確定申告の計算しました。 6 comments


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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 6 分です。

それでは、不動産を購入しない場合のラブ☆スカイの

確定申告内容をシュミレーションしてみましょう!

所得税青色申告決算書を作成するのですが、

不動産所得における課税所得を確定しなければいけません。

課税所得は、損益計算書によって決められます。

不動産所得金額=①不動産収入-(②必要経費+③専従者給与+④青色申告特別控除)

となります。

必要経費とは、

租税公課+損害保険料+修繕費+減価償却費+借入金利子+管理費+支払手数料+その他経費

を合計したものです。

それでは条件を個別計算します。

〇不動産収入

1棟目:475万

2棟目:476万

3棟目:540万

合計:1491万

〇租税公課(固定資産税+都市計画税)

1棟目:32万

2棟目:31万

3棟目:36万

合計:99万

〇損害保険料(火災保険料)

1棟目:4.5万

2棟目:4.8万

3棟目:5.1万

合計:14.4万

〇修繕費(毎月の積立修繕費2,000円/戸・月)

1棟目:19.2万(2,000円×8戸×12ヶ月)

2棟目:19.2万

3棟目:19.2万

合計:57.6万

〇減価償却費

償却率は、

木造=0.046

設備=0.067 なので、

・1棟目 建物:2900万

 木造:2300万 耐用年数22年

 設備:600万  耐用年数15年

・2棟目 建物:3000万

 木造:2400万 耐用年数22年

 設備:600万  耐用年数15年

・3棟目 建物:4600万

 木造:3700万 耐用年数22年

 設備:900万  耐用年数15年

となり、

計算式

償却費=基礎金額(木造)×0.046+基礎金額(設備)×0.067

を採用すると・・・

1棟目償却費:146万

2棟目償却費:151万

3棟目償却費:231万

合計=528万

〇借入金利子

1棟目:132万 (金利2.6%)

2棟目: 75万 (金利1.4%)

3棟目:158万 (金利2.5%)

合計:365万

〇管理費

1棟目:66万

2棟目:66万

3棟目:48万

合計:180万

〇支払手数料

合計:18万

〇その他経費(掃除代・税理士への報酬等)

1棟目:6万

2棟目:6万

3棟目:8万

他:7万

合計:27万

〇専従者給与

合計:34万

〇青色申告特別控除

合計:65万

となります。

それでは、計算してみましょう!!

じゃかじゃかじゃかじゃかじゃん!

不動産所得=1491-(99+14.4+57.6+528+365+180+18+27+34+65)

となりますので、

不動産所得=103万

となります。

ラブ☆スカイ家の場合、課税所得の合計が695万以下となるので

所得税率20%

住民税率10%

となりますので、

合計30%が税金となります。

よって、34万円を支払う事になるのです。

この34万円すらもったいないので、

毎年アパートを購入出来るように努力しているのです。

アパートを購入できない年は、

自動車を購入したり、まとめて修繕したりすれば、

節税に繋げれると思います。

税金については、いくらでも本に書いてあるので

アパート経営を考えておられる方はしっかり勉強してください!

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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 15 分です。

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

 

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〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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6 thoughts on “確定申告の計算しました。

  • 不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    さすが先輩大家さん!
    よくわかりました。
    そうなんですよね。
    この10年がカギなのです。
    必ず訪れる15年後の収支マイナス時代に対応するために
    10年後の50歳までに本業と合わせて3500万
    ためれば、ちょうどそのころの1棟目の元金と同額になるので
    一括返済する方法もあるかなぁーなんてことも考えています。
    三棟で1棟を返済する形ですね。
    まあ、後二棟増やして6棟体制になれば
    さらにスピードを上げれますが・・・夢ですね。

  • オリコ

    SECRET: 0
    PASS: ec6a6536ca304edf844d1d248a4f08dc
    不動産所得+みなし経費=730万
    そこから元本返済分が税引&返済後の正味のフリーフリーキャッシュフロー。ファミリーさんの考え方であってるんですけど元金1,000万円でなくラブスカさんの場合は元金500万くらいなので230万円も残るんですよ。
    でもこれは元利均等の怖いとこで10年くらいすると元金700万近くになってきてキャッシュフローがトントンになります。家賃下落や礼金とれずに広告費が必要になったり修繕費も増えてくるので…実質赤字のきつい時期があるので230万円*10年を大事に貯めておくという作戦なわけです。
    かなりのハイレバ派だけあって資本形成はすごい速度で進みますよ。リスクとして家賃や空室はある程度コントロールできるけれど、あとは金利ヘッジをどこでかけるかといったとこですよね。金利上昇時に不動産価格も値上がるとはいえ、家賃はまったりあがるので…。
    ちなみに私は築40年とかでやってるので、家賃収入比でラブスカさんの20倍くらい税金を納めないとならないし、元金均等7年の運転資金で借りてるので逆ざやで日々死んでます。新築欲しい…。

  • 不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    説明悪くてすみません。
    まあ、基本を抑えておけば、
    後は税理士に任せておけばokですよ。
    今年度も3棟目購入しているので
    ラブ☆スカイは赤字になります。
    税金の還付があります。
    ただ、赤字を続けると与信が低下するので、
    銀行からの融資を受けづらくなります。
    ご注意を!

  • ファミリ!

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    うーーーーん。
    わかったようなよくわかりません。すみません。
    実際、税理士監修の確定申告した数字をぜひ教えてください。
    サラリーとの合算になると思うのでそちらの数字も差し障りなければ。
    来年は私も大家デビュー目指してます。[絵文字:v-91]
    1年先輩として今後もよろしくお願いします。[絵文字:e-68]
    私一人での経理処理はやっぱ無理な気がします。税理士見つけないと。[絵文字:v-406]

  • 不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    申し訳ありません。
    わたしも経理にうといせいか
    ご質問の意味を理解できませんでした。
    不動産所得金額=不動産収入-(租税公課+損害保険料+修繕費+減価償却費+借入金利子+管理費+支払手数料+その他経費+専従者給与+青色申告特別控除)
    なので、
    不動産所得金額+減価償却費+専従者給与+青色申告特別控除
    =不動産収入-(租税公課+損害保険料+修繕費+借入金利子+管理費+支払手数料+その他経費)
    と置き換えることが出来ます。
    「不動産収入-(租税公課+損害保険料+修繕費+借入金利子+管理費+支払手数料+その他経費)」
    この部分がマイナス270万と言うことでしょうか?
    あくまで不動産収入は税金を計算するための帳簿上の収入となります。
    実際の不動産経営手取りとしては、
    不動産経営手取り=不動産収入-(租税公課+損害保険料+修繕費+ローン返済分+管理費+支払手数料+その他経費)
    となるので、
    ローン返済額=(24万+20万+28万)×12か月分=864万/年間とすると
    1491-(99+14.4+57.6+864+180+18+27)
    =1491-1260
    =プラス231万となります。
    年間手取りが231万なので
    新築の場合、
    高い家賃で満室が期待できる10年以内に2300万を貯めるのです。
    中古だとなかなかそうはいきません。
    質問に答えれていないかもしれませんが・・・
    すみません。
    わたくし理解力が無いのかな?

  • ファミリー!

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    ポチッと押しました。[絵文字:v-218]
    若干質問ですが、
    不動産所得 103万
    減価償却  528万円
    専従者   34万円
    青色    65万円
    等、書類上不動産所得+みなし経費=730万円。
    ここまでは無借金なら手残りすると思います。
    ここから元金返済3棟年1000万円の返済すると
    持ち出しになりませんか? -270万円
    私は数字に弱いので不安ありますが。