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さて、まずは
↓浜松町駅から徒歩で8分シノケン本社の玄関で撮影！！
今回の訪問は、現在の
①不動産業界の現状確認
と
②現在建築中の物件の供給量確認
そして、
③わたしの最新版の「確定申告書」および「資産状況」の報告
に参ったしだいです！！
では、①の新築不動産業界の現状ですね。
近年、地方から関東圏への流入に加速がついてきているそうです。
「東京に支店ができた」「本社が東京に移転した」などの理由ですが、
一昔前から比べても実感として感じ始めているように
各企業の設備投資や景気回復の影響でしょうね。
現在、大学などの都心回帰も進んできており、
関東圏の人口密集率はどんどん上昇中です。
東京オリンピックでも人口は集中するでしょうし
2027年のリニア開通で、更に関東圏から地方へ
のアクセスが便利になって、関東圏への
人口が密集することを予想して
シノケンとしても関東圏への物件供給に力を注ぐようです。
よく、評論される「将来の不動産への不安」として
人口減少がありますが、
日本人が少なくなれば、海外から受け入れればよいわけです。
まあ、まだまだ先の話でしょうが、
すでに、わが国の方針として、留学生30万人受け入れなど
人口増加の要因はたくさんあるようです。
まだまだ、いろんなお話を聞いてきましたが
次回としましょうね。
ただいえることは、「不動産投資」するなら今しかない！！
まだ遅くは無い！！・・・・実感しました。
シノケンには２０時から３時間ほど打ち合わせしましたが
充実のときでした。
さて、
②現在建築中の物件の供給量について
確認してきましたよ。
１年前に比べると、物件増えてきてますね。
２倍程度かな？
現在の不動産ブームの影響で
需要と供給がまったく間に合っていない状態が
約２年近く続いてきたわけですが
シノケンもまったく指をくわえて見ていたわけではありません。
しっかり土地を選定し、数ヶ月から数年かけて
土地の仕込みに精を出し、ようやく物件の増産が
追いついてきたわけですね。
それでも、まだまだ物件は追いついていない状況のようですが
秋から来年に向けての新築予定はしっかり入っていましたよ。
ただ、それでも、物件希望者の倍率がすごいから
現在で半年から１０ヶ月くらいの待ちで新築アパートを
手に入れることができるようです。
シノケンに無理強いしたいときは、
ラブスカイに問い合わせてくださーい。
（値引き以外にも、できるだけがんばります。）
③わたしの最新版の「確定申告書」および「資産状況」の報告してきたよ。
私の保有する株式会社（妻社長）の決算が６月ですから
７月以降そろそろ新築がほしい頃です。
ということで、シノケンに
私個人の「確定申告書」と緻密に１円単位で記入した
保有資産状況（ローン残高、家賃収入、その他カードや通帳のコピーまで）
提出してしっかり「審査」してもらいます。
なんとか、新築ほしいな。
問い合わせの方ばかりではなく、私自身の不動産購入活動＝「動活」
がんばります。
新築アパート、マンションを大手の不動産業者で購入したいなら
ラブ☆スカイに問い合わせてほしいんですよね。
ブログで蓄積した信頼と実績から
業者さんもラブスカイを信用してくれていて
私の強烈なわがままを聞いてくれています。
もちろん、「問い合わせ」していただいた方
全員が希望の物件を保有できるわけではありません。
借り入れが多かったり、希望が違ったり
いろいろですから、しかし、
個人で大手の業者さんに挑むよりは
絶対、ラブ☆スカイをバックにして交渉した方が
希望がかなう可能性は数倍に跳ね上がります。
まあ、お試しあれ。
さて、前振りはこの程度にしましょう。
本日の本題ですが、
新築物件の情報をいくつか聞かせていただきました。
現在の物件建築地域の動向としては
関東圏が５割
大阪圏、名古屋圏で３割
その他地域で２割程度かな？
もちろん、私がのぞいたのは一部だしね
大半の物件の利回は７％から８％の間くらいですね
利回りが５％、６％や１０％のものもあります。
利回りが５％や、６％の物件と
７％の物件で何が違うのか？
建築費用は、はっきり言って
日本本土であれば、差はありません。
そうです。土地代ですね。
たとえば、７０００万の物件なら
建物が３５００万の土地が３５００万みたいな感じですが
利回りの低い物件の場合は
建物が３５００万の土地が４５００万のようになって
総工費が８０００万となるのです。
