収益物件のオーナーになるまでの手順


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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 14 分です。

今日は、物件の購入を思いついて

実際に物件のオーナーになるまでに

どのような手順が必要なのか?

ご紹介しましょう。

以前、収益不動産物件のオーナーになるために

もっとも必要な手順は

「オーナーになろう」という気持ち

だと記述しましたが、

今日は、最初のハードルである

収益物件のオーナーになろうという

気持ちは既に保有しているものとして投稿しますね。

まずは、

〇不動産を見学する

不動産情報誌や、ネットの不動産紹介サイトから

ある程度、不動産の目星をつけて、

不動産業者の連絡先に問い合わせして、

実際に物件を見学しまくります。

そして、星の数ほどある

物件情報の中から

まずは1戸または、1棟の収益物件を決定します。

〇購入したい不動産が決まったら「購入申込書」を提出しよう。

購入希望物件が決まったら

不動産仲介元または、新築の場合は

不動産販売元に「購入申込書」または「買付証明書」

なるものを提出しましょう。

この買い付け証明書を提出して

物件に「つば」をつけてから

価格交渉をしようなんて

方がたまにいますが、

買い付け証明を発行するということは

購入したいという意思表示をすることになるので

提出後に値下げを要求しても値が下がることはまれです。

もちろん、買い付け証明発行時に

希望価格や条件の希望を明記すれば

「つば」をつけて、他者に物件を取られること無く

じっくり価格交渉をすることは可能ですが・・・

まあ、私の場合は、買い付け証明書を発行する前に

すべての条件、購入価格、借り入れ条件まで

決めてから提出します。だって、交渉なんて面倒だからね。

購入前から自分の中で

条件を決めているのだから

条件を満たしていればそれでよいのです

さらに交渉して

当初自分で決めた条件よりもさらに良い条件を

引き出そうなんて駆け引きはしません。

無駄です!

強欲はすべての「運」を逃します。

何事もエントリーするときに自分の条件を決めて

満たしていれば「買う」

満たしていなければ「次!」ですよ。

〇重要事項説明を受け、さあ契約だ

購入物件の詳細な条件について

宅地建物取引主任者から説明を受けます。

重要事項説明書の中には

小さな文字でびっしり書き込まれています。

この重要事項説明だけは

しっかりチェックしておきましょうね。

疑問はこのときに質問して解決しておくのです!

〇業者と売買契約を締結!!

業者からの「重要事項説明」に納得したら

すぐに「契約」します。

通常、契約時には

手付金を用意します。

10年ほど前までは、売買価格の10%くらい必要でした。

1億の物件なら1000万くらいですね。

4億の物件なら4000万くらい必要です!

むかしはこの手付金が支払えないため

なかなか、一般のサラリーマンは

不動産投資をしたくても

手を出せなかったことは否めませんね。

現在は、昔に比べてこの手付金が

少なくなったことが、不動産ブームを

後押ししています。

現在は大体売買価格の5%くらいが主流ですね

1億の物件なら500万くらいですね。

4億の物件なら2000万くらい必要です!

この程度は現在でも契約時に必要ですから

自己資金を準備してから

契約するようにしてください。

ただし、

私の場合は、超レバレッジ主義ですから

契約時の手付金は100万円以内!

できれば10万円!

いや、1万円!

を目標に業者と交渉します。

物件を値切ることは1円もしませんが、

この手付金だけは、頑固値切ります。

どちらかというと、物件は200万円高くなっても良いから

手付金を20万円にして!ってくらいの

勢いで交渉します!

物件価格なんて、ローンを組んでさえもらえれば

借りれますから、ぜんぜん平気です。

しかし、手元の資金が減るのは

次の投資案件への自己資金(見せ金としての)が

減ってしまいます。自己資金が減ることは

自分の属性の低下を意味します。

物件価格の200万や500万なんて

金利0.5パーセント違うだけで

あっという間に補える金額です。

または、繰上げ返済で5年でも短縮すればすぐに

カバーできる額です。大したことありません

まあ、ラブ☆スカイの物件購入スピードの

秘密は、ここにあります。そのうち詳細を述べますね。

ということで、

私が好意にしている不動産業者さん各社は

私には、とてもあった業者さんです。

要は、「手付金」を限りなくゼロに近く

「契約」してくれます。

大体、

10万~50万くらいかな?

