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ラブスカイが今回購入した
新築木造2階建アパートのローン金利が決まりました
わたしの5棟目となる新築アパートですが、
物件所在地は、福岡市内JR徒歩3分エリア
となる、好立地アパートです。
今回も金利交渉に時間を要しましたが、
最終的にかなりの低金利を約束していただきました。
なんと
1.5%です。
それも、5年固定です。
なになに?1.5%なんて当たり前って?
いえいえ、投資している方なら分かると思いますが
このご時勢
持ち家でもないのに
アパート購入資金で
1.5%は、結構なもんですよ!
ほとんどの投資家さんは
アパートやマンションを購入するときに
利回りばかりを重視して物件を選びますが
利回りだけで物件を選ぶことはとてもリスクを伴います
なぜかというと、利回りを机上の計算だけで
高く見せることは簡単だからです。
物件価格を下げるか?家賃設定を上げれば良いだけです。
物件価格を下げる方法は、
たとえば、火災保険を20年契約→3年契約に
期間を減少させて初期費用を下げる方法があります。
また、家賃も新築当初は、
高めに設定しても入居付けができますから
利回りから逆算して高めの家賃をシミュレーションの条件にすれば
適正利回り5%でも
簡単に7%程度の物件に早変わりです。
ですからあまり、利回りにこだわって
物件を選ぶことには反対です。
それよりも、嘘がつきづらい指標があります。
それは、ローン金利とローン期間です。
借入額に対しての
ローン返済期間と返済金利を
シミュレーション時にいじくる業者は
あまりいません。
だいたい提携している金融機関との取り決めで
ある程度の金利、返済期間の確約はとれた物件を
提案しますから、だいたいシミュレーションどおりの
契約内容となります。
ですから、利回りの1%で一喜一憂するくらいなら
ローン金利を良く吟味して、
幾ら手元にお金が残るのかを検討してみましょう。
キャッシュフロー経営をめざしましょう。
さあ、営業マンさんから
「あと2棟は
紹介しますよ!!」
なんてリップサービスがあったので
まだまだいきますよーーー
でも、いまなかなか物件が無いんですよね
そこがお互い悩みです。