現在、リスクを減らすために関東圏や大阪等の
主要２大都市圏での建設がメインとなっていますが
やはり、都会に不動産作れば
土地代がかかりますので
利回りは小さくなりますよね。
ただ、その代わり、地価が下がりづらいので
出口戦略として最終的に高価値の土地が手に入るわけです。
トータルではものすごくメリットが出る可能性も否定できません。
購入時にフルローンを組めて、ローンにこの高価値の土地代を
組み込めるので、物価が上昇傾向の日本においては
メリットはあると感じています。
ただ、それでも、サラリーマンが投資するなら
利回りが７％から８％くらいのものがお勧めですね。
ある程度の月次収入を維持しながら
最終的にある程度の土地を手に入れるプランです。
まあ、利回りが小さい物件にはそれなりのメリットがあり
利回りが中程度の物件にもそれなりのメリットがあるわけです。
ここで、注意が必要です。
絶対に買ってはいけない物件があるのです。
それは、利回りが高すぎる物件
です。
たとえば、新築アパートなのに
利回りが９％や１０％もあるものです。
そういった物件は
建物は３５００万ですが土地代が２０００万くらいだったりする訳です。
そりゃあ、土地代が小さければ
利回りが出るでしょ。
こんな物件は絶対買いません。。
土地が安い地域でも
よく厳選しているとのことですが
私の問い合わせ客にはお勧めしないよう伝えました。
現在の新築アパート市場は
真っ当なレベルの資材を使って
それなりの業者に建築してもらって
しっかり市場調査した都市圏で建設したら
利回りは７％程度になってしまいます。
さらに空室リスクを減らして、将来高額な土地を手に入れるために
ちょっと、月次収入を減らせば
利回りが５％から６％程度になります。これも将来への投資ならokです。
将来土地を高く売ればよいのだから。
しかし、利回りが１０％もあるような
どうしようもない地域にどうしようもない資材を使って
どうしようもない業者に手抜きで建設したような物件は
もはや、破綻以外考えられないですね。
とくに、地元の工務店さんに多いですが、
建築だけの業者が提供する物件も絶対だめです。
新築で不動産投資するなら
土地の調達→建物建築→管理
一気通関で商品として販売している業者さんで
不動産投資しなければなりません。
不動産投資は買っておしまいではありません。
買ってから、ローン終了の２５年間が
勝負です。この２５年間で
いろんなイベントがあるはずです。
修繕や、賃貸人とのトラブルや、周辺地域の変化や
最終的な出口戦略に至るまで！
だから、特に初心者で新築アパートを購入するなら
１９９０年設立のシノケンや
１９８１年設立の三和エステート
などの長きに渡って
賃貸アパート販売・経営サポートを行ってきている業者が
良いのです。
地元の良くわからない業者が提案するような
１０％のアパートなんていう、
賃貸に適さない安い土地に建てるか
資材の調達や下請け業者を泣かせた
手抜きの物件を手に入れるようなことはやめた方が良いですね。
地元の業者物件でもしっかり長きに渡って利回りを確保できる物件は
あるかもしれませんが、そういう物件は
やっぱり、立地が良いため土地が高くなり
利回りは７％程度になってしまいます。
私の提唱する
関東圏、大阪圏、名古屋、札幌、仙台、広島、神戸、福岡
なら、なおさらです。
よく、直営部隊での建設なので
中間マージンが無くて安く建築できる！
なんていう地元業者さんもありますが、
直営部隊の地元業者なんてますます
安心できません。
だって、直営だから身内でグスグス手抜きです。
強烈な発注元（シノケン・三和等）があって下請けの業者に
厳しい管理体制で建築してもらった方が
圧倒的に優れた物件を手に入れることができるでしょう。
まあ、われわれ素人の本業を持つサラリーマンが
何千マンも出して購入する２５年間破綻するわけにいかない
不動産投資をするなら
何も言わずに、大手の業者さんに任せるべきです。
結果的に、大手なら一括購入で
良い資材が安く仕入れているし、
経験が豊富でさまざまなトラブルにも
即時対応してもらえるし！
地元で購入したら
何かあったら・・・ハイさよなら！！ってね。
さて、ちょっと言い過ぎましたが
自分でリスクをヘッジできないような初心者は
絶対大手企業で利回り７％から８％程度の
物件を目指しましょう。
お金持ちさんは利回り６％程度の
高価土地ゲットもあり。
しかーし、絶対に
利回り１０％もあるような良くわからない物件は
買わないこと！！