頭金10万円で投資利回り45%の不動産投資


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今日は、実質投資利回り45%となる

不動産投資について説明します。

まずは、投資利回りについて復習しましょう。

不動産にかかわらず投資にチャレンジする場合

まず必要なことは、自己資金をいくら投資案件に

投入することができるか?ですね。

自由になる自己資金が500万円あるならば

500万円が、投資に挑戦するための「初期投資額」となります。

20年で3倍になる投資もあれば、

10年で2倍になる投資もあります。

もしかしたら1年で10倍になる投資もあることでしょう。

初期投資額が何年でどの程度まで増やすことができるか?

投資の良し悪しを比較するには、

そこが重要になります。

できれば、短い期間でいっぱい増えた方が良いですよね。

いろんな期間の投資があって、お金の増え方もさまざまな投資案件を

比較する方法として、便利な指標があります。

それが、「投資利回り」です。別名は「自己資金回収率」

と言い換えてもかまいません。

計算式は簡単です。

投資利回り=年間換算手取り÷自己資金

となります。投資家は皆さんこの投資利回りを常に

計算して、投資案件を比較しています。

たとえば、500万円の初期投資額が25年で2000万円の手取り収入を

得ることができるのであれば、

年間換算手取り=2000万÷25年=80万/年となりますから

投資利回り=80万÷500万=0.16→16%

となります。ちなみに、この投資利回りは

新築アパートの投資利回りなんですよ。

あと、バイオマス発電事業の場合は

実利回りが14%なので

自己資金100万円だと、年間14万円の収入が20年間続きます。

年間換算手取り=(14万×20年-108万)÷20年=8.6万/年

投資利回り=年間換算手取り÷自己資金なので

投資利回り=8.6万÷100万=0.09→9%

となるわけです。ね、簡単でしょ。

新築アパートが16%で

バイオマス発電事業が9%

どれも、10%程度投資利回りを誇る

すばらしい投資案件となります。

初心者の投資家さんに多いのが、

何でも良いから「利回り」が高い投資案件を探す傾向がありますが

利回りと投資利回りはまったく異なりますから気をつけてくださいね。

利回り=年間家賃収入÷物件購入価格

ですから、この利回りの中には

「利益」についての係数がまったく加味されていない指標です。

ローンや税金や管理費や手数料を差し引いた

「手取り」を加味している「投資利回り」での判断が必要なのです。

投資家ならば、自己資金が何年で何倍に増加しているか?

この「投資利回り」だけで投資の良し悪しは判断しましょう!

と、ここまでが、投資一般論の復習となります。

さて、さきほど、

新築アパートも

バイオマス発電事業も

投資利回り10%程度のすばらしい投資案件といいましたが、

友人の植西社長が率いるハーツの提供する総額4億中古物件の

投資利回りはどうなるのでしょうか?

年収が900万以上の方は特に大きな借り入れが無ければ

4億円分の中古RCマンションを1棟買いできます。

その年間キャッシュフローは年間1200万円となります。

自己資金は、ゼロ~10万円くらいなので

投資利回り=1200万÷10万=120→12000%となります。

すごいでしょ?

12000%ということは、自己資金10万円を4日

回収できて、その後はすべてのキャッシュフローは

自分の財布をまったく痛めない完全不労所得なのです。

ハーツ物件のすごいところは、まったく自己資金が必要ないのに

数億の物件を手に入れることで大きなキャッシュフローが得られるから

このようなすばらしい、投資利回りを実現しています。

他の不動産会社なら、同じように4億の物件を銀行融資で実行して

年間1200万のキャッシュフローを手に入れるためには

8000万程度の自己資金(初期投資額)が必要となります。

要は、8000万の自己資金で4億の借り入れを銀行からするのです。

大体20%程度は自己資金入れないと通常銀行さんはお金を貸してくれませんよね。

シノケンや三和エステートさんは、大手さんなので

銀行と強いパイプがあり、自己資金が2%~5%程度で融資を付けてくるんですよね。

ハーツは、4億の融資付けを頭金ほぼゼロで取ってくるんですよ・・・。

このパワーがすごいところです。

ただし、非常に残念なことですが、

このハーツの大型中古物件の融資を取ってくるには

どうしても、たかーい、たっかーい「属性」「年収」というハードル

が存在します。

まとめると、ラブ☆スカイの強烈な一押しがあっても、

ハーツさんだと、

年収900万~:4億円以上
年収700万~900万:2億~3億円
年収600万~:1億程度
600万以下の方は・・・・
公務員や医者や弁護士等将来性の高い方意外は無理

となります。

三和エステートさんやシェアハウスだと、年収700万以上必要だし

シノケンさんでも年収500万以上となります。

それでは、年収が低い方や返済比率が高い方は

投資利回りが高い投資案件に手を出せないのでしょうか?

