kakuteisinkoku459 - 確定申告の計算しました。

確定申告の計算しました。 6 comments


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それでは、不動産を購入しない場合のラブ☆スカイの

確定申告内容をシュミレーションしてみましょう!

所得税青色申告決算書を作成するのですが、

不動産所得における課税所得を確定しなければいけません。

課税所得は、損益計算書によって決められます。

不動産所得金額=①不動産収入-(②必要経費+③専従者給与+④青色申告特別控除)

となります。

必要経費とは、

租税公課+損害保険料+修繕費+減価償却費+借入金利子+管理費+支払手数料+その他経費

を合計したものです。

それでは条件を個別計算します。

〇不動産収入

1棟目:475万

2棟目:476万

3棟目:540万

合計:1491万

〇租税公課(固定資産税+都市計画税)

1棟目:32万

2棟目:31万

3棟目:36万

合計:99万

〇損害保険料(火災保険料)

1棟目:4.5万

2棟目:4.8万

3棟目:5.1万

合計:14.4万

〇修繕費(毎月の積立修繕費2,000円/戸・月)

1棟目:19.2万(2,000円×8戸×12ヶ月)

2棟目:19.2万

3棟目:19.2万

合計:57.6万

〇減価償却費

償却率は、

木造=0.046

設備=0.067 なので、

・1棟目 建物:2900万

 木造:2300万 耐用年数22年

 設備:600万  耐用年数15年

・2棟目 建物:3000万

 木造:2400万 耐用年数22年

 設備:600万  耐用年数15年

・3棟目 建物:4600万

 木造:3700万 耐用年数22年

 設備:900万  耐用年数15年

となり、

計算式

償却費=基礎金額(木造)×0.046+基礎金額(設備)×0.067

を採用すると・・・

1棟目償却費:146万

2棟目償却費:151万

3棟目償却費:231万

合計=528万

〇借入金利子

1棟目:132万 (金利2.6%)

2棟目: 75万 (金利1.4%)

3棟目:158万 (金利2.5%)

合計:365万

〇管理費

1棟目:66万

2棟目:66万

3棟目:48万

合計:180万

〇支払手数料

合計:18万

〇その他経費(掃除代・税理士への報酬等)

1棟目:6万

2棟目:6万

3棟目:8万

他:7万

合計:27万

〇専従者給与

合計:34万

〇青色申告特別控除

合計:65万

となります。

それでは、計算してみましょう!!

じゃかじゃかじゃかじゃかじゃん!

不動産所得=1491-(99+14.4+57.6+528+365+180+18+27+34+65)

となりますので、

不動産所得=103万

となります。

ラブ☆スカイ家の場合、課税所得の合計が695万以下となるので

所得税率20%

住民税率10%

となりますので、

合計30%が税金となります。

よって、34万円を支払う事になるのです。

この34万円すらもったいないので、

毎年アパートを購入出来るように努力しているのです。

アパートを購入できない年は、

自動車を購入したり、まとめて修繕したりすれば、

節税に繋げれると思います。

税金については、いくらでも本に書いてあるので

アパート経営を考えておられる方はしっかり勉強してください!

ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

⇒続きを読む

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6 thoughts on “確定申告の計算しました。

  • 不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    さすが先輩大家さん!
    よくわかりました。
    そうなんですよね。
    この10年がカギなのです。
    必ず訪れる15年後の収支マイナス時代に対応するために
    10年後の50歳までに本業と合わせて3500万
    ためれば、ちょうどそのころの1棟目の元金と同額になるので
    一括返済する方法もあるかなぁーなんてことも考えています。
    三棟で1棟を返済する形ですね。
    まあ、後二棟増やして6棟体制になれば
    さらにスピードを上げれますが・・・夢ですね。

  • オリコ

    SECRET: 0
    PASS: ec6a6536ca304edf844d1d248a4f08dc
    不動産所得+みなし経費=730万
    そこから元本返済分が税引&返済後の正味のフリーフリーキャッシュフロー。ファミリーさんの考え方であってるんですけど元金1,000万円でなくラブスカさんの場合は元金500万くらいなので230万円も残るんですよ。
    でもこれは元利均等の怖いとこで10年くらいすると元金700万近くになってきてキャッシュフローがトントンになります。家賃下落や礼金とれずに広告費が必要になったり修繕費も増えてくるので…実質赤字のきつい時期があるので230万円*10年を大事に貯めておくという作戦なわけです。
    かなりのハイレバ派だけあって資本形成はすごい速度で進みますよ。リスクとして家賃や空室はある程度コントロールできるけれど、あとは金利ヘッジをどこでかけるかといったとこですよね。金利上昇時に不動産価格も値上がるとはいえ、家賃はまったりあがるので…。
    ちなみに私は築40年とかでやってるので、家賃収入比でラブスカさんの20倍くらい税金を納めないとならないし、元金均等7年の運転資金で借りてるので逆ざやで日々死んでます。新築欲しい…。

  • 不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    説明悪くてすみません。
    まあ、基本を抑えておけば、
    後は税理士に任せておけばokですよ。
    今年度も3棟目購入しているので
    ラブ☆スカイは赤字になります。
    税金の還付があります。
    ただ、赤字を続けると与信が低下するので、
    銀行からの融資を受けづらくなります。
    ご注意を!

  • ファミリ!

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    うーーーーん。
    わかったようなよくわかりません。すみません。
    実際、税理士監修の確定申告した数字をぜひ教えてください。
    サラリーとの合算になると思うのでそちらの数字も差し障りなければ。
    来年は私も大家デビュー目指してます。[絵文字:v-91]
    1年先輩として今後もよろしくお願いします。[絵文字:e-68]
    私一人での経理処理はやっぱ無理な気がします。税理士見つけないと。[絵文字:v-406]

  • 不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    申し訳ありません。
    わたしも経理にうといせいか
    ご質問の意味を理解できませんでした。
    不動産所得金額=不動産収入-(租税公課+損害保険料+修繕費+減価償却費+借入金利子+管理費+支払手数料+その他経費+専従者給与+青色申告特別控除)
    なので、
    不動産所得金額+減価償却費+専従者給与+青色申告特別控除
    =不動産収入-(租税公課+損害保険料+修繕費+借入金利子+管理費+支払手数料+その他経費)
    と置き換えることが出来ます。
    「不動産収入-(租税公課+損害保険料+修繕費+借入金利子+管理費+支払手数料+その他経費)」
    この部分がマイナス270万と言うことでしょうか?
    あくまで不動産収入は税金を計算するための帳簿上の収入となります。
    実際の不動産経営手取りとしては、
    不動産経営手取り=不動産収入-(租税公課+損害保険料+修繕費+ローン返済分+管理費+支払手数料+その他経費)
    となるので、
    ローン返済額=(24万+20万+28万)×12か月分=864万/年間とすると
    1491-(99+14.4+57.6+864+180+18+27)
    =1491-1260
    =プラス231万となります。
    年間手取りが231万なので
    新築の場合、
    高い家賃で満室が期待できる10年以内に2300万を貯めるのです。
    中古だとなかなかそうはいきません。
    質問に答えれていないかもしれませんが・・・
    すみません。
    わたくし理解力が無いのかな?

  • ファミリー!

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    ポチッと押しました。[絵文字:v-218]
    若干質問ですが、
    不動産所得 103万
    減価償却  528万円
    専従者   34万円
    青色    65万円
    等、書類上不動産所得+みなし経費=730万円。
    ここまでは無借金なら手残りすると思います。
    ここから元金返済3棟年1000万円の返済すると
    持ち出しになりませんか? -270万円
    私は数字に弱いので不安ありますが。