物件によって、

新築の場合は100万くらい必要な場合もありますが

それでも、他の不動産業者に比べたら

とても良いですね。

まあ、なるべく自己資金を減らさずに

物件もしっかりリーズナブルな適正価格で

不動産オーナーになりたい方は

連絡くださいね。

ちなみに

「契約」ですから、

契約違反の場合はきびしいペナルティー

が、業者にも購入希望者にも

課せられます。

たとえば、「違約金」なんかですね。

でも、

基本的に、だれがみても、

理不尽な契約違反があった場合だけですから

その点はご安心ください。

〇金融機関にローンを申請します。

融資は、手付金を払って売買契約を申し込んだあとに

申請します。

ちなみに、現在では

ほとんどの場合、業者との売買契約まえに、

業者を通して、金融機関に打診して

事前内定をもらっている場合が多いですね。

業者も契約してからローンが通らなくて

契約が流れることを嫌がりますから

一般的には、業者と売買契約が成立したら

8割方はローン審査には通ると思います。

業者と、売買契約を結ぶことができれば

少し、一安心とはいえます。

でも、売買契約後に提出する本審査の結果

業者が当初計画していた

ローンの金利が変わったり、

ローン期間が変わったり

それは、しょうがない事です。

基本的に内諾時に提案された

金利やローン期間が大きく変わることは

無いのですが、若干の変更はよくあります。

あきらめましょう。

売買契約時の条件と大きく

ことなる結果になって、

どうしても融資内容が気に入らない場合は

解約できるでしょうが、

もったいないですね、

契約を破棄すれば、2度とその業者は

貴方のためには動いてくれなくなるだろうし

不動産投資は拡大することが

もっとも大事だと私は思っているので

小さなことには目もくれず

ただひたすら不動産を買い続けていきます!

大きな資産を築ければ、

複数の投資物件の力で

そのうち1棟、または1戸でも繰り上げ返済すれば

それで、リスクヘッジ完了!

ですからね。

〇金銭消費賃借契約を結ぶ

銀行と金消契約をむすびます。

通常、これで、ほぼ物件のオーナーに

なれたようなものです。

完全に安心できます。

〇決済!

金消契約締結後、日取りを決めて

売買金額から手付金を差し引いた

残金を決済します。

同時に所有権移転登記申請をして完了です。

所有権移転登記申請は業者が用意した

司法書士にお願いする場合がほとんどです。

あと、業者にも手数料を支払いますね。

すべて、金融機関でローンを組んでいる場合は

その金融機関で処理してくれます。

通用を作って応接してで

茶でも飲んで待っていれば良いだけです。

そして、すべての

処理が完了したら、

仲介者、売主、金融機関、司法書士

の皆さんから、「おめでとうございます」

という言葉をいただき、

握手して

オーナーになるのです!

いやー、この瞬間はいつも

うれしいものです。

↓こんな物件が貴方のものに!
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どうです?

オーナーになるためにやるべき手順が

イメージできました?

簡単でしょ?え?難しいって?

すべて理解していなくても

考え方を変えたら簡単です。

物件オーナーになる覚悟を決めたなら

自分ですることは

業者と面会して、

業者が持ってくる物件情報を吟味して

業者に「信じているから」

という言葉を執拗に浴びせつつ、

契約を交わして、

業者から紹介を受けた銀行の

面接を受けて、

銀行員に言われるがままに申請書を記入して提出して

審査が通ったら、

あとは、業者が銀行と決済日を決めて、司法書士を準備してくれるので

言われるがままに

銀行に出向いて、決済したら

完了!

です。これで、収益物件のオーナーの出来上がり!!

簡単なのです。

私の場合は、買い付け証明提出したら

もう、その物件のことは完全に頭から切り離して

業者に任せて、

次の投資案件の検討と行動に移しますね。

その繰り返しです。

だって、私の頭はひとつしかないのです。

一つ一つ順番に完了させていては

あっという間に時間が過ぎてしまって、

チャンスを逃してしまいます。

買うと決めたら、あとは業者にまかせて

また、次、何をしたいのか決める

決めたらまた、専門の業者に任せる!

そうやって、投資規模を拡大していきます。

これが正しいのかどうかは分かりませんが

私には、こういうやり方しかできません。

でも、いままで、業者にだまされたり

悔しい思いをしたことは無いので、

やはり、最後は人間関係でしょうね。

でわ!変人投資家ラブ☆スカイの持論でしたー

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
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ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

 

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〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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