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どもども
おととし保有するアパート８棟のうち
4棟を一気に売却して現金をゲットしました。
昨年はさらに1棟売却して
現金体力を補充したうえで
更に2棟の新築アパートを購入しました。
現在のラブスカイの状況は
新築4棟 中古1棟保有の計5棟保有
しています。
新築4棟もすべて築4年以内の
築浅物件ばかりになりました。
自己資金比率上げた新築物件が
増えたおかげでラブスカイのファイナンス体力は
かなり充実しています。おかげで
リスクは大きく低減しています。
安泰安泰
さて、
昔は自己資金を最小限にしてレバレッジを
大きく利かせて新築アパート投資をすることが
正しいと信じて邁進してきました。
いまでも、それは間違えではなかったと思っています。
ただし、わたしのブログを読み間違えて
何でもかんでもレバレッジかけまくって
投資する方がいらっしゃいますが
そうではありません。
リスクの高い投資先に手を出すときは
自己資金を高めに投資しています。
不動産投資において
何がリスクかというと
毎月のキャッシュが出ないことではありません。
たとえインカムゲインがマイナスでも
出口でキャピタルゲイン収入が
それまでの支出を大きく上回って回収できれば
投資成功です。
ただし、もっともすぐれた投資方法は
インカムゲインでも収支プラス！
キャピタルゲインでも収支プラス！
ですよね。
そう考えたとき中古アパートは
前オーナーの手入れ状況や
近隣問題の有無、環境変化等
リスクが高いと思い手を出しませんでした。
（実際には1棟のみ手を出して実験はしています。）
わたしは、インカムプラス、キャピタルプラス
投資先として、期間限定ですが、
新築アパート投資が正解だと
15年前に思い込み、ひたすら買い続けてきました。
そして、それは、時代の後押しもあり、
大成功を収めました。
ちなみに、期間限定で
新築アパート投資は成功だと
信じた理由は、
新築アパートのインカムゲインがプラスになる期間は
築浅物件に限るということです。
新築プレミアは10年～13年くらいまでです。
減価償却期間の50％を超えた段階で
収支が逆転してきます。
理由は簡単
修繕費、家賃低下、空室発生、近隣新築物件との差別化
等で追加費用が発生したり、収入が減少するからです。
そこで、
私は基本的に新築アパートをガンガン建てて
10年過ぎたあたりで
ガンガン手放して投資するスタンスに
変更したわけです。
いままで
10棟のアパートを保有して
5棟のアパートを手放してきた
実体験から、
不動産投資の成功手法は、
アパートをレバレッジ利かせて新築し、
10年後売却して
残債との差益にて大きく現金を手に入れ
その現金をがっつり自己資金として投入して
さらにアパートを新築することが
最もリスクが小さく、資産形成できる手法だと
確信しています。
ただし、
これは、大企業にいないと挑戦できない手法ではありません。
中小企業でも、しっかり10年以上勤めあげ、
それなりの役職に就き、社会的信用を
得て、自己資金を10％程度確保できれば
新築アパートに挑戦することは可能です。
（もちろん大企業なら入社後すぐに
新築を購入することができますが・・・）
まずは１棟新築し、１０年後売却するスキームを
中古物件に挑戦する前に考えたらどうでしょうか？
とりあえず、
私の新築アパートはすべて築浅になっていますが、
今年は、築２年、４年の物件を纏め売りしようと
思っています。（すでに１棟は購入希望者います。）
あ、さらに築２０年の唯一の中古物件も
一緒に売却します。
３棟売却したら、１億円くらいの現金が
手に入りますので
この現金でまた、アパート新築しようと思っています。
わたしも５０を過ぎて残りの人生
考え方を変えるべきか現在模索中です。
要は、
金儲け主義→自分のために金を使う主義
方針にシフトしようかと思っていますが
なかなか貧乏性で
使い道がなく結局次の投資をスタートさせるのかもしれませんね。
最近、リサイクルマート業務が忙しく
不動産投資を半年くらい考えていなかったので
近年の状況を確認すべく
不動産投資セミナーでも参加して
現状分析してブログに公開しようと思います。
＞三和エステートさん
今月か、来月でセミナーやってたら
教えてください～
時間が合えば出席したいと思います。
次回は、私の売却予定の
３棟のアパートを紹介しましょう！！
セミナー参加決まったら
ブログで報告しますので
ぜひセミナーで会いましょう！（何かあればね！）
でわでわ
いよいよ確定申告の時期が迫って…