既存コインランドリー事業の問題点とは


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この記事を読む為に約 11 分の時間が必要

現在のコインランドリー事業は

収益用不動産投資や

太陽光発電所経営に代る

不労所得投資先として注目されています。

ただし、注目度とは裏腹に

今までのコインランドリー事業は

投資額が大きい割にランニングコストが

高く、経営開始後の人的・機械的

トラブルに対処するために

なかなか当初の思惑通りに

「完全不労所得投資先」とは

なり得ないのが実情です。

今回は、既存のコインランドリー事業の

様々な問題点・課題を抽出してみました。

課題1 投資家(オーナー)の負担が大きい

これまでのコインランドリー店舗は、

オーナーの自主管理による運営形態が

ほとんどです。店舗清掃を自分でして、

トラブル処理も、自分で処理する必要があります。

よくある管理契約体勢としては、

フランチャイズが「24時間クレームを代わりにお受けします」

とあっても、実際には、

24時間電話受付を代行するだけですから、

代行して、オーナーにクレームを受けた旨を伝えるだけです。

その後、オーナー自身が対応しなければなりません。

そんなの、不労所得じゃあないですよね。

このようなクレーム処理をオーナー自身で処理するために

出店拡大しようとしても、自分の行動範囲内でしか

出店できない事になります。

課題2 コストが高い

これまでのコインランドリーを販売している業者の

目的は、機器の販売が最終目的となります。

そのため、ランニングコスト等の費用については

二の次で、機器類以外のコストダウンは

ほとんどできていません。

本当に大きな支出はランニングコストなのに目先の

購入機器の値引き交渉に終始して、

10年~20年のトータルでの投資利回りが計算できていません。

課題3 トラブル対応・対処問題

先ほど述べましたが、24時間対応のほとんどの場合

ただ、電話を代行して受け付けるだけです。

その後の対応は自分で行う必要があります。

そのため、

多くの既存店舗では、機器や両替機が

故障した際には、即対応できずに

顧客を満足させることができていません。

課題4 売上げデータの分析ができない

最も大事な事は

PDCA(プラン・ドゥー・チェック・アクション)

と言われています。

要は、計画して、実施して、実績から反省して、改善する

このサイクルで事業はどんどんよくなっていくのです。

出店したらおしまいではありません。

ですが、既存店舗の多くの場合、

売上げ管理はオーナー自身でしなければなりません。

もちろん、細かい分析なんてできません。

営業戦略性は「ゼロ」なので、

長く事業が持ちませんよね。

または、運良く

顧客ニーズの多い最高の立地を手に入れたとしても

顧客満足を維持できずに、

いずれ倒産と言うことになります。

課題5 営業時間の問題

個人オーナー自らトラブルに対処する必要が

あるため、多くの場合

24時間営業を断念して

夜間は店じまいする

コインランドリーは多くあります。

一人暮らしのサラリーマンの

場合は夜間を利用する方は多いのにです。

売上げの向上は見込めない上に

収支がマイナスになってしまう可能性があります。

また、顧客の中に24時間いつでも

開いていると言う安心感を与えることができないので

さらに、悪循環となります。

課題6 セキュリティ-に難あり

通常は、セキュリティーは

ダミーカメラを設置するだけの

または、ダミーカメラを提案してくる業者が

ほとんどです。

はっきり言って、盗人は

ダミーカメラを一目見たら

見破ります。はっきり言って意味ありません。

でも、その程度のセキュリティーで

コインランドリーを運営している方が

ほとんどです。

そのため、両替機の破壊および盗難が

全国的に多発することになりのです。

24時間、タイムリーに状況を把握できる

システムを取り入れる事ができる

フランチャイズ業者を選定すべきでしょう。

これが一番大事です。

課題7 衛生管理の知識不足

お客さんは皆さん、コインランドリーの衛生管理は

しっかりしていて、安心と思っているものです。

でも、オーナーの意識次第で

細菌だらけの最悪の機器を陳列している

コインランドリーは計り知れなく多いようです。

結局、フランチャイズとして

清掃レベルを統一せずに

清掃をしっかり行うのか?適当にするのか?

をオーナー任せにしているからそうなります。

清掃を外注せずにまたは、月1回だけ業者に任せて

コストダウンのために日常清掃は自分ですると

いずれ、細菌だらけの最悪のコインランドリーの

できあがりです。

いつか失敗することになります。

清掃業務をフランチャイズとして

本部がしっかり行うコインランドリーが絶対条件となりますよね。

(個人に清掃を任せない!)

ただし、既存のコインランドリーのほとんどは

機器を売ることが最終目的だから

清掃をオーナーに任せるプランを提案してきます。

見た目はその分キャッシュフローが大きくなるので

収支がよく見えます。

本当に売ることだけが目的だと最悪の船出となります。

「清掃は簡単なので1日1回オーナー様がちょっと

店舗に立ち寄って、集金ついでに行うとお得ですよ!」

なんて提案してくる業者の場合には注意が必要です。

まあ、ほとんどの場合は上記のような事を提案してきますが・・・。

課題8 出店店舗のデザインがひどい・・・。

基本的に既存店舗に多いのが、箱を用意して

その中に洗濯機を並べただけ・・・

そのような形にしてコストを下げます。

しかし、不動産アパートでもそうですが

しっかり洗練されたデザイナーズアパートが人気が

出るように、コインランドリーでも

顧客のニーズを反映した

内装や店舗デザインが大事ですよね。

そういう意味では、初期投資が大きくなりますが

デザインは後で変更するには多大なコストアップとなりますから

出店時にしっかり10年後を見据えたデザインにすべきです。

ただコストを下げるためだけにシンプルにしすぎると

現在、様々なコインランドリーが出店される中で

生き残っていけませんよね。

さて、今まで上げた

上記8課題ですが、

はっきり言うと

すべての項目を解決してくれる

フランチャイズを選択しましょうね。

どれか一つでも達成できない場合は

止めましょう。

現在、24時間完全トラブル対応で

その後の出張対応から完了報告

また、売上げ集計・改善点提案

完全本部主導の衛生的な清掃維持管理

等をしっかり実施してくれる業者はいます。

売るのが目的のメーカーコインランドリー事業者

等は避けて、

管理目的の業者選びが

コインランドリー事業を成功させる

第一歩でしょうね。

私も頑張りますよ

でわ!

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この記事を読む為に約 16 分の時間が必要

でしたが、

最後までお付き合いくださいまして、

ありがとうございます。

今後のブログ更新の活力にしますので

お手数をおかけしますが、

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(゜゜)(。。)ペコッ

ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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