不動産投資を全力ですべき理由を徹底的にお教えしましょう。


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昨日5月28日の土曜日~29日に亘る

ラブ☆スカイ別荘での

オフ会も無事実施できました。

↓オフ会参加者さん達でーす。
20160529190744

当日はあいにくの雨だったので

庭でのバーべQは中止となりましたが

部屋でホットプレート会となりました。

今回も実に興味深いお話を皆さんからいただきました。

また、わたしの方も全力で知っていることは回答させていただきました。

いつも楽しくて刺激的な情報を頂き

参加された読者さんには感謝です。

今回の体験を実行すべく頑張りますので

今後とも情報共有お願いします!!

今後もオフ会は定期的に開催しますから

バンバン参加申し込んでね。

さて、

本題に入りましょう。

「不動産投資」をやる理由です。

やはり、投資家さんにとって

気になるポイントのようですね。

だいぶ世の中の方に不動産投資の

利点は理解されてきています。

また、

出口戦略を考えるうえで重要なことは

その投資案件の特性を理解することにあります。

要はその投資案件のメリットとデメリット

言い換えれば、お得なところとリスクを見極めることにあります。

新築賃貸不動産経営のメリットを列挙すると

◯経営開始後10年は毎月安定した家賃収入を得ることができる!

10年程度は、収入が確保できるので、その間にいろいろな対策を講じる

時間を作ることが出来るのです。

◯団体信用生命保険に加入することで生命保険の替わりになる。

団体信用生命保険に加入していれば

万が一新築アパート経営者が高度障害や死亡した場合

ローン返済が免除され家賃収入が残された家族に

引き継がれます。

年収500万の一般的な家庭で、死亡後の収入保障保険に加入する場合は

平均して毎月8000円(年10万円)程度の保険に加入される方が

一般的ですが、このくらいの額だと大体15万円/月ていどの

保証となります。この年間10万円の保険は

掛け捨てであり、死亡しないとメリット?がありません。

(でも、死亡なんかしたくないですよね。)

ちなみに、5000万の新築アパートであれば

平均的な利回り7%だと、年間家賃収入は350万円になります。

毎月30万円の収入となり、いかに団体信用保険が有効か

理解することが出来るでしょう。

◯物価上昇への対策となる

今現在日本はインフレに突き進んでいます。

政府も年間2%のインフレを推奨していますし、

5年後の東京オリンピックに向けて

その傾向は顕著になると思います。

インフレが進むということは

物の価値が上昇することになります。

物価が上昇すると、自動車や貴金属や食料品や

あらゆるものの価格が上昇します。

もちろん「不動産」も多分に漏れません!

と言いますか、他の消耗品に比べて

現物資産としての「不動産」は

インフレに対する最も有効な対応策と言えるでしょう。

◯通貨価値下落に対する対応策

物価が上昇するということは

貨幣価値が物価上昇分だけ下落することを意味します。

数年前100円で買えたコカ・コーラが

現在130円ですから

インフレでコカ・コーラ(物品)の価値が30%上昇したことを意味する

と共に、

コカ・コーラを買うためのお金の価値が

30%下落したとも言い換えることが出来ます。

不動産でも同様に50万円/坪の土地が

60万円/坪となることで

20%の物価価値上昇とともに

20%通貨価値が下落したことになります。

しかし、それだけがメリットではありません。

不動産を現金で購入した場合には享受できない

素晴らしい効果があるのです。

そうです。ほとんどの方は不動産を購入する場合

金融機関からローンを組んで

購入するはずです。

「借金」しますよね。

借金=お金ですよね。

何が言いたいと思いますか?

物価が上昇して物の価値が上がれば

そのぶん通貨価値が下落しますよね。

通貨価値が下落するということは

通貨価値=「借金」の価値も

その分下落することになるのです。

コカ・コーラが100円から130円になって

30%物価が上昇するということは

30%通貨価値が下落したことになり、

借金も30%価値が下落するのです。

100万の土地が200万になれば

通貨価値は1/2になりますが

借金も1/2になるのです。

すみません。語弊がありますね。

正式には借金の「額面」は変わりません。

4億円の借金の額面は

あくまで4億円のままですが、

4億円の通貨価値はインフレが2倍になれば

インフレ前の2億円の価値となってしまうのです。

まあ、借り入れが多いということは

インフレが突き進むこの日本においては

良いことなのです。

それとは反対に、銀行に4億円貯金していた場合は

額面は4億円のままですが

当時100万円/坪で購入できたものが

200万円/坪でしか購入できないわけなので

実際には2億円の価値しかないと言うことになりますね。

◯節税対策となる

賃貸住宅を保有した場合の税金は、遊休地などの

非住宅用地と比較して固定資産税が1/6となります。

都市計画税も1/3(200㎡未満)

です。そのまま土地を相続するよりも

圧倒的に相続税も軽減されるのです。

どうでしょう?

インフレが突き進む

わが国日本でそれでも

貯金をすることが正しい行いでしょうか?

それとも、株式投資やFXで

一発逆転を狙うギャンブルに手を出しますか?

物価が上昇するからと言って

物品を購入して対策しますか?

(ま、セどりとしては物を買うことは

一つの案だとは思いますが、レバレッジが聞かないので

利益がちいさいですね。)

自己資金は小さく、銀行から借り入れたお金で

運用する。言い換えると

他人のふんどしで相撲を取る

不動産投資は最高の投資案件だと思います。

次回は、デメリットについても

意見を述べましょう。

次回予告

「不動産投資のデメリットはラブ☆スカイのスキームで解決!」

です。

でわ!

バンバン問い合わせしてね。

この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。