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わたしの投資スキームに欠かせない
行動パターン(投資方法)があります。
わたしのなかでは
鉄則であり、順守事項です。
いつも、blogオフ会で言ってることですが
あらためてご紹介しますね。
⚪行動パターンその1
固定観念や思い込みに惑わされず
現在もっとも有効だと思われる
投資先を決めること
将来性のある投資先を優先的に選定し、
抱き合わせで、同じジャンルの既存の
安定した投資先にも
投資します。
例えば、
バイオマス+太陽光や、
太陽光+風力
新築アパート経営と中古アパート経営
木造アパート経営とRCマンション経営
賃貸1棟経営と区分マンション経営
などが、わたしの場合ですね。
他にも皆さんそれぞれの
チャレンジ投資先と得意投資先があるでしょうから
抱き合わせで投資先を選定しましょう。
よく得意な投資先だけに全資産を投入するかたがいますが、
これは危ないです。
投資先のすべてが太陽光発電事業だったり
投資先のすべてが新築アパートだけだったり
投資先のすべてが中古物件だけだったり
投資先のすべてが区分マンションだけだったり
とにかく、何とかして
複数の投資先を抱き合わせましょう。
この世の中に絶対の投資先なんてものは無いので
投資先を分散して
リスクを最小化しましょう。
⚪行動パターンその2
レバレッジを利かすため
お金を借りて投資すること
なるべくローンを組める投資先を選定します。
レバレッジを利かすことで、
投資利回りを最大化して、
自己資金を加速度的に増加させることに
全力を注ぎます。
⚪行動パターンその3
ローンを借り換えます。
とにかく、ローンの借り換えを検討します。
1%以上の借り換え差が発生するならすぐに借り換えます。
みなさん、投資物件を購入するときは
全力で調査して、たいした指標ではないのに
利回りをとても気にします。
利回りを気にしすぎて、物件探しに時間を要して
機会を損失する方があとをたちません。
大事なのは、少ない自己資金で
ローンを利用して個人の力では想像もできないような
大きなリターンを得ることです。
「ローン」が重要なのです。
ローンが重要だと言うことは
そのローンの金利はとても重要な要素になります。
その重要な要素であるローンの借り換えは
投資をする上でもっとも最優先検討事項です。
わたしの場合は、とにかくどんな金利でも
プロである販売業者さんの勧める
金融機関を利用して
投資物件を手にいれます。
そして、期をみて借り換えします。
購入時の金利なんて借り換えすることを、
前提にするならまったく関係ありません。
1億の物件で1%の金利差を手にいれることができれば、
25年で2000万円以上の利益を得ることができます。
4億の投資先があり、そのすべての物件について
1%の金利差で借り換えれば、
それだけで、1億の利益です。
購入時に少しでも金利を小さく契約することが
できればよいでしょうが、この不動産ブームの
なかでは、そんなことを言っていては
後回しにされ借り換えどころか
物件を手にいれることさえできません。
近いうちに、借り換えについてblogで特集しますね。
⚪行動パターンその4
すべての投資先は、完全放置します。
完全放置しても利益を産み出す投資先でなければ
サラリーマンを続けることはできません。
わたしの推奨する投資先を実践しても
セミリタイアーはできません。
それは、一攫千金を狙うタイプの投資先ではなく
地道にこつこつなるべくリスクを小さく
お金をためるスキームだからです。
サラリーマンや、自営業などの本業を
持たれる方向けの投資先を実践してますし
紹介します。
⚪行動パターンその5
すべての投資の最終目標は
海外積立です。
毎月安定的に収入を得て、
その安定収入を毎月こつこつと
海外積立に当てます。
積立で8.5%以上の運用であれば
自己資金は25年で約3倍になります。
サラリーマン収入から毎月5万円の
積立を8.5%の運用で5年間行えば
25年で1500万円の原資にたいして
総額4500万まで増加する算段です。
なにも投資していなくても
毎月サラリーマン収入から5万円積み立てるだけで
この効果です。
毎月こつこつ積み立てる原資として
不動産収入や発電事業収入を
利用したらどうなるのでしょう?
自己資金ゼロで、4億の物件を購入して
毎月100万円の不動産投資収入を得て
その収入を毎月100万円の
積立で運用したら・・・・・・
25年で
8%運用で9億円
12%で12億円になるのです。
世界恐慌が25年間の間に3回ほどあって
結局運用実績が5%程度になってしまうとしても
2倍程度にはなります。
毎月100万なら3億円の原資が
6億円になります。
1億円の利回り5%程度の物件に挑戦したとしても
毎月5万円程度はキャシュフローが見込めます。
それにサラリーマン収入からの余力を合わせて
毎月10万円を積み立てれば
25年で原資3000万円が
2倍~4倍になるかもしれないのです。
やはり、不動産投資や発電事業投資と
海外積立は、最強の組み合わせだし
最善の組み合わせだと私は思っています。
また詳細を特集しますね。
先日また、8名のblog読者さんたちと
ハーツアセットマネージメントの植西社長と
香港にいってきました。
詳細はのちのち・・・・えへ。
今日は画像だけね。
↓IFAでの投資セミナー画像です。
↓今回はスモッグもなくて最高の景色でしたよ。
↓いつもの北京ダックです。もはや定番となりました。
↓そして記念撮影です。
↓マカオにもみんなで行ってきました。船から撮影したマカオ風景です。
詳細報告はまたの機会にでも!
年内にあと2回くらいは香港行きたいと思ってます。
ご一緒できたら最高ですね。
でわ。
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いよいよ確定申告の時期が迫って…