1年目で1000万必要!不動産投資に必要な諸費用を理解しよう


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不動産投資をしようと

物件を検索している投資家さんの

多くは利回りばかりに目がいきがちです。

もちろん利回りも重要な検討指標ではありますが

一番大事なことは

現実的なキャッシュがまわるかまわらないか?

だと思います。

利回りは、年間家賃収入を物件購入価格で

割ることではじき出す指標ですが

これだと、大きな支出を見落とすことになります。

それは、税金や売買手数料等の諸費用と言われる

支出です。

たとえば物件価格が1億円として

年間家賃収入が1000万円なら

単純に利回りは10%となりますが、

同じ利回りでも

A物件は、諸費用が1000万

B物件が、諸費用500万円として

実利回りを計算したらどうなるでしょうか?

A物件は

1000万÷1億1000万円✕100=9%

B物件は

1000万÷1億500万✕100=9.5%

となり、

実に0.5%も差が出てきます。

1億の物件で0.5%も差が付いた場合は

単純計算で年間50万円も収入が変ってきます。

20年ローンなら約1000万円の開きです。

利回りでは無く、諸費用まで考慮した「実利回り」

や自分が投資した資金がどれだけの

期間で回収できるのかを比較する

「投資利回り」を参考にして

物件を比較検討しましょう。

さて、本題ですが、

不動産投資で必要な「諸費用」とは

どんなものがあるのかご存じでしょうか?

ちょっと確認してみましょう。

〇物件購入代金にかかる消費税

まずは、消費税です

土地が4000万で

建設費が6000万の合わせて1億円の

アパートを購入した場合の

消費税はいくらか分かりますか?

消費税率8%だから1億円✕8%で800万円!・・・ではありませんよ。

消費税は土地購入費には掛かりませんから

土地購入費の4000万円✕8%=320万円が

購入者が負担する消費税額となります。

消費税が建物建設費だけに掛かるといっても

大きな支出となりますよね。

〇売買契約に必要な諸費用

売買契約で必要な支出は印紙代だけ

だと思っている方がとても多いのですが

そうではありません。

ちなみに、印紙代は

1億円以上だと10万円

1億~5000万円だと5万円

ですから、投資額が大きな物件ほど印紙代は高くなります

しかし、1億も投資するのにこんな10万円なんてたいしたことありません

そんな小さな事に集中するよりも

よりよい物件を選ぶことに注意した方が良いでしょうね

では、印紙代よりも大きな売買契約時に必要な支出とは何でしょうか?

