超低金利時代はいつまで続くか?融資を受けて不動産投資のススメ


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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 13 分です。

現在は、超低金利時代です。

我が国の長期金利は

今から50年前の1974年の10月に

最高で8.41%を記録しています。

あれから50年が経過し現在は、マイナス0.1%となっています。

金利が8.41%と言うことは、

1000万円を銀行に預けておけば

10年後には2倍の2000万円を超えることになります。(複利なので)

反面金利が8.41%の時代に融資を受けて投資しようとしたら

現代と同じように不動産投資なら

9%の利回りの投資をしたとしても

9%-8.41%ですから、

0.59%しか利益が出ません。

1億円の新築不動産投資をしたとしても

0.59%ですから、ほとんど利益を出すことができないでしょう。

それどころか空室が1部屋でも発生したら

破綻となります。

だから、今から50年前は、不動産経営は事業として成り立っていなかったのです!

でも、はたして、今から50年前には不動産投資はなかったのか?

・・・・

そんなことはありませんね。

高度経済成長時代は、今以上に不動産投資は

大人気でした。なぜだか分かりますか?

金利が高いと言う事実

数字だけ見たらとても成り立たない不動産投資ですが

物価や、平均賃金の上昇と合わせて見ると

実は今と同じで不動産投資でもしっかり利益が出ていて

投資として成り立っていることが分かります。

↓平均給与の推移グラフです

1974年の長期金利が8.41%時代の

平均給与は、170万円です。

金利が2%を切った2000年の

平均給与は、500万円です。

どう比較するか分かりますか?

平均給与=物価と連動と考えるとしましょう。

1974年の物価と2000年の物価を比較すると

500万円÷170万≒3ですから

約3倍の変動と想定できます。

要は、

2000年の時代に1億円の不動産があったとすると

同じ価値の不動産なら

1974年は、その1/3ですから

3300万円の不動産と言えます。

再度整理すると

1974年は、金利8.41%、3300万円の投資案件

2000年では、金利2%、1億円の投資案件

として比較することができます。

双方とも融資を受けて投資したとして

想定利回りが10%で比較してみましょう

1974年に金利8.41%で3300万円投資したら

想定利回り10%だと、年間家賃収入は

330万円となります。

金利8.41%なので

年間ローン支払い額は、初年度は270万となります。

その差、60万円がキャッシュフローとなります。

(ちなみに比較のために税金や手数料は考えないとしますね)

同じように

2000年に金利2%で1億円投資したら

想定利回り10%だと年間家賃収入は

1000万円となります。

金利2%だから

年間ローン支払いは、初年度は200万円となります。

その差800万円がキャッシュフローとなります。

金利8.41%時代と金利2%時代では

やっぱり、キャッシュフローが60万<800万で

圧倒的に金利が低い方がよいと思いますよね。

でも、そう単純じゃないんですよね

1974年に3300万で購入した不動産が

26年後は同じ価値の不動産が1億円になっているわけです。

もちろん建物の劣化があるでしょうが、

その価値の差は26年で6700万円となります。

そしてもっと素晴らしい事実は、

たとえ金利が8.41%だとしても

2000年では1億円の価値の不動産が

3300万円で購入できているわけです。

フルローンを組んだ場合はあくまで3300万円のローンなわけです!

26年後に3倍の1億円の価値になったとして、

毎年不動産価値が昇竜がごとく上昇を続けても

ローン総額は3300万ナノです。

たとえば26年で物価が3倍なら

3÷26年=0.11→11%/年の上昇

です。毎年価値が10%上昇を続けるわけです。

金利が8%でも価値がそれを上回る10%で上昇を

続けた時代が

高度経済成長期なのです。

だから、今から50年前の金利8%でも

全然不動産投資は成り立ったのですよ。

まあ、計算は本当は複雑なのですが

簡単に説明するとそういうことです。

もっと言わせていただくと

なぜ、50年前は金利8%以上だったのか?

それは、急激に物価が上がり続けたので

ものの価値とお金の価値のバランスを安定させるため、

急激なバランスの崩壊を防止させるために

金利を高くしていたと言えるでしょう。

まさに数年前の中国やインドでも言えますが

急激な経済成長=物価の急激な上昇=貨幣価値の減少の

バランスをとるために

どうしても高度経済成長期の金利は高くなります。

それでも当初組んだローン総額よりも購入した不動産の価値が

数倍に跳ね上がっていくために

ぜんぜん投資として利益が出るし

成り立つのです。

さて、現代の投資を考えてみましょう。

現在の長期金利は0%以下のまさにゼロ金利です。

不動産投資では1%~2%程度の金利となっています。

一般的にこの低金利が急激に8%になったら

現代の投資利回り6%だと

2%マイナスになってしまうために

破綻する事になりますよね!

皆さんその点を最大のリスクとして

怖くて、不動産投資に手が出ないわけです。

もう一度長期金利の今までの変遷を思い返してみましょう

1974年の8.41%から50年かけて

2017年は0%なわけです。

それも、平均給与のグラフを見て分かるように

急激な物価上昇を引き起こした

高度成長期1974年~1994年の20年間

で一気に平均給与が3倍になり

激しく物価が変動したために

物価と貨幣価値のバランスをとるために

金利は8.41%~5%で

激しく高い推移でしたが

物価の変動が安定した1994年以降は

安定して2%~現代では0%なわけですね。

もう一度言いましょう

金利は物価の変動と連動します。

物価が激しく変動したときは

金利が高くなりやすくなります。

国の金利が大きく変動するのは

高度経済成長期のみとなります。

さらに、高度経済成長期は

一つの国に1回しかありません。

まあ、この理論についてはネットで検索して勉強してね。

高度経済成長期を経験して

物価の爆発的変動と金利のジェットコースターのような変動を経験した

日本ですので、今後、高度経済成長期はあり得ません。

よって、急激な金利の上昇はあり得ないのです。

さらに、投資を始めた場合は通常不動産ローンは

25年~35年程度ですから

目先30年程度を予測すればよいわけです。

目先30年で一気に金利が3%も4%も上昇するなんて

考えられないわけです。

そんな、あり得ない金利上昇リスクに対する過度の

恐怖のために

儲かる不動産投資に手を出せないことはとても

残念ですね。そのくせ

Fxや株式投資のような人間が頑張っても

理論的には勝てない投資に手を出すことには

まったく躊躇がないのです。

もちろんFxや株式投資でも自動売買ソフトなどの

人間の思いが反映されない方法なら利益を出し続けることができますが

通常のサラリーマンが自己流で利益を出すことは

絶対にあり得ないですね。

やはり、投資案件としては

もっとも安心で安定した利益を得て

資産形成ができるのは

不動産投資しかないのです。

投資を始めるなら

自己流の

Fxと株式投資は××ですからね。

まずは、不動産投資をすること!

次に発電事業!

それも、融資を受けるだけ受けて投資して

貯まった現金で現金型投資をする!

その現金型投資先もまずは、

不動産購入の自己資金(ローンが組めない分)に当て、

残りは発電事業系を組み込むこと!

最終的にまだ資金が余ったとき!

初めてFxをしましょう。

でも、口座開設して自分で売買してはいけません

自動売買ソフトを購入して

放置でお金を増やしましょうね。

結局はあらゆる投資を勉強検討しても

太古の昔から存在する投資先でもある

不動産投資が

投資の始まりとしてはナンバーワンです。

でわ!

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

 

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〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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