利益を生んでくれる

FTC株式会社のリサイクルマート経営

資金が貯まれば次は拡大しかありません！

と言うことで3店舗目の出店地域を模索していました

本部と提携してシミュレーションして

なんとか立地が決まりそうです

出店場所は口外できませんが

ブログでの発表をお待ちくださいね～

なんとか新年度一号投稿ができて良かったです。

さて、

わたしのメイン投資先の新築アパートで、

私も四棟の物件を新築してもらった

三和エステートで今月もセミナーがあるようです。

なんと今回は参加費2000円

わたしも時間が合えば参加しようと考えています。

みなさん出席してみませんか？

私が紹介すれば

うまくいけば参加費を値引いてくれるかもですよ！

でわ！

次回は、

借換の詳細資料を公開しますね

でわでわ

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