2017年の年間収支報告(シノケン、三和エステート、サイフォの新築・中古木造アパート)6棟の実績公開!!


この記事を読むのに必要な時間は約 14 分です。

今年も確定申告を終え、

ようやくすっきり新年度を迎える準備ができました。

さて、私の投資人生=新築木造アパート

がスタートでしたが、今では、

新築木造アパート5棟(シノケン2棟、三和エステート3棟)

と、中古木造アパート1棟(サイフォ:旧 タイムズ不動産)

と6棟保有しています。

その他、太陽光発電所経営、コインランドリー経営、リサイクルショップ経営

と多角化させてきました。

今回は、私の投資人生の根本でもある

新築木造アパートおよび中古木造アパートの

2017年の収支一覧をご紹介しましょう。

生データですから、かなりレアで、今後の投資判断の基準となるでしょう。

それぞれ、当初金利→現在の金利、築年数

年間入居率、年間家賃収入(管理費控除)、

年間ローン支出、実際の収支実績も

計算していますので、ご参考に!

では、まず1棟目「シノケン」物件からです!

↓1棟目

2011年 10月 購入

新築アパート

価格:5250万円

住所:福岡市西区姪浜

構造:1Kロフト 8戸

金利:当初金利2.6%→1.4%(借り換え)→1.1%(契約更新)

築年数:築7年目(2018年)

年間総戸数:12ヶ月✕8戸=96戸

年間空室:7戸

年間入居率:89戸/96戸=92.7%

年間家賃収入:372万

年間ローン支払額:223万

年間実収支:372万-223万=149万

さすがに、借り換えで1.1%ですから

収支が半端なく良いです!

やはり、借り換えしないとね~

↓2棟目のシノケン物件です

2011年 12月 購入

新築アパート

価格:5200万円

住所:福岡市南区清水

構造:1Kロフト 8戸

金利:当初金利3.075%→1.4%(借り換え)→1.1%(契約更新)

築年数:築7年目(2018年)

年間総戸数:12ヶ月✕8戸=96戸

年間空室:1戸

年間入居率:95戸/96戸=98.9

年間家賃収入:380万

年間ローン支払額:228万

年間実収支:380万-265万=115

↓3棟目 三和エステートの物件です。

2012年 5月 購入

新築アパート

価格:6400万円

住所:福岡市博多区千代

構造:1Kロフト   4戸

1LDKロフト 4戸

金利:当初金利2.5%→1.4%(借り換え)→1.1%(契約更新)

築年数:築6年目(2018年)

年間総戸数:12ヶ月✕8戸=96戸

年間空室:3戸

年間入居率:93戸/96戸=96.8%

年間家賃収入:451万

年間ローン支払額:308万

年間実収支:451万-308万=143万

↓4棟目 これも三和エステート

2014年 3月 購入

新築アパート

価格:5500万円

住所:福岡県新宮町

構造:1LDKロフト 4戸

2LDKロフト 2戸

金利:当初金利1.7%

築年数:築4年目(2018年)

年間総戸数:12ヶ月✕6戸=72戸

年間空室:2戸

年間入居率:70戸/72戸=97.2%

年間家賃収入:402万

年間ローン支払額:313万

年間実収支:402万-313万=89万

↓5棟目 またまた、三和エステートさん

2015年 3月 購入

新築アパート

価格:6200万円

住所:福岡市東区箱崎

構造:1Kロフト 8戸

金利:当初金利1.5%

築年数:築3年目(2018年)

年間総戸数:12ヶ月✕8戸=96戸

年間空室:7戸

年間入居率:88戸/96戸=91.6%

年間家賃収入:311万

年間ローン支払額:279万

年間実収支:311万-279万=32万

↓6棟目は、中古のサイフォ物件です。購入時はタイムズ不動産

2016年 12月 購入

築12年 中古アパート

価格:3700万円

住所:福岡市東区筥松

構造:1Kロフト 6戸

築年数:築14年目(2018年)

金利:当初金利2.675%

年間総戸数:12ヶ月✕6戸=72戸

年間空室:8戸

年間入居率:64戸/72戸=88.8%

年間家賃収入:149万

年間ローン支払額:192万

年間実収支:149万-192万=-43万

どうでしょうか?

新築アパートの3年後、4年後、5年後、6年後、そして、

中古アパートのその後の収支の実態です。

ただし、このデータは生データですが

読み取り方を間違えないようにしましょう!

まず、入居率についてですが

やはり、10年未満のアパートはどれも

90%以上を維持しています。

5年経っても95%維持している物件もあります。

やはり、新築プレミアは本当なのです!

また、サイフォの中古アパートは

築12年で購入して現在築14年目ですが

未だに88%を維持しています。

まあ、木造アパートはそれほど入居率については

心配する必要が無いのでしょう。

ただし、東京圏、大阪圏、名古屋圏、札幌、仙台、広島、兵庫、福岡

以外の土地の木造アパートはたぶんダメよ。

また、

中古物件のマイナス収支は、気になるところ

でしょうが

私の場合は、財務体力があったので、6棟目は

ローン期間を短くして、返済期間を短くし、

早期返済を目指していますので

どうしても高入居率でも

収支がとんとんに近くなります。

現在は、物価の上昇で利回りが悪くなっていますので

不動産投資はどうしても

ローン期間を長く30年とか35年で組んで

収支をプラスにしなければいけないので

その点は購入時期や時代背景により私の場合と

条件は異なると思います。

ご注意願います。

詳細はセミナー等でお話ししますので

どんどん参加申し込みお待ちしています!!

まだまだ、セミナー申し込みは直前まで受け付けますから

よろしく~

でわ!

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ラブスカイブログ特典
〇新築アパート:

100万~300万円の諸経費値引

〇区分マンション:

50万~100万円の諸経費値引

〇RC1棟買い:

自己資金500万で融資2億を目指す

〇コインランドリー:

自己資金ゼロのランドリー経営をはじめよう!

〇リサイクルマート:

開店資金圧縮特約あり

光発電事業:

オーバースペック99KW発電所をご紹介

セミナー・座談会開催

不動産・発電事業・フランチャイズ投資セミナーを
開催いたします。

スケジュールは

12:00~17:00 講義
17:00~17:30 質疑応答
18:00~    2次会 (会議室での立食又は、近くの居酒屋)
21:00     解散

会場は

東京、大阪、名古屋、神戸、広島、札幌、福岡

で募集しています。

2018年度予定

10月13日 土曜日 東京セミナー募集終了

11月25日 日曜日 名古屋セミナー募集終了

2019年 1月 12日 福岡セミナー 募集中

参加希望お待ちしております。

セミナー講義の内容は

ラブ☆スカイの「成功の投資スキーム」

と題して、私の独断と偏見に満ちた

投資理論を6時間の長丁場でお伝えいたします。

今回も、ネタを1時間分追加して

特別バーションで講義させていただきます。

目から鱗のネタをひっさげたいと思いますから

ぜひご期待ください。

↓東京セミナーの風景です!

私のセミナーの醍醐味は

私の話よりもセミナーに参加される先輩投資家さん

と初心者投資家さんの斬新な意見飛び交う

2次会にあります。

土曜開催なので翌日はゆっくりできますから、

近くの居酒屋で夜遅くまで投資コミュニケーション会となるでしょう。

お会いできることを楽しみにしております。

参加ご希望の方は下記のフォームから問合せください!

その他地域を希望の場合は一定数あればすぐに開催します。

よろしくお願いします。

セミナー参加費500円!

2次会は割り勘

です。

振るうってご参加くださいね!

この記事を読むのに必要な時間は約 18 分です。

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。