融資付け5億を目指す!年収と融資額上限との関係式を公開


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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 8 分です。

私が昨年1年で不動産投資の

相談を受けた人数はざっと280人です。

中には借入額は多いのに、

なぜか融資を15億円ほど引っ張っている方がいる反面

年収は800万ほどあるのに

わずか1億の融資付けに苦戦する方もいます。

どこに違いがあるのか?

ずーとエクセルで分析を続けていました。

そしてようやくある一定の解析結果を得ることができました。

投資家にはいろんな条件があります。

年齢、年収、会社の規模、家族構成、預貯金額、返済比率、勤続年数

借入額、マイホーム保有の有無、マイカーの保有の有無、ローン返済額・・・etc

すべての項目に係数を与えて、計算しました。

もちろん情報をいただいた方だけのデータですが、

最小二乗法でもっとも傾向が強く発現する

係数が大きかった条件は何だと思います?

それは、貯金額や借入額ではないんですよ。

なんと、

会社の規模なんです。

一応重み順並べてみましょう

〇融資付けに影響する条件順位

1位:会社規模

2位:年収

3位:年間ローン返済額

4位:年齢

5位:借入額

6位:これ以降はあまり影響がないという結果に・・・。

と言うことで上記の5項目

まあ、借入額と返済額は

相関が高いので

ローン返済額の方を採用しましょう。

と言うことで、

融資付けを決める重要な条件は

・会社規模

・年収

・年間ローン返済額

・年齢

の4項目で、決定です。

では、ラブスカイが導き出した計算式で

各自の融資額上限を計算してみましょうね。

では、下記の質問にこたえながら

自分に当てはまる項目を選んでくださいね。

〇会社規模

社員数は、以下のどれに当てはまりますか?

5点:1000人以上
4点:1000人未満500人以上
3点:500人未満100人以上
2点:100人未満(個人事業主の方はココ)

あなたは何点?

この点数を「ア」とします。

〇年収

税込みの年収は以下のどれに当てはまりますか?

5点:900万円以上
4点:900万円未満700万円以上
3点:700万円未満500万円以上
2点:500万円未満

あなたは何点?

この点数を「イ」とします。

〇年間ローン返済額
保有不動産+発電ローン+自宅ローン+マイカーローン+教育ローン

すべてを含めます。

5点:60万円未満
4点:60万円以上120万円未満
3点:120万円以上240万円未満
2点:240万円以上450万円未満
1点:450万円以上

あなたは何点?

この点数を「ウ」とします。

〇年齢

5点:35歳以上38歳未満
4点:38歳以上42歳未満
3点:35歳未満
2点:43歳以上50歳未満
1点:50歳以上

あなたは何点?

この点数を「エ」とします。

以下の式に点数を入れて計算結果を見てください。

「ア」✕4.0+「イ」✕3.0+「ウ」✕2.0+「エ」✕1.0=?

たとえば、オール5点なら「50点」

2,2,1,1,なら「10点」となります。

ココで「点」→「倍」としましょう。

オール5点で「50点」だとすると

「50倍」となります。

この倍数に税込み年収をかけてください!

その金額があなたの統計計算上の

融資限度額です。

たとえば年収900万で計算結果35倍となった場合

900万✕35=3億1500万円が

あなたの融資限度額です。

年収400万で計算結果「23倍」なら

400万✕23=9200万があなたの

融資限度額となります。

上記の計算式は一般的な計算式とは異なり

統計学的な手法で導き出しているので

ある意味正しいと思いますよ。

おためしあれ。

ちなみに上記の計算結果で

融資限度額が3億円となっていて、

現在1億円の借入がある場合は

後2億借り入れることができるというわけです。

ただし、借り入れる金融機関により

審査の厳しい、優しいがあるでしょうし、

融資が付きやすい物件かどうか?も大事な

融資条件となります。

要は、よい物件を準備できる不動産業者

発電事業者を見つけることが

とても大事です。また、

融資付けが得意な業者を見つけることも

とても大事です。

融資限度額に余裕がある皆さん!

融資限度額は年々減少しますので

投資をするなら今すぐ!となるわけです。

まあ、私は限度額一杯一杯です。

そろそろ私個人での投資規模拡大は限界かな?

次は、妻と保有会社で資産を増やし続けますね。

今後ともblog応援よろしく~

来月は、香港金融ツアーに出かけます!

↓お金の勉強しましょう。(前々回の香港ツアー)

↓前々前回の香港ツアー

↓前々前々回の香港ツアー

↓前回

一昨年からわずか1年~2年足らずですでに4回も

香港に行ってますね。

香港行って力もらってくるぞー

ちなみに

現在6名の参加希望者がいらっしゃるようです。

みなさんblog問合せいただいた方ばかりです。

オフ会楽しみです。

あと2名募集します。

一緒に香港ツアーで盛り上がりましょうね。

でわ

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

 

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〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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