2017年の年間収支報告(シノケン、三和エステート、サイフォの新築・中古木造アパート)6棟の実績公開!!


この記事を読むのに必要な時間は約 14 分です。

今年も確定申告を終え、

ようやくすっきり新年度を迎える準備ができました。

さて、私の投資人生=新築木造アパート

がスタートでしたが、今では、

新築木造アパート5棟(シノケン2棟、三和エステート3棟)

と、中古木造アパート1棟(サイフォ:旧 タイムズ不動産)

と6棟保有しています。

その他、太陽光発電所経営、コインランドリー経営、リサイクルショップ経営

と多角化させてきました。

今回は、私の投資人生の根本でもある

新築木造アパートおよび中古木造アパートの

2017年の収支一覧をご紹介しましょう。

生データですから、かなりレアで、今後の投資判断の基準となるでしょう。

それぞれ、当初金利→現在の金利、築年数

年間入居率、年間家賃収入(管理費控除)、

年間ローン支出、実際の収支実績も

計算していますので、ご参考に!

では、まず1棟目「シノケン」物件からです!

↓1棟目

2011年 10月 購入

新築アパート

価格:5250万円

住所:福岡市西区姪浜

構造:1Kロフト 8戸

金利:当初金利2.6%→1.4%(借り換え)→1.1%(契約更新)

築年数:築7年目(2018年)

年間総戸数:12ヶ月✕8戸=96戸

年間空室:7戸

年間入居率:89戸/96戸=92.7%

年間家賃収入:372万

年間ローン支払額:223万

年間実収支:372万-223万=149万

さすがに、借り換えで1.1%ですから

収支が半端なく良いです!

やはり、借り換えしないとね~

↓2棟目のシノケン物件です

2011年 12月 購入

新築アパート

価格:5200万円

住所:福岡市南区清水

構造:1Kロフト 8戸

金利:当初金利3.075%→1.4%(借り換え)→1.1%(契約更新)

築年数:築7年目(2018年)

年間総戸数:12ヶ月✕8戸=96戸

年間空室:1戸

年間入居率:95戸/96戸=98.9

年間家賃収入:380万

年間ローン支払額:228万

年間実収支:380万-265万=115

↓3棟目 三和エステートの物件です。

2012年 5月 購入

新築アパート

価格:6400万円

住所:福岡市博多区千代

構造:1Kロフト   4戸

1LDKロフト 4戸

金利:当初金利2.5%→1.4%(借り換え)→1.1%(契約更新)

築年数:築6年目(2018年)

年間総戸数:12ヶ月✕8戸=96戸

年間空室:3戸

年間入居率:93戸/96戸=96.8%

年間家賃収入:451万

年間ローン支払額:308万

年間実収支:451万-308万=143万

↓4棟目 これも三和エステート

2014年 3月 購入

新築アパート

価格:5500万円

住所:福岡県新宮町

構造:1LDKロフト 4戸

2LDKロフト 2戸

金利:当初金利1.7%

築年数:築4年目(2018年)

年間総戸数:12ヶ月✕6戸=72戸

年間空室:2戸

年間入居率:70戸/72戸=97.2%

年間家賃収入:402万

年間ローン支払額:313万

年間実収支:402万-313万=89万

↓5棟目 またまた、三和エステートさん

2015年 3月 購入

新築アパート

価格:6200万円

住所:福岡市東区箱崎

構造:1Kロフト 8戸

金利:当初金利1.5%

築年数:築3年目(2018年)

年間総戸数:12ヶ月✕8戸=96戸

年間空室:7戸

年間入居率:88戸/96戸=91.6%

年間家賃収入:311万

年間ローン支払額:279万

年間実収支:311万-279万=32万

↓6棟目は、中古のサイフォ物件です。購入時はタイムズ不動産

2016年 12月 購入

築12年 中古アパート

価格:3700万円

住所:福岡市東区筥松

構造:1Kロフト 6戸

築年数:築14年目(2018年)

金利:当初金利2.675%

年間総戸数:12ヶ月✕6戸=72戸

年間空室:8戸

年間入居率:64戸/72戸=88.8%

年間家賃収入:149万

年間ローン支払額:192万

年間実収支:149万-192万=-43万

どうでしょうか?

