新築と中古どちらの節税効果が高いか?


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不動産投資物件には

それぞれ特性があります。

節税の面からそれぞれの不動産投資案件ごとに

検証してみましょう。

まず、

区分マンションは中古、新築共通して言える特性は

第一に購入価格が割安だということです。

新築でも2000万~3500万程度です。

中古なら1500万~2000万

築古なら500万の物件もあります。

要は手が出しやすいのです。

さらに、RC物件なので

セキュリティーの面でも耐震安全性からも

人気があり、入居率が木造に比べて

高いこともメリットですね。

もちろん欠点もありますよ。

1戸保有の場合は、

退去したら収入は

100→0に一気に反転します。

入居者がいれば収入100%

退去者が出れば収入ゼロです。

まあ、ハーツ物件のように

1棟丸ごと購入してオーナーになれば、

10戸のうち2戸が空室になっても

収入は確保できますね。

そういう面では、

区分マンションを保有するのであれば

複数戸保有すればデメリットを克服できる

わけです。まあ、地域や場所を変えて

複数戸保有するなら

結局マンション1棟購入するよりリスクヘッジできますね。

さて、節税効果ですが、

一般的に不動産投資は

サラリーマンにとっては

とても節税効果が高いといわれています。

それは、間違いではありません。

通常節税を行うには、

何かを購入しなければなりません。

前回も述べましたが

節税をするには良い節税と

悪い節税があると述べました

よい節税とは利益を生むものを

購入して購入した支出を控除して

課税所得を減らす節税です。

そういう意味では、

太陽光発電等の発電投資や

不動産投資が基本ですね。

でも購入する良い支出物件が

なるべく金額が大きいほど

節税効果が高くなります。

そういう意味では

発電傾倒し案件より

不動産への支出の方が

投資額が大きくて節税効果が高くなるでしょう。

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さて、不動産投資がサラリーマンの節税に

とても都合が良いことはりかいしていただけたでしょうか ?

たとえば年収500万程度のサラリーマンなら

知らないうちに年間80万円ほど

所得税および住民税を支払っています。

10年で800万の税金です。

30年なら2400万です。

年収の上昇を考えたら

30年で4000万程度の税金を払うことになります。

だから、多くのサラリーマンは

不動産を購入して

おおきな節税効果をゲットして

少しでも税金を回収するのです。

ちなみに、不動産は基本的に

新築でも30年くらいは経営できるし

区分等のRCなら50年の経営も可能です

要は、サラリーマンをしている間の税金は

オール期間ある程度の割合で回収できるというわけです。

何度も言いますがサラリーマンは不動産投資で

税金を回収しましょう。

と、不動産投資がサラリーマンの節税に

大きなメリットがあることをPRしましたが

ここで注意すべきポイントがあります。

それは、

その購入した不動産が収益を出し続けていることが

大事です。

いくらサラリーマンの収入から不動産購入費をあてて

控除し節税したとしても

その控除して得られた利益よりもおおきな

不動産赤字が発生したのでは

下も子もありません。

だから、一人で悩まずに

一人でわけの分からないバナーから

よく分からない業者から

不動産を購入するのではなく

多くの同士と一緒に同じ業者から

購入することがリスクヘッジには大事なのです。

まあ、それを期待して

私のブログに問い合わせしていただけるのでしょうが

みなさん、250人の同士と一緒に

不動産投資しましょう!

でわ!

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12:00~17:00 講義
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ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。