それは、不動産仲介業者に支払う

仲介手数料です。

基本的に仲介手数料は

売買代金✕3.15%+63000円ですから

たとえば

1億円の物件なら

1億円✕3.15%+63000円=321万3000円となります。

約300万の手数料を支払うことになりのです

1億の物件を購入したら消費税で約300万円、手数料で約300万円

合わせて600万の支出がいきなり掛かってくるのです。

ヨーク覚えておきましょうね。

〇金銭消費賃借契約に必要な諸費用

物件を決めて、不動産会社と契約したあとに

必要な行程は、「銀行とのローン契約」となります。

金銭消費賃借契約と言いますが、

略して「金消」です。

契約ですから

不動産会社との契約と同じく

印紙代が必要です。

1億円以上で10万円ですから

投資を開始してから得られる利益に比べたら

たいした額ではありませんが

実は契約時にすぐに用意しなければいけない支出で、

不動産投資を始める前に事前に用意しなければなりません

そういう意味では大きな支出となり得ます。

不動産投資を始めようとする場合には

不動産売買契約および金消契約で必要な

印紙代として現金を10万~20万程度は

用意しておきましょう。

〇物件引き渡しに必要な諸費用

新築なら物件が完成したあと、

中古なら金消契約締結後に

いよいよ物件の引き渡しとなります。

この物件の引き渡しと同時に行う行程は

「ローンの決済」です。

決済および決済後にはまた

諸費用が掛かってきます。

まずは、

・登記費用

登記費用としては

税金としての登録免許税が必要です。

固定資産税額の3%程度ですが、

固定資産税が80万程度であれば

24万円の登録免許税が必要になります。

まあ、詳細には物件次第で2%程度になる場合もあるので

一概には言えませんが1億の物件なら20万程度は必要だと

思っておいてください。

さらに、

・登記手数料

が必要です。登録は自分でできません

通常「行政書士」さんにお願いするでしょう。

行政書士さんにお願いして登記をしたなら

行政書士さんに手数料を支払うことになります

費用は行政書士さんによってバラバラですが

10万~15万程度必要だと思います。

1億物件購入したら登録関係で30万程度は支出すると

思っておいてくださいね。

そして、そして

・ローン手数料

ローンを組んだら、銀行さんに融資額の1%程度の

ローン手数料を支払います

1億借りたら100万円支払うことになります。

これも、大きいですねー

そして、そして、そして

・団信保険料

融資を受けるときに必要な「団体信用生命保険」

略して「団信」に加入するなら

約8%程度は支出として見込まなければなりません

もちろん契約したローン期間中ですが、

かなりの額になります。

たとえば

融資額8000万円で30年ローンを組んだ場合

三大疾病付きの団信に加盟したら

↓シミュレータだとこんな感じです

なんと30年で735万の支出ですよ。

高いですね。

でも、私は団信を7棟の内2棟だけ加入して

あとは解約しています。

もったいないです。

自分が死んで残った家族を大金持ちにする必要はありません

不動産1棟~2棟分の家賃収入があれば

十分です。

ですから、4棟、5棟以上の不動産すべてに

団信を掛けているオーナさんは

すぐに解約して

1~2棟分だけ加入するようにした方が良いですよ。

まだまだあります諸費用ですが

次は

・火災保険料

です。

これは大きいですよ

保険会社により千差万別ですが、

ローン期間中

30年間だと、

ざくっと見積もって200万程度の費用が必要です

分割払いも可能ですが

一括払いの方がずいぶんお得になりますし

最初だとローンに組み込んでくれるので

助かりますよ。

ただし、多くの不動産会社の場合は

購入時の実利回りを高く見せるために

わざと、1年分や3年分の火災保険料だけ設定している場合が

多いです。

最初から

ローン期間中の20年分の火災保険料を支出として

当初の設定に

見込んでくれている販売会社さんだと

安心ですよね。

まだまだあります諸費用!

・委託管理手数料

これは、毎月の家賃収入の中から

引き去られる費用です

管理をお願いしたら管理費用が必要ですよね

ざくっと毎月の家賃収入から5%~10%必要です

1億の物件んで利回り10%なら

年間家賃収入は1000万円です。

その10%なら

年間100万円の管理手数料を支払うことになります。

5%なら50万円を支払うことになります。

毎月5万~10万の支出ですから

管理会社さんはヨーク吟味しましょうね

〇不動産取得税

最初に消費税は購入した物件の内建物建設費だけに

掛かってくると言いました。

土地には消費税は掛からないから良かったね!って、

しかし、そんなに甘くはないのです。

購入した不動産には、

「不動産取得税」の支払い義務が発生します。

不動産を取得した時に納める税金です。

ざっくりですが3%程度は最初に納める必要があります。

1億の物件だと300万円となります。

といっても、正式には

課税標準額✕税率ですから

この金額よりも小さくなります。

不動産に掛かる税金は

評価額や物件数により大きくかわるので

一概に金額をはじけませんが50%なら

1億で150万と覚悟を決めておけば

焦ることは無いでしょうね。

〇毎年必要な税金

これは、みんなご存じの

・固定資産税

・都市計画税

となります。

これも、評価額で大きくかわるので

ざくっと

1億物件なら

固定資産税:年間100万程度

都市計画税:年間20万程度

合わせて120万程度と覚えておきましょう。

1億物件不動産投資したら

毎年120万円を税金として納めるのです!

まとめると

物件購入1年目は、

1億物件なら

消費税 300万
売買契約手数料 300万
ローン手数料 100万
印紙 20万
団信1年目 25万
火災保険1年目 10万
不動産取得税  150万
固定資産税 1年目 100万
都市計画税 1年目 20万
管理手数料 1年目 100万

合計:1125万円

これだけ掛かります。

ちょっと、多めに計算していますが

ヨークシミュレーションを販売会社に

してもらいましょうね。

でわ!

来週末の浜松投資セミナー

あと2名募集です!なんとか14名満室を目指します

問合せまってまーす。

でわでわ

この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。