頭金10万円で投資利回り45%の不動産投資


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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 16 分です。

今日は、実質投資利回り45%となる

不動産投資について説明します。

まずは、投資利回りについて復習しましょう。

不動産にかかわらず投資にチャレンジする場合

まず必要なことは、自己資金をいくら投資案件に

投入することができるか?ですね。

自由になる自己資金が500万円あるならば

500万円が、投資に挑戦するための「初期投資額」となります。

20年で3倍になる投資もあれば、

10年で2倍になる投資もあります。

もしかしたら1年で10倍になる投資もあることでしょう。

初期投資額が何年でどの程度まで増やすことができるか?

投資の良し悪しを比較するには、

そこが重要になります。

できれば、短い期間でいっぱい増えた方が良いですよね。

いろんな期間の投資があって、お金の増え方もさまざまな投資案件を

比較する方法として、便利な指標があります。

それが、「投資利回り」です。別名は「自己資金回収率」

と言い換えてもかまいません。

計算式は簡単です。

投資利回り=年間換算手取り÷自己資金

となります。投資家は皆さんこの投資利回りを常に

計算して、投資案件を比較しています。

たとえば、500万円の初期投資額が25年で2000万円の手取り収入を

得ることができるのであれば、

年間換算手取り=2000万÷25年=80万/年となりますから

投資利回り=80万÷500万=0.16→16%

となります。ちなみに、この投資利回りは

新築アパートの投資利回りなんですよ。

あと、バイオマス発電事業の場合は

実利回りが14%なので

自己資金100万円だと、年間14万円の収入が20年間続きます。

年間換算手取り=(14万×20年-108万)÷20年=8.6万/年

投資利回り=年間換算手取り÷自己資金なので

投資利回り=8.6万÷100万=0.09→9%

となるわけです。ね、簡単でしょ。

新築アパートが16%で

バイオマス発電事業が9%

どれも、10%程度投資利回りを誇る

すばらしい投資案件となります。

初心者の投資家さんに多いのが、

何でも良いから「利回り」が高い投資案件を探す傾向がありますが

利回りと投資利回りはまったく異なりますから気をつけてくださいね。

利回り=年間家賃収入÷物件購入価格

ですから、この利回りの中には

「利益」についての係数がまったく加味されていない指標です。

ローンや税金や管理費や手数料を差し引いた

「手取り」を加味している「投資利回り」での判断が必要なのです。

投資家ならば、自己資金が何年で何倍に増加しているか?

この「投資利回り」だけで投資の良し悪しは判断しましょう!

と、ここまでが、投資一般論の復習となります。

さて、さきほど、

新築アパートも

バイオマス発電事業も

投資利回り10%程度のすばらしい投資案件といいましたが、

友人の植西社長が率いるハーツの提供する総額4億中古物件の

投資利回りはどうなるのでしょうか?

年収が900万以上の方は特に大きな借り入れが無ければ

4億円分の中古RCマンションを1棟買いできます。

その年間キャッシュフローは年間1200万円となります。

自己資金は、ゼロ~10万円くらいなので

投資利回り=1200万÷10万=120→12000%となります。

すごいでしょ?

12000%ということは、自己資金10万円を4日

回収できて、その後はすべてのキャッシュフローは

自分の財布をまったく痛めない完全不労所得なのです。

ハーツ物件のすごいところは、まったく自己資金が必要ないのに

数億の物件を手に入れることで大きなキャッシュフローが得られるから

このようなすばらしい、投資利回りを実現しています。

他の不動産会社なら、同じように4億の物件を銀行融資で実行して

年間1200万のキャッシュフローを手に入れるためには

8000万程度の自己資金(初期投資額)が必要となります。

要は、8000万の自己資金で4億の借り入れを銀行からするのです。

大体20%程度は自己資金入れないと通常銀行さんはお金を貸してくれませんよね。

シノケンや三和エステートさんは、大手さんなので

銀行と強いパイプがあり、自己資金が2%~5%程度で融資を付けてくるんですよね。

ハーツは、4億の融資付けを頭金ほぼゼロで取ってくるんですよ・・・。

このパワーがすごいところです。

ただし、非常に残念なことですが、

このハーツの大型中古物件の融資を取ってくるには

どうしても、たかーい、たっかーい「属性」「年収」というハードル

が存在します。

まとめると、ラブ☆スカイの強烈な一押しがあっても、

ハーツさんだと、

年収900万~:4億円以上
年収700万~900万:2億~3億円
年収600万~:1億程度
600万以下の方は・・・・
公務員や医者や弁護士等将来性の高い方意外は無理

となります。

三和エステートさんやシェアハウスだと、年収700万以上必要だし

シノケンさんでも年収500万以上となります。

それでは、年収が低い方や返済比率が高い方は

投資利回りが高い投資案件に手を出せないのでしょうか?

