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今日、借換え先を確定しました。

借換えを既存の銀行に伝えたら、

団信ありで３．０５％から1.5％にするから

考えてくれと提案されていましたが、

銀行を変える事にしました。

銀行を変えると、手数料は掛かるし、

団信無しなのでどう考えても

金利の見直しのほうがメリットは大きいのですが、

やはり人道的に提案していただいた銀行を選ぶ事にしました。

その旨を借換え先の銀行に伝えたら、非常に感動していただきました。

今後の融資や、そのほかの物件の借換えについても

前向きに提案して行くとおっしゃられました。

(それに、西日本では超大手さんなので、

今後の付き合いとしてはメリットはありますね。

皆さん、不動産投資をするにしても、

外為等の金融商品を扱うにしても、

利回りを考えますよね。不動産投資に欠かせないのが

表面利回りですね。

単純に

年間家賃収入÷物件価格となります。

年間家賃収入が450万で物件が、5000万なら

450万/5000万*100=９％となります。

あと、実利回りがありますが、今日はこんな当たり前の事を

書きたい訳ではないのではしょりますと、

上の利回りだけで投資をしている方が非常に多いのですよね。

それのどこが悪いって？

要は、表面利回りにしても、実利回りにしても、その物件の良し悪しは

分かりますが、お金の増加率については全くあらわしていない指標なんですよね。

ラブ☆スカイは、その物件が表面利回りで良いか悪いかなんて、あまり重視しません。

株式投資(特に信用取引)で用いるのですが、お金の増加率を重要視します。

要は、その物件に投資して、投資した額がどのくらいの勢いで増加して行くかです。

その指標は何かというと、

それは、投資利回りです。

それでは、比較してみましょう。

〇物件を現金で買った場合。

投資利回りは、表面利回りと同じで、

４５０万/５０００万*100＝９％です。

〇自己資金1000万で、残り4000万を1.5％の金利で借り入れた場合。

金利1.5％で4000万だと、年間利息は、192万となりますから、

投資利回り=(年間家賃収入-年間利息)÷投資資金(自己資金)*100となるので、

　　　　　=(450万-192万)/1000万*100=0.258

なんと　25.8％となるのです。

それじゃあ、それじゃあラブ☆スカイのように限りなくフルローン・オーバーローンの場合は？

以下の計算結果をよく見てください

〇自己資金１００万で、残り４９００万を1.5％の金利で借り入れた場合。

金利1.5％で4900万だと、年間利息は、235万となりますから、

投資利回り=(年間家賃収入-年間利息)÷投資資金(自己資金)*100となるので、

　　　　　=(450万-235万)/100万*100=2.15

な、なんと　215％となるのです。

どうですか？

投資の仕方

レバレッジの掛け方を知らないと

とんでもない事になるでしょ？

人生は一度きりです。

よく現金主義の投資家がいますが、

現金で投資したら、

お金を借りないで投資したら、

初期投資のお金が2倍になるまでに

気の遠い時間が必要です。

もはや、それは投資ではなく実業(確実に元本を確保しながら行う)なのですよね。

先程の計算の考え方は、賛否両論ありますし、リスクを考慮していない

と言われるかもしれませんが、

実はリスクヘッジをしっかり行えば、上記の計算のように

お金の増加率を比較して投資する事が本当の投資であると

理解できると思います。

一緒にラブ☆スカイと破滅の道をれっつらごー(冗談です。)

ちなみに、ラブ☆スカイは、上記の計算式にリスクヘッジを係数として

入れ込んで物件を評価します。