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今日、㈱〇〇〇ホームの担当の方

からメールがありました。

何とか頑張って消費税が上がる前までに

わたしに合う物件を探してくれるようです。

融資を付けてみせる！と決意表明されました。

んーがんばってください。

こちらは、3棟総力で頭金を貯めて置きます。

さて、

中古と新築

アパート経営で成功するにはどれが正しい道筋なんだろうか？

おそらくこれからこの業界に入場してくる未来の不動産投資家

の皆さんはまず最初に考えるのでは無いでしょうか？

私みたいに思いつきでｔｒｙするバカはあまりいないのかもしれません。

やはり新築と中古のメリット・デメリットを比較する

必要があると思います。

とりあえず新築のメリットについて今日は述べますね。

〇新築

　【メリット】

　長い返済期間で融資が受けられる

　フルローンも可能(レバレッジがんがんかけられる)

　最初の10年間はほとんど手入れ費用不要

　高い家賃で貸す事ができる」ここまでは一般論

　ここから本題⇒１棟保有の場合、利回り8％なら利息(年4％)

および修繕費(２％)含めて

　18年でpay(家賃貯金額＝返済残高)します。

　要は18年後に一括返済して自分のものにできます。

19年目から家賃がフルで入ります。

　返済が終わっているので空室が出ても

痛くもかゆくもありません。

　さらに、２棟新築を持っていれば、18年⇒13年になります。

３棟で１棟を集中返済すれば・・・

　8年で１棟返済終えてしまいます。

　新築は２棟以上保有する事でレバレッジの力で

　一気にお金を加速する事が出来るのです。

　複数新築を所有して最近気づきました。

　これはすごい事です。わたしはあくまでサラリーマンです。

　中古を購入してメンテナンスしたり

　心配してあげるほど日ごろ時間はありません。

　新築ならほかっておいても１０年間ほどは埋まるので

　アパートを所有する前も所有したあともまったく

　生活を変えずにすごす事ができるのです。

　さらに新築だと心配事が無いので買ったその日から

　次の物件に頭を切り替える事ができるのです。
　
　結論　サラリーマンは、年収500万くらいあれば、

本　業のおかげで融資がほぼフルローンで受ける事が可能です。

　できれば、一気に2棟以上所有できれば、

　13年後の築浅の状態で1棟返済できるのです。

　同時進行で一気に３棟アパートを新築することができれば最高です。(←これは自慢)

　
　中古は1棟返済したあとの１４年後に挑戦するか、融資が付かなくなる

　３～４棟目から挑戦するべきと断じます。
　
　最初から中古を所有するのはサラリーマンをしながらでは

　手間が掛かりすぎて無理だと思います。

　たのしいたのしい本業がおろそかになったのでは本末転倒です。

　融資ががんがんおりるサラリーマンしながらで会社に

　しっかり社会保障してもらいつつ、

　老後またはゆとりある生活のために不労所得を得る・・・究極ですね！
　
　そして・・・・・・返済が終わって

かつアパートがボロボロになったら・・・

　わたしの場合福岡市内の１等地を２割引ぐらいで

　速やかに現金化して老後遊びまくります。

　中古の場合、築２０年くらいの木造物件なら

　１０年くらいしかお金を生まない上に、

　空室やメンテナンスに自分の時間をとられ、

　そもそも融資がつきにくいので

　ほとんど現金を投入しなければならないので

　ぜんぜんレバレッジを利かせることができません。

　メリットが思いつかない。　

　やはり中古は３棟目以降がよいかもしれません。

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