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前回の投稿で、建設費用および
利回りについて公開しましたが、
今回は、銀行融資額について見ていきましょう。
これまでのわたしの物件は
10年前は自己資金100万程度で物件を購入していました
7年くらい前の
4棟目くらいからは、自己資金300万円程度
一昨年買った物件は500万円程度でした。
さすがに、アパートブームが去り、
銀行のアパート融資チームも解体され
アパート融資のハードルも上昇しているご時世ですので
やはり、自己資金は30％は必要だと
言われました。
8000万の物件では、通常8000万円×30％
＝2400万円程度の自己資金が無いと
8000万円のアパートは買えない事になります。
金利は1.25％で、25年ローンはいけるらしいですが
2400万円の自己資金はこのご時世に
普通のサラリーマンにはハードル高いですよね～
先日アパート1棟売却して2750万円を手に入れていますので
この現金から2400万円を突っ込めば
ちょうど物件が購入できますね。
ただ、これだと、レバレッジ力が低くなります。
ラブスカイの投資スキームの醍醐味は
なんてったって、レバレッジ～ですよね
自己資金100万で8000万円の物件に投資するのと
2400万円の自己資金で8000万円で投資するのとだと
圧倒的に前者のほうがハイスピードでお金が増加しますよね
ちなみに、どのくらいお金が増えるスピードに差があるか
投資利回り計算して比較してみましょう。
投資利回りとは、自己資金を何年で回収できるかを
計算する指標です。
まずは、年間収入を計算しましょう。
変動1.25％ 25年ローンとします。
①自己資金2400万円で8000万円の物件に投資の場合
年間家賃収入＝44.4万円×12ヶ月＝532.8万円
年間支出＝3.1万円×12ヶ月＝37.2万円
固定資産税＝46.8万円
年間ローン支払い額＝21.7万×12ヶ月＝260万円
・年間収入＝532.8－（37.2+46.8+260）＝189万円
・投資利回り＝年間収入÷自己資金
＝189万÷2400万＝7.8％となります！
意味合いとしては、自己資金2400万円を回収するために
13年間（100％÷7.8％）必要という意味です。
②自己資金100万で8000万円の物件に投資の場合
年間家賃収入＝44.4万円×12ヶ月＝532.8万円
年間支出＝3.1万円×12ヶ月＝37.2万円
固定資産税＝46.8万円
年間ローン支払い額＝30.6万×12ヶ月＝367万円
・年間収入＝532.8－（37.2+46.8+367）＝81.8万円
・投資利回り＝年間収入÷自己資金
＝81.8万÷100万＝81.8％となります！
意味合いとしては、自己資金100万円を回収するために
約1年間（100％÷81.8％）必要という意味です
自己資金を13年かけて回収するのと
1年で回収するのでは、大きく今後のお金の増え方
が変ります。1年間で100万円を回収したら
翌年にはこの100万円を別の投資に回すことでさらに
お金を増やすことができます。
そもそも、
自己資金2400万で8000万円の物件を買うことと比較したら
計算上では
自己資金100万で8000万の物件を24棟購入することができますよね～
（もちろんこんなに24棟も同時に融資は付きませんが～）
とにかく自己資金を減らすことで空室による
ローン返済アウトのリスクと引き替えに
自己資産の倍増メリットを享受できます。
なぜラブスカイが新築にこだわるのかというと
レバレッジ投資唯一のリスクとして空室リスクを
最小限にするためです。
新築は中古と比較し圧倒的に満室率が高いのです！
さて、話が長くなりましたが、
結果的に
ラブスカイの自己資金は1000万円で妥結することができました
正確には1054万円です。
7060万円の融資を銀行が約束してくれたのです。
いやーうれしかったね～
こんなに借金まみれのラブスカイに更に7060万円も
融資をして頂けるのですからね～
↓これが最終的な事業計画書です。
自己資金1052万円の場合の投資利回りは、
年間家賃収入＝44.4万円×12ヶ月＝532.8万円
年間支出＝3.1万円×12ヶ月＝37.2万円
固定資産税＝46.8万円
年間ローン支払い額＝27.4万×12ヶ月＝329.4万円
・年間収入＝532.8－（37.2+46.8+329.4）＝120万円
・投資利回り＝年間収入÷自己資金
＝120万÷1052万＝11.4％となります！
意味合いとしては、自己資金1052万円を回収するために
約9年間（100％÷11.4％）必要という意味です。
これで、9年かけて自己資金1052万円を回収し、
10年目以降に不動産を売却すれば、インカムゲインおよびキャピタルゲインで
しっかり儲けることができます。
売却時期を決めるのにも投資利回りは有効ですね！
でわ！