新築アパートの3年後、4年後、5年後、6年後、そして、

中古アパートのその後の収支の実態です。

ただし、このデータは生データですが

読み取り方を間違えないようにしましょう!

まず、入居率についてですが

やはり、10年未満のアパートはどれも

90%以上を維持しています。

5年経っても95%維持している物件もあります。

やはり、新築プレミアは本当なのです!

また、サイフォの中古アパートは

築12年で購入して現在築14年目ですが

未だに88%を維持しています。

まあ、木造アパートはそれほど入居率については

心配する必要が無いのでしょう。

ただし、東京圏、大阪圏、名古屋圏、札幌、仙台、広島、兵庫、福岡

以外の土地の木造アパートはたぶんダメよ。

また、

中古物件のマイナス収支は、気になるところ

でしょうが

私の場合は、財務体力があったので、6棟目は

ローン期間を短くして、返済期間を短くし、

早期返済を目指していますので

どうしても高入居率でも

収支がとんとんに近くなります。

現在は、物価の上昇で利回りが悪くなっていますので

不動産投資はどうしても

ローン期間を長く30年とか35年で組んで

収支をプラスにしなければいけないので

その点は購入時期や時代背景により私の場合と

条件は異なると思います。

ご注意願います。

詳細はセミナー等でお話ししますので

どんどん参加申し込みお待ちしています!!

まだまだ、セミナー申し込みは直前まで受け付けますから

よろしく~

でわ!

この記事を読むのに必要な時間は約 7 分です。

ラブスカイブログ特典
〇新築アパート:

100万~300万円の諸経費値引交渉

〇区分マンション:

50万~100万円の諸経費値引交渉

〇RC1棟買い:

自己資金ゼロで融資2億を目指す

〇コインランドリー:

自己資金ゼロのランドリー経営をはじめよう!

〇リサイクルマート:

開店資金を50万~100万圧縮

光発電事業:

オーバースペック99KW発電所をご紹介

 

セミナー・座談会開催

ラブスカイの熊本別荘にて、

2018年7月14日 土曜日

太陽光発電所見学会

を開催します。

参加希望はメール又は問合せコーナーより

連絡お願いします。

また、
不動産・発電事業・フランチャイズ投資セミナーを
開催いたします。

スケジュールは

12:00~17:00 講義
17:00~17:30 質疑応答
18:00~    2次会 (会議室での立食又は、近くの居酒屋)
21:00     解散

会場は

東京、大阪、名古屋、神戸、広島、札幌、福岡

で募集しています。

2018年度予定

10月 東京セミナー

11月 名古屋セミナー

12月 福岡セミナー

参加希望お待ちしております。

セミナー講義の内容は

ラブ☆スカイの「成功の投資スキーム」

と題して、私の独断と偏見に満ちた

投資理論を5時間の長丁場でお伝えいたします。

今回も、ネタを1時間分追加して

特別バーションで講義させていただきます。

目から鱗のネタをひっさげたいと思いますから

ぜひご期待ください。

↓東京セミナーの風景です!

私のセミナーの醍醐味は

私の話よりもセミナーに参加される先輩投資家さん

と初心者投資家さんの斬新な意見飛び交う

2次会にあります。

土曜開催なので翌日はゆっくりできますから、

近くの居酒屋で夜遅くまで投資コミュニケーション会となるでしょう。

 

お会いできることを楽しみにしております。

参加ご希望の方は下記のフォームから問合せください!

その他地域を希望の場合は一定数あればすぐに開催します。

よろしくお願いします。

セミナー参加費500円!

2次会は割り勘

です。

振るうってご参加くださいね!

この記事を読むのに必要な時間は約 20 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

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