ここから、本題に入ります。

上記の投資案件は、

そもそもなぜ高い属性が必要なのか?

それは、銀行からの借り入れが4億や3億や2億や1億

要は、金額が大きいから高い属性が必要となるのです。

小さな借入額で、投資利回りが高い投資案件を

見つければ、高い属性が無くても良いではないのでしょうか?

ちなみに、属性が必要ない投資利回りが高い投資先として

「液体バイオマス発電事業」は忘れないでね!投資利回り14%ですから!!!

でも、今回は不動産投資案件でスキームを考えました。

それでは、お教えしましょう!

中古区分マンションなのです!

なんだよーって思った方多いでしょ?

ラブ☆スカイはうそは言いません。

新築アパートやバイオマス発電事業をも凌駕する

高い投資利回りを実現する投資案件になるのですよ!

さらに、

中古区分マンションへの投資を行っている方は数多く

市場はかなり充実しています。まず物件については

在庫がなくなるリスクは小さいので

投資にチャレンジしたいタイミングで物件を手に入れることができます。

ただし、

中古区分マンションなら何でも良いわけではありません。

①物件購入は1400万円台×2戸セットまで(1戸でも良い)

②出口戦略として10年~15年で必ず売却すること

③築年数20年~25年程度の物件を選ぶ

上記以外のスキームでの中古区分マンション保有は

今でも、失敗すると思います。

簡単に説明すると

①についてですが

物件購入は1400万円台を2戸までとします。

その理由は、ある金融機関で融資3000万円までなら

高い属性でなくても、

2か月分の給与明細だけで借り入れできるのです。

この金融機関を利用します。

でも、3000万円の物件を購入してはいけません!

1400万程度の物件を2戸購入しましょう。

理由は簡単です。地域分散と利益率向上狙います。

戸数が多い方が、空室リスクも1/2にできます。

②についてですが、15年後に売却することで

キャピタルゲインをゲットします。

これが肝です。

たとえば、

築25年の利回り6%の1400万円の物件を

金利4%で25年ローンを組んで購入したとします。

利回り6%なので年間家賃収入は84万となります。

年間ローン返済額:92万となります。

管理費が年間5万

固定資産税が年間3万掛かるとします。

さて、15年後はどうなっているでしょうか?

年間収支=(家賃収入)-(年間ローン返済額+管理費+税金)

年間収支=84万-(92万+5万+3万)=-16万

15年後の収支=-16万×15年=-240万円

ここまでは、誰もがやってる通常の中古区分マンション投資法です。

通常はローン返済後のインカムゲインで手出し分を補填するスキームですが

私の場合は売却スキームです。

話を戻しますね。

15年後のローン残債は、734万円となっています。

15年後の売却価値を計算しましょう。

売却金額は、収益還元法で簡単に計算できます。

15年後の

家賃は60000円(優良立地で築20年過ぎの区分の家賃は10年経過しても下がりません!)

売却利回り=7%とすると、

15年後価値=年間家賃収入÷利回り
=72万÷0.07
=1028万

さて、15年間の利益を計算しましょう。

15年後の利益=15年後の売却収益+15年間の収支合計-ローン残債

=1028万-240万-734万

=54万

投資利回りを計算してみましょう。

自己資金は10万円

年間換算手取り=54万÷15年=4.5万円/年

なので、

ラブ☆スカイスキームだと、

投資利回り=4.5万円÷10万円×100=45%

となります。

なんと、中古区分マンションを15年で売却すると

投資利回り45%の投資案件に変わるのです!

昨日まで、仮説では、中古区分マンションの

キャピタルゲイン投資では

良くて25%程度の投資利回りを想定していましたが

実際に計算してみると・・・45%になりました。

なかなか面白いのかもね・・・・中古区分マンション・・・。

世の中の中古区分マンション経営者は

大勢いますが、皆さん

高い投資利回りを求めて複数保有で

がんばっておられるのですよね。

平均的な投資利回りは、20%程度のようです。

でも、1戸で得られるキャッシュフローは小さくても

複数保有したら馬鹿にできない額になりますね。

ただし、ラブ☆スカイスキームが投資家さんと異なるのは

頭金を10万にしていただける業者さんを探すこと

15年後、なるべく買い取ってくれる業者を探すこと

上記の2点を守れる業者さんでないと

このスキームが成り立ちません。

と、言うことで

業者さんを選定するのに時間を要しました。

なずけて、

「頭金10万円で利回り45%不動産投資」スキームを

お手伝いしてくれる業者さんは、

↓です。
160801

今度は、本社を訪問して、

ラブ☆スカイの紹介者への超優遇処置の内容を

確認してきます。電話では、半端ない特約を結べそうです。

ブログでは書けないけど、すごく金額的にメリットがありますよ・・・書けないけど。

乞うご期待です。

ここからの記事を読む為に約 13 分の時間が必要

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

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