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年収400万のサラリーマンでも

頭金100万ほどで資産1億を築く事を可能にする

不動産投資ですが、先日も述べたように

今月以降は非常に厳しい状況となっています。

その理由は、

政府方針による不動産ブームつぶしを

本格的に実行してきたことにあります。

ここ6年ほど続いた不動産ブームもこれまででしょう。

もともと、長きにわたるデフレ脱却のために

日銀が導入した

大規模な金融緩和政策や

低金利政策（今ではマイナス金利）政策によるものです。

要は、市場に出回る貨幣を多くして、貨幣価値を落として、

物価を上昇させ、合わせて、

低金利政策により銀行からの融資を引きやすくした事が

とても大きいですね。

貨幣価値が下がることを恐れて

世の投資家はこぞって価値の向上が見込める不動産に手を出しました

また、低金利によりとても融資が引きやすい状態です。

手持ち資金がほとんどなくても

ある程度の属性（と言っても、会社つとめなら誰でも）

お金を借りて、何億もの投資をすることができました。

大きく不動産ブームの流れが引き始めたのは

昨年の11月16日からですね。

日銀から「不動産融資が過去最高の17％増」なんて

発表がありました。

昨年末あたりから徐々に

金融庁や日銀による銀行への融資引き締めの圧力が

強くなってきていたのですが、

とうとう最終段階のようです。

私のメインバンクのアパートローン商品が事実上消滅しました。

今年に入ってから融資実績ゼロですって、

昨年は数十人に融資しているのに・・・。

まだまだ、低金利は続くし、物価も上昇し続けそうだし

不動産投資するならまさに今なのに

不動産投資の敷居が高くなってきています。

ちなみに、私のメインバンクに確定申告書を提出したときに

担当と借り換えについて雑談しました。

そろそろ、最初に購入した3棟の固定金利期間が5年目を迎えるのです。

今年の12月には5年目なので

次も5年固定していただけるのか聞きました。

ちなみに現在は、3棟合わせて1億8000万円を

金利1.4％　5年固定で借りていますが、

なんと、

担当さんから、今のままなら

金利１．０％～１．１％に

引き下げて5年固定が組めますよ！ですって

これからの不動産投資には非常に厳しい銀行さんですが

既存の顧客に対しては非常に優しいようです。

上からの圧力で今後、優良な不動産投資家を増やすことができないので

すでにいる顧客には手厚いのでしょうね。

さらに、その他の3棟とあわせて6棟まとめて借り換えたいのだが・・・

と調子に乗って聞いてみたところ、

なんと思わぬ反応でした。

借り換えは厳しい・・・とのこと

理由は借り換えも結局は不動産投資への融資に当たるので

不動産投資への融資引き締め方針の現状では

借り換えは厳しいとの判断だそうです。

ちなみに、私のもう一つのメインバンクに

至っては、4年間続いた

アパートローン融資専門のチームを

先月の3月をもって、解散したそうです。

もう、今後は不動産投資はしたくてもできない

高値の花となってしまったと言うことです。

それでも、大手の不動産業者さんなら

無理矢理融資を引いてくるところもありますが

なかなか苦戦しているようです。

では、どのように銀行の引き締めが厳しくなっているかというと

金利が高くなっているわけではありません。

先ほども述べたように。反対に下がる傾向です。（低金利政策の影響ですね）

融資期間についても25年から35年が現在でも主流のようです。

大きいのは、融資審査基準ですね。

要するに自己資金投入比率が高くなってきました。

ちょっと前まで、優良物件なら頭金5％程度～10％入れれば

確実に融資が付いた案件でも

現在は30％程度の自己資金投入を迫られます。

もちろん、貯金がある方なら

収支もよくなるので安定経営できるのですが

貯金がない方は、もはや不動産投資に参入できないのです。

ただ、不動産投資自体はなくならないので

引き続き年収が1000万程度を越える高属性の

方にとっては引き続き不動産投資を続けることはできます。

秋ごろまで今の引き締め状態が現状維持でつづき、

秋以降は一気に不動産融資の引き締めが進行して

一気に不動産ブームを終結させようとしているようです。

もちろん不動産投資が今から締め付けられた場合は

既存の不動産投資家にとっては

この上ない最高のニュースであり方針ですね。

だって、今後不動産は増えなくなるし、

銀行からは、もう増やすことができない大事な既存客として

重宝されるし、良いことづくめですよね。

我々不動産投資家にとっては、間違いなくよい情報ですから

前向きにとらえましょうね。

ただ、今から不動産投資にトライしようとしている方にとっては

年収が400万～700万の中程度の世帯は非常に厳しく

なってきますし、今後締め付けの対象年収はさらに上昇するでしょうから

今年収800万以上の方も決断は早くすべきでしょうね。

こんごもまだまだ情報を発信していきますよ。

詳細は4月22日土曜日の東京セミナーでね！

でわ

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