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先日、保有するアパートの
エアコンが故障したので
修理することになりました。
まあ、アパートを新築してから５年近くなりますから
そろそろ、いろんな設備が故障し始めますね。
ただ、私のアパートでエアコンが故障しても
オーナーは維持管理費に１円もかからないように
管理会社と契約しています。
正式にはガス会社と契約しています。
なぜ、新築木造アパートの管理会社は
都市ガスを採用せずにプロパンガスを採用するか
ご存じでしょうか？
入居される方にとっては都市ガスの方が
ガス代が安くなるのですがね、
理由として大きいのが、
オーナーの負担を小さくすることにあります。
ガスや水道などの設備の設置費用を小さくするほど
オーナーの初期投資額負担は小さくなります。
都市ガスの場合は設備工事（引き込み）の
費用がオーナーの初期負担としてかかります
その反面プロパンの場合は設置費用は
プロパン会社が負担してくれます。
費用は入居者さんが支払うので
ガス代が高くてもオーナーの負担にはなりません。
そんなことを言うと
入居者目線を持たないひどいオーナーだと思われるかもしれませんが
結局初期投資額が高くなれば
その負担費用は家賃として入居者に返ってくるわけです。
水道光熱費は入居される方によって
その費用は様々です。
ガスを多く使用する方にとっては、都市ガスの方が
ガス代が安くなって良いですが
まったくガスを使用しない方の場合は
ガスをあまり使用していないのに
設備費用が上乗せされた高い家賃を払うことになり
結局不公平になるのです。
だから、アパートを新築するときには
だいたい、管理会社は地元大手のプロパンガス会社と提携して
いるのです。
よく、ガス代が安くなるから初期投資で都市ガスを大きな設備費用を
かけて設置するオーナーがいますが、
それは不公平なので
やはり、プロパンガスが良いでしょう
さて、話をエアコンの話題に戻しましょう。
私のアパートのエアコンはプロパンガス会社と契約中は
故障しても修理費や入れ替え費はガス会社の負担となり
オーナーに請求されないような契約をしています。
ですから、私のアパートのエアコン修理費も負担は、ゼロです。
まあ、エアコンの修理費やメンテナンス費は回り回って
ガス代に反映されているのでしょうね。
結局エアコン代は入居者負担と言うことになります。
本題に入りますが
アパート経営をする上で絶対に必要な
設備を述べることができますか？
それは、
まず、「エアコン」ですよね
私が推奨する不動産投資は１kや１LDKせめて２dk程度の
dinks狙いの不動産投資です。
一人暮らしや二人暮らしの方の多くは
「エアコン」を持ち歩いて引っ越しする方は
ほとんどいません。
エアコンなんて今どき５万程度です。
小さい部屋なので2万円台の安いエアコンもあります
そんな安いエアコンですが
設置撤去の費用が1万5千円～2万円程度かかるので、
「エアコン」を保有していない方が
一般的ですね、
ですから、アパートを探すときに
「エアコン」が完備されていないアパートなんて、家賃が安くても
見向きもされません。
ですから、自分の保有しているアパートやマンションを確認して
エアコンが万が一完備されていないようなら
今すぐ設置しましょう。
なんなら設置費を10年で割って家賃に反映させても良いでしょう
10万円のエアコンを設置した場合は
10万÷10年÷12ヶ月＝833円/月となりますから
たとえば
エアコン無しのアパートで家賃が5万円なら
エアコン有りなら家賃は5万830円となります。
少しづつ入居者様に負担してもらいましょう
現在エアコン無しで安い賃金でアパートを貸している場合は
エアコンを設置して家賃を値上げしましょう
退去リスクが大幅に改善されますよ。
あと、エアコンは全部屋に設置しなければいけません。
1部屋なら1台ですが2部屋なら2台です。
絶対各部屋にエアコンを設置しましょう。
お客さんは「全部屋エアコン完備」の
条件を見たら絶対に決断するでしょう。
さて、エアコンに続く第2の必須設備は何でしょうか？
もうおわかりですね、
我が国日本の誇れる優れた設備です
今どきは、喫茶店やファミレスでは当たり前
駅のホームでも設置され、
場所によっては公衆トイレにも設置されています。
そうです、「ウォシュレット」です。
エアコンと同等に必要なアイテムです。
さすがに、今どきのアパートには「エアコン」は
設置されているアパートはありますが
「ウォシュレット」は未だに
標準装備されていないアパートが
あるようです。
「エアコン」では、他のアパートと差別化できなくても
「ウォシュレット完備」なら、かなり
優位に差別化がされます。
わたしなんて、「ウォシュレット」が無い
トイレなんて使用しませんもんね
ファミレスも「ウォシュレット」が無いレストランには
絶対に入らないしね。
そのくらい日本人には必須なアイテムですよ
トイレは、アパート一部屋に１台でしょうから
今すぐ設置してあげましょうね。
「エアコン」「ウォシュレット」絶対に必要な設備です。
目先の負担が大きいからと言って
先送りしない方が良いですよ
↓絶対必要なウォシュレット
１月空室が出ればすぐに５万～６万の収入が消えるわけですからね
さあ、最後ですが
実は
「エアコン」と「ウォシュレット」設備については
中古物件とであれば大きな差別化がされて
新築アパートは優位になりますが
実は新築アパート同士の場合は
今どきは差が付きづらくなっています
なぜなら、今どきの新築アパートには
「エアコン」と「ウォシュレット」完備は
当たり前だからです。
新築アパート同士でも差別化していかないと
いけません。
実は、最も大事な設備があるのです。
とくに
女性はこの設備が無いと
普通は入居対象にはなりません。
男性でも
今どきは必須だと思っている方が多いです。
それは、
「独立洗面台」です。
よくトイレと風呂はセパレートにしている
アパートはありますが
洗面台が風呂にあったりするアパートが
今でもあるのです。
特に女性ですが
アパート探しで
「エアコン」
と「ウォシュレット」を
選択してスクリーニングしても
多くの物件が出てきますが
「独立洗面台」付きを条件に
加えると一気に
選択肢が限られてきます。
だいたいアパートを決めるときには
二件から四件程度の物件を紹介されて
現地を見て
おおよそその日のうちにその２～四件の物件から
決めてしまう方が多いので
最初から選択肢に入れない物件を保有している
オーナーは本当に残念でなりません
今すぐ自分の物件を確認してみましょうね
あと、今から中古物件を購入しようとしている投資家さんは
「エアコン」「ウォシュレット」「独立洗面台」
この３つは絶対に設置しましょうね
もし無ければ修繕して
設置しましょう。
さらに、
エアコンについてはプロパンガス会社にお願いして
契約中の維持管理をサービスとして含んでいただきましょうね。
でわ！
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