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中古賃貸アパートの情報が届いたので
見ていたのですが・・・・
利回りが悪すぎる・・・・新築より悪いのはどうかと思いますね。
場所は、福岡市内で地区10年以内で問い合わせたのですが
以下のような結果でした。
①築７年 木造２F
利回り＝７．６２
価格＝６８５０万
②築１年 木造２F
利回り＝７．４１
価格＝４７７０万
③築２年 木造２F
利回り＝６．１７
価格＝７２８０万
④築２年 木造２F
利回り＝６．４１
価格＝７３００万
うーん、これなら、信頼の於けるお得意さんに
新築段取りしてもらったほうが良いかもねー
あと、
今日、福岡の大手中古販売会社さんから
電話がありました。
その販売会社さんとは
times不動産販売さんです。
実は、2年前に、ラブレターを出していました。
今だからいえますが
とても恥ずかしい無いようです。
ラブレターの内容をざっと紹介すると
「わたくし、〇〇と申します。
年収〇〇で新築アパート3棟を保有するものです。
年間キャッシュフローは〇〇ほどあります。
貯金は３００万ほどございますが、
アパートをまだまだ増やしたいと思っています。
夢は、１０年で１０棟です。
ぜひ、有料物件を紹介していただけないでしょうか？」
上記の内容のメールを送っていました。
当時は、アパート１０棟は信じてもらえず、メールをいただくだけの
関係でした。
そんな中今日２年ぶりに電話が来たのです。
「ラブ☆スカイ様その後どうでしょうか？
夢には近づきましたか？」
あの後、まさか私が２棟追加して５棟保有しているなんて
思ってなかったようです。
現在の状況をお伝えしたら・・・・・
「すぐに有料物件をお送りするのでご検討お願いします！」
って言われました。
メールが楽しみだ。
でも、よく聞いたら中古の利回り悪いね。
築２年で６．５％ですって！
新築でも、７．５％なのにね。
築２年で１０％の物件ないかな？
さて、
不動産投資のリスク評価としては
一般的に
ミドルリスクミドルリターン
と言われるゆえんは
前回述べましたよね。
復習すると
株式投資やFXはハイリスクハイリターン
預貯金はローリスクローリターン
なんて言います。
現在の貯金利息は0.01％程度ですが、
対して、
現在の物価上昇率は1％程度です
物価の上昇率より貯金の利息は低いので
毎年お金の価値は低下し続けています。
まあ、そういうわけで
言い直すと、
預貯金はローリスクローリターン
ではなく
預貯金はローリスクノーリターン
なのでしょうね。
さて、そんなわけで
ミドルリスクミドルリターン
と言われる
不動産投資が、実は
リスクがゼロだったってい言ったら
信じますか？
ちょっと言い方変えると
不動産投資をして
ある条件を満たした時点で
リスクが限りなくゼロに近づくのです。
だから、
不動産投資は
ミドルリスクミドルリターンではなくて
投資初期は、ミドルリスクミドルリターン
ある条件達成後は、
限りなくノーリスクミドルリターン
となるのです。
さて、今日はその説明をしましょう。
この話は、私が勝手に妄想している理論では
ありませんよ。
金融機関が実際にそう判断して融資をしているのです。
不動産投資をするために銀行に融資を打診したら
なぜ年収400万のサラリーマンに
銀行は8000万も貸し付けてくれるのでしょう？
よーく考えてくださいね。
もし、投資先の不動産がつまづいたら
8000万円を本業で返さなければなりません。
いや、金利3％で30年ローンであれば
1億3000万円程度を返さなければなりません。
年収400万なら、飲まず食わずでも
32年掛かります。そんなことは不可能ですが・・・（笑）
さて、なぜ銀行は、不動産投資に失敗したら
本業の年収400万では逆立ちしたって、
１００％返済が不可能な
サラリーマンに8000万を貸すのでしょう？
その辺をよく考えたら
答えは見えてきます。
銀行がおバカだから？
審査が甘いから？
そうではありませんね。銀行は
絶対に損をしない、確実な案件にしか
融資をしません。
リスクとリターンの関係が
リスク＞リターンであれば
絶対に100円だってお金をかしません。
そりゃそうですね。
そうなんです。
不動産投資で銀行から
融資を受けて不動産投資を
している投資家さんは
たとえ2億の借り入れがあっても
10億の借り入れがあっても、
銀行からは
リスク＜リターンに見えているのです！
世の中絶対なんてことは無いのですが
それが現実なのです。
年収400万のサラリーマンが
銀行から8000万借りて不動産投資をしている状態を
投資をしていない方、怖くて投資が出来ない方から見ると
