不動産投資のリスクはゼロなのです。


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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 12 分です。

不動産投資のリスク評価としては

一般的に

ミドルリスクミドルリターン

と言われるゆえんは

前回述べましたよね。

復習すると

株式投資やFXはハイリスクハイリターン

↓こうなったらFXの自己資金はゼロになってしまいます。
fx%ef%bc%91%ef%bc%96%ef%bc%92%ef%bc%90%ef%bc%90%ef%bc%93

預貯金はローリスクローリターン

なんて言います。

現在の貯金利息は0.01%程度ですが、

対して、

現在の物価上昇率は1%程度です

物価の上昇率より貯金の利息は低いので

毎年お金の価値は低下し続けています。

まあ、そういうわけで

言い直すと、

預貯金はローリスクローリターン

ではなく

預貯金はローリスクノーリターン

なのでしょうね。

さて、そんなわけで

ミドルリスクミドルリターン

と言われる

不動産投資が、実は

リスクがゼロだったってい言ったら

信じますか?

ちょっと言い方変えると

不動産投資をして

ある条件を満たした時点で

リスクが限りなくゼロに近づくのです。

だから、

不動産投資は

ミドルリスクミドルリターンではなくて

投資初期は、ミドルリスクミドルリターン

ある条件達成後は、

限りなくノーリスクミドルリターン

となるのです。

さて、今日はその説明をしましょう。

この話は、私が勝手に妄想している理論では

ありませんよ。

金融機関が実際にそう判断して融資をしているのです。

不動産投資をするために銀行に融資を打診したら

なぜ年収400万のサラリーマンに

銀行は8000万も貸し付けてくれるのでしょう?

よーく考えてくださいね。

もし、投資先の不動産がつまづいたら

8000万円を本業で返さなければなりません。

いや、金利3%で30年ローンであれば

1億3000万円程度を返さなければなりません。

年収400万なら、飲まず食わずでも

32年掛かります。そんなことは不可能ですが・・・(笑)

さて、なぜ銀行は、不動産投資に失敗したら

本業の年収400万では逆立ちしたって、

100%返済が不可能な

サラリーマンに8000万を貸すのでしょう?

その辺をよく考えたら

答えは見えてきます。

銀行がおバカだから?

審査が甘いから?

そうではありませんね。銀行は

絶対に損をしない、確実な案件にしか

融資をしません。

リスクとリターンの関係が

リスク>リターンであれば

絶対に100円だってお金をかしません。

そりゃそうですね。

そうなんです。

不動産投資で銀行から

融資を受けて不動産投資を

している投資家さんは

たとえ2億の借り入れがあっても

10億の借り入れがあっても、

銀行からは

リスク<リターンに見えているのです!

世の中絶対なんてことは無いのですが

それが現実なのです。

年収400万のサラリーマンが

銀行から8000万借りて不動産投資をしている状態を

投資をしていない方、怖くて投資が出来ない方から見ると

「身の丈に合っていない高額な貸し付けでなんて
危ないことをしているんだろう」って

いうでしょう。もしかしたら日本人の8割が

そういうかもしれません。

でも、銀行の融資担当者はそうではありません。

「いやーこんなに利回りが良い、資産価値の高い

物件ですから、安心ですね!」って言って

8000万円を貸してくれるのです。

まさに、リスク<リターンだと

銀行は判断した訳です。

もっとわかりやすく解説すると

銀行は

「何かあっても、この物件なら売却すれば
残債は回収可能だな、本当に素晴らしい物件だな!」

って判断で年収400万のサラリーマンに

8000万円を貸してくれるのです。

そうなのです。

銀行は貸し先の年収400万での

返済何て期待していないのです。

投資先の物件だけをみて8000万円を

貸しています。

そんなこと言ったって属性は必要だと

ラブ☆スカイに言われた!

というかもしれませんが、

属性は、本人の人間性を図る一つの指標として

チェックしているだけです。

要は、高収入を得ている方は

基本的に何らかの一般と違う

特徴・能力があるわけですから、

返済をしっかりしてくれるであろう。

となるわけです。

入社面接でも学歴が高い方が合格しやすいのも

学歴が高いということは

子どものころ頑張って努力したのでしょう!

入社しても勤勉に勤めてくれるであろうとの

判断です。同じです。

だから、高収入でなくても

勤続年数が長いサラリーマンも融資が付きやすいです。

勤続2年の年収800万よりも

勤続15年の年収400万の方が

融資が付きやすいことも多々あります。

あくまで、属性は貸し付ける方が

しっかり返済を勤勉にしてくれるかどうかの

判断材料だけなのです。

話を戻すと

銀行が年収400万のサラリーマンに8000万円を

貸すのは、

その物件が安全だからなのです。

安全とは30年間確実に破たんしないということではありません

途中で破たんしても売却すれば

回収できるという判断です。

このことは銀行にだけ都合が良いわけではありませんよ

ちょっと言い方を変えると、

途中で資金繰りが悪くなったら

売却して、最悪の事態を回避

することが出来るという意味です。

もう一度言いますよ

銀行融資を受けた

銀行からお墨付きを得た

賃貸不動産を経営するということは

投資家である私たちにとっては

何かあれば売却すれば、残債を清算して

通常の生活を続けることが出来る!

ということなのです。

通常の投資は融資を受けることが出来ないので

100%自己資金での投資です

株式投資やFxで損失を出せば

すなわち自己資金減少です

しかし、不動産投資は

自己資金でする投資家は居ません

もしいたら、その方は間違い投資家です。

自己資金で購入するということは

銀行を使わないということです

すなわち、投資案件の良し悪しは自分で決めるか

不動産会社の言いなりです。

優秀な投資家なら

いくら自己資金があっても

銀行の融資を打診して

銀行の優秀な物件精査部隊の信用

お墨付きを得た物件を購入するでしょう。

銀行から融資を受けて投資する不動産投資の場合は

自己資金を入れても最大20%程度でしょう。

私が紹介する業者さんなんて

頭金が100万とか150万で、

日本ワークスやフュディアルクリエーションなら

頭金10万程度ですし

ハーツアセットマネージメントに至っては

頭金ゼロをうたっています。

ということは最大自己資金が

必要な新築木造アパートでさえ

自己資金150なんて、1年から1年半で

回収完了です。

要は、建築後1年半程度経過したら

いつ何かあっても売却すればよい状態になるのです

もはやリスクゼロに限りなく近い状態でしょう。

理論上は不動産投資は

銀行の融資が付くなら

本人の属性なんて関係なく

その不動産投資物件はお墨付きをもらったことになるのです。

さあ、こんなリスクゼロに限りなく近い

投資案件があるのに

まだ、預貯金しますか?

まだ、何もしないのですか?

銀行にお金を預けていても

どんどん貨幣価値は低下し

毎年毎月毎日

どんどんお金の価値は目減りを続けます。

わたしは、そう思って日本ではどんどん借金額を

増やし続けます。

賃貸不動産を銀行のお墨付きで購入し

破たんリスクを限りなくゼロに近づけ

同時に借入額を増やすことで

貨幣価値の減少を利用して

借入額の価値減少によるメリットを享受しながら

節税する

不動産投資を行うことは

人生のポートフォリオに加えるべき

最高の目標です。

ぜひ、理論上でもリスクがゼロに近く

実際に銀行のお墨付きで

リスクが限りなくゼロに近い

不動産投資を行いましょう!

でわ!

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

 

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〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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