投資物件の経営シミュレーション【中古RCマンション1棟買い】


この記事を読むのに必要な時間は約 6 分です。

経営シミュレーション【新築アパート編】

経営シミュレーション【新築RC区分マンション編】

と続いたら・・・・

次は、

中古RCマンション1棟丸ごと購入スキームについて

考察してみましょう。

【条件】
・購入価格4億円の築30年RCマンション

・ローン:25年金利4.8%

・頭金ゼロ オーバーローン

・一括借り上げ利回り3%

・一括借り上げ経年低下率 -1%

・経営スタート年齢:40歳

経営モデルは、

マンション保有は購入者ですが、

マンション管理はもちろんのこと、

ローン返済、

税金支払い(代行)

マンション修繕

入居付け

まですべて業者が行います。

と、言うことで

一括借り上げモデルと題して

利回り3%程度が毎月オーナーの

通帳に振り込まれるのです。

たった3%なんてって思った方

馬鹿にしちゃあいけませんよ。

この通帳に振り込まれる金額は、

純度の高いキャッシュフローとなります。

4億円のマンションの

純粋なキャッシュフローが3%ですよ!!

%ではなく額面でお伝えしましょう!

4億×0.03=1200万円

もう一度言いますよ1200万円!

月間家賃にすると

毎月100万円の収入となります!

大家業を何もしなくても

ただ、自分の名前で融資受けて不動産購入したら

あとは、面倒な大家業は業者に任せるだけです。

一括借り上げモデルにて

毎月3%程度の現金が

毎月100万円が

あなたの通帳に振り込まれるのです!!

これが、「全てお任せモデル」なのです。

毎月100万円の収入モデルでシミュレーションしましょう。

単純キャッシュフローだけ計算すればよいから

楽です!!

〇経営1年目~経営25年目(返済期間中)

ローン完済時の年齢:65歳 (40歳+25年)

収益:毎月100万×12ヶ月×25年=3億円

支出:ゼロ(基本的に一括借り上げだから!)

物件価格(築55年):1.5億円(ほぼ土地代)

25年目の資産は

3億円+1.5億円=4.5億円

となります。

4億の中古RCマンションを頭金ゼロで

25年ローンで購入したら

25年で4.5億円が手に入るのです!

なんとシンプルな投資先なのでしょう。

ペーパー上は不動産経営ですが、

実態は、もはや経営ではないですね。

お金借りて投資して、利回り3%のリターンをもらっている

さらに、25年満期でボーナスあり

みたいな

すごいスキームですね。

もう一度言いますよ。

銀行から4億円のお金を借りて、

頭金無しで、25年ローンを組んだら、

年間3%程度(毎月100万円)のリターンが

得られるスキームです。

でも、社会的には、不動産オーナーなのです。

全て管理会社にお任せの

すばらしい不動産投資先だと思います。

中古RCマンション購入スキームのすばらしさを

わかっていただけましたか?

中古RCマンション1棟丸ごと購入スキームだけでも

すばらしいのですが、

デメリットが3つあります。

〇デメリットその1

4億のローンを組むには年収制限がある!

誰でもエントリーできるなら

良いのですが、残念ながら年収に制限があります。

4億RCマンション購入:年収1000万以上

2億~3億RCマンション購入:年収850万以上

1億~2億RCマンション購入:年収700万以上

1億未満のRCマンション購入:年収500万以上

となります。

ただし、1億円未満のRCマンションは

倍率が激しい上にRCマンション1棟市場としては
物件数が少なすぎて

1年から2年の順番待ちとのことです!

ねらい目は

1億以上出来れば4億物件ですね。

物件の額が大きくなれば

それだけ市場はブルーオーシャンです。

デメリットその2

自営業者は融資が付かない。

そうなんです。

この中古RCマンションの融資は

個人向けなのです。

個人であれば、かなり借り入れがあっても

融資付けできますが、

自営業者には融資が付かないのです。

ちなみに、弁護士さんやお医者さんは

大丈夫とのことです。

世の中のサラリーマンさん!問い合わせするなら

会社を辞める前にお願いしますね。

デメリットその3

物件が少ない

中古RCマンション1棟購入スキームですが

現在順番待ちが続いています。

なぜかというと、物件が少ないからです。

そりゃあ、世の中には中古物件はいっぱい

ございますが、

何でも良いというわけではないのです。

一括借り上げするからには

絶対失敗したくはないですよね。

1棟1棟念入りに調査して

物件を審査しているようです。

そして、さらに追い討ちをかけるような

不動産投資ブーム!

問い合わせるならお早めに!

今から順番待ちして

購入完了するのは早くて秋ごろです。

遅ければ来年春先でしょう!

問合せは急げ!