「身の丈に合っていない高額な貸し付けでなんて
危ないことをしているんだろう」って
いうでしょう。もしかしたら日本人の8割が
そういうかもしれません。
でも、銀行の融資担当者はそうではありません。
「いやーこんなに利回りが良い、資産価値の高い
物件ですから、安心ですね！」って言って
8000万円を貸してくれるのです。
まさに、リスク＜リターンだと
銀行は判断した訳です。
もっとわかりやすく解説すると
銀行は
「何かあっても、この物件なら売却すれば
残債は回収可能だな、本当に素晴らしい物件だな！」
って判断で年収400万のサラリーマンに
8000万円を貸してくれるのです。
そうなのです。
銀行は貸し先の年収400万での
返済何て期待していないのです。
投資先の物件だけをみて8000万円を
貸しています。
そんなこと言ったって属性は必要だと
ラブ☆スカイに言われた！
というかもしれませんが、
属性は、本人の人間性を図る一つの指標として
チェックしているだけです。
要は、高収入を得ている方は
基本的に何らかの一般と違う
特徴・能力があるわけですから、
返済をしっかりしてくれるであろう。
となるわけです。
入社面接でも学歴が高い方が合格しやすいのも
学歴が高いということは
子どものころ頑張って努力したのでしょう！
入社しても勤勉に勤めてくれるであろうとの
判断です。同じです。
だから、高収入でなくても
勤続年数が長いサラリーマンも融資が付きやすいです。
勤続2年の年収800万よりも
勤続15年の年収400万の方が
融資が付きやすいことも多々あります。
あくまで、属性は貸し付ける方が
しっかり返済を勤勉にしてくれるかどうかの
判断材料だけなのです。
話を戻すと
銀行が年収400万のサラリーマンに8000万円を
貸すのは、
その物件が安全だからなのです。
安全とは30年間確実に破たんしないということではありません
途中で破たんしても売却すれば
回収できるという判断です。
このことは銀行にだけ都合が良いわけではありませんよ
ちょっと言い方を変えると、
途中で資金繰りが悪くなったら
売却して、最悪の事態を回避
することが出来るという意味です。
もう一度言いますよ
銀行融資を受けた
銀行からお墨付きを得た
賃貸不動産を経営するということは
投資家である私たちにとっては
何かあれば売却すれば、残債を清算して
通常の生活を続けることが出来る！
ということなのです。
通常の投資は融資を受けることが出来ないので
１００％自己資金での投資です
株式投資やFxで損失を出せば
すなわち自己資金減少です
しかし、不動産投資は
自己資金でする投資家は居ません
もしいたら、その方は間違い投資家です。
自己資金で購入するということは
銀行を使わないということです
すなわち、投資案件の良し悪しは自分で決めるか
不動産会社の言いなりです。
優秀な投資家なら
いくら自己資金があっても
銀行の融資を打診して
銀行の優秀な物件精査部隊の信用
お墨付きを得た物件を購入するでしょう。
銀行から融資を受けて投資する不動産投資の場合は
自己資金を入れても最大２０％程度でしょう。
私が紹介する業者さんなんて
頭金が１００万とか１５０万で、
日本ワークスやフュディアルクリエーションなら
頭金１０万程度ですし
ハーツアセットマネージメントに至っては
頭金ゼロをうたっています。
ということは最大自己資金が
必要な新築木造アパートでさえ
自己資金１５０なんて、１年から１年半で
回収完了です。
要は、建築後１年半程度経過したら
いつ何かあっても売却すればよい状態になるのです
もはやリスクゼロに限りなく近い状態でしょう。
理論上は不動産投資は
銀行の融資が付くなら
本人の属性なんて関係なく
その不動産投資物件はお墨付きをもらったことになるのです。
さあ、こんなリスクゼロに限りなく近い
投資案件があるのに
まだ、預貯金しますか？
まだ、何もしないのですか？
銀行にお金を預けていても
どんどん貨幣価値は低下し
毎年毎月毎日
どんどんお金の価値は目減りを続けます。
わたしは、そう思って日本ではどんどん借金額を
増やし続けます。
賃貸不動産を銀行のお墨付きで購入し
破たんリスクを限りなくゼロに近づけ
同時に借入額を増やすことで
貨幣価値の減少を利用して
借入額の価値減少によるメリットを享受しながら
節税する
不動産投資を行うことは
人生のポートフォリオに加えるべき
最高の目標です。
ぜひ、理論上でもリスクがゼロに近く
実際に銀行のお墨付きで
リスクが限りなくゼロに近い
不動産投資を行いましょう！
でわ！
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