ここから、本題に入ります。

上記の投資案件は、

そもそもなぜ高い属性が必要なのか?

それは、銀行からの借り入れが4億や3億や2億や1億

要は、金額が大きいから高い属性が必要となるのです。

小さな借入額で、投資利回りが高い投資案件を

見つければ、高い属性が無くても良いではないのでしょうか?

ちなみに、属性が必要ない投資利回りが高い投資先として

「液体バイオマス発電事業」は忘れないでね!投資利回り14%ですから!!!

でも、今回は不動産投資案件でスキームを考えました。

それでは、お教えしましょう!

中古区分マンションなのです!

なんだよーって思った方多いでしょ?

ラブ☆スカイはうそは言いません。

新築アパートやバイオマス発電事業をも凌駕する

高い投資利回りを実現する投資案件になるのですよ!

さらに、

中古区分マンションへの投資を行っている方は数多く

市場はかなり充実しています。まず物件については

在庫がなくなるリスクは小さいので

投資にチャレンジしたいタイミングで物件を手に入れることができます。

ただし、

中古区分マンションなら何でも良いわけではありません。

①物件購入は1400万円台×2戸セットまで(1戸でも良い)

②出口戦略として10年~15年で必ず売却すること

③築年数20年~25年程度の物件を選ぶ

上記以外のスキームでの中古区分マンション保有は

今でも、失敗すると思います。

簡単に説明すると

①についてですが

物件購入は1400万円台を2戸までとします。

その理由は、ある金融機関で融資3000万円までなら

高い属性でなくても、

2か月分の給与明細だけで借り入れできるのです。

この金融機関を利用します。

でも、3000万円の物件を購入してはいけません!

1400万程度の物件を2戸購入しましょう。

理由は簡単です。地域分散と利益率向上狙います。

戸数が多い方が、空室リスクも1/2にできます。

②についてですが、15年後に売却することで

キャピタルゲインをゲットします。

これが肝です。

たとえば、

築25年の利回り6%の1400万円の物件を

金利4%で25年ローンを組んで購入したとします。

利回り6%なので年間家賃収入は84万となります。

年間ローン返済額:92万となります。

管理費が年間5万

固定資産税が年間3万掛かるとします。

さて、15年後はどうなっているでしょうか?

年間収支=(家賃収入)-(年間ローン返済額+管理費+税金)

年間収支=84万-(92万+5万+3万)=-16万

15年後の収支=-16万×15年=-240万円

ここまでは、誰もがやってる通常の中古区分マンション投資法です。

通常はローン返済後のインカムゲインで手出し分を補填するスキームですが

私の場合は売却スキームです。

話を戻しますね。

15年後のローン残債は、734万円となっています。

15年後の売却価値を計算しましょう。

売却金額は、収益還元法で簡単に計算できます。

15年後の

家賃は60000円(優良立地で築20年過ぎの区分の家賃は10年経過しても下がりません!)

売却利回り=7%とすると、

15年後価値=年間家賃収入÷利回り
=72万÷0.07
=1028万

さて、15年間の利益を計算しましょう。

15年後の利益=15年後の売却収益+15年間の収支合計-ローン残債

=1028万-240万-734万

=54万

投資利回りを計算してみましょう。

自己資金は10万円

年間換算手取り=54万÷15年=4.5万円/年

なので、

ラブ☆スカイスキームだと、

投資利回り=4.5万円÷10万円×100=45%

となります。

なんと、中古区分マンションを15年で売却すると

投資利回り45%の投資案件に変わるのです!

昨日まで、仮説では、中古区分マンションの

キャピタルゲイン投資では

良くて25%程度の投資利回りを想定していましたが

実際に計算してみると・・・45%になりました。

なかなか面白いのかもね・・・・中古区分マンション・・・。

世の中の中古区分マンション経営者は

大勢いますが、皆さん

高い投資利回りを求めて複数保有で

がんばっておられるのですよね。

平均的な投資利回りは、20%程度のようです。

でも、1戸で得られるキャッシュフローは小さくても

複数保有したら馬鹿にできない額になりますね。

ただし、ラブ☆スカイスキームが投資家さんと異なるのは

頭金を10万にしていただける業者さんを探すこと

15年後、なるべく買い取ってくれる業者を探すこと

上記の2点を守れる業者さんでないと

このスキームが成り立ちません。

と、言うことで

業者さんを選定するのに時間を要しました。

なずけて、

「頭金10万円で利回り45%不動産投資」スキームを

お手伝いしてくれる業者さんは、

↓です。
160801

今度は、本社を訪問して、

ラブ☆スカイの紹介者への超優遇処置の内容を

確認してきます。電話では、半端ない特約を結べそうです。

ブログでは書けないけど、すごく金額的にメリットがありますよ・・・書けないけど。

乞うご期待です。

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

 

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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