新築区分マンションと新築木造アパート1棟丸ごと経営するなら、どちらがお得?


この記事を読む為に約 10 分の時間が必要

ラブ☆スカイの成功へのスキームに

にいつも登場する

「新築木造アパート」と「新築区分マンション」

今日は新築対決です!←大げさ

いったいどちらを保有した方がお得なの?

その疑問にお答えしましょう!

 

↓新築アパート経営

↓新築区分マンション経営

いきなりですが【解答】

どちらも保有しましょう(笑)

みなさん・・・予想してたでしょう!

ラブ☆スカイは期待を裏切りません!

さて、これだけではいつもどおりなので

ここからまじめに持論を展開させていただきますね。

もちろん新築区分マンションと

新築木造アパート一棟丸ごと保有の

どちらにも不動産投資をする上での

メリット・デメリットがあります!

〇新築区分マンションのメリット

新築区分マンションのメリットは、

他の不動産投資と比べても

圧倒的に小額で投資を始められ、

もちろん借入金も少なくて済み、

クレジットカードローンでの購入も容易です。

一戸あたりの単価が激安なので

購入する地域を小さく分けることができ、

災害のリスクを分散することもできます。

私の紹介する日本ワークスにいたっては

東京都内に特化した高級マンションにも

かかわらず・・・

なんと一戸2000万円台の物件を販売・管理しています。

もう20年の実績を持つ大手さんですよ。

あと、

なんといっても、新築の木造に無い最大のメリットは

その耐久性と長期間の経営が可能であることですね。

目安として建物の法定減価償却期間で比較すると

(新築木造アパートが22年に対して

新築RCマンションは47年です。)

約2倍以上の耐久性を証明していますね。

あとは、売却するときに流動性が高いので

一棟丸ごとよりは買い手を早く見つけることができて

都合の良いタイミングでの手離れを可能にしてくれます。

また、長期にわたる耐久力のおかげで

ローン完済後は大きなインカムゲイン(家賃収入)を

家賃を大きく下げることなく長期間

享受することができる点も忘れてはいけません!

〇新築木造アパートを1棟丸ごと保有するメリット

新築木造アパートを一棟丸ごと購入する場合は、

事件に巻き込まれたり、災害にあったりと

よほどのことがない限り

全室が同時に空室になることはありえないので

空室リスクを容易に分散できるというメリット

があります。

一棟まとめて保有しているので

全室自分のものです。その結果

リフォームや入居条件の緩和も

自由自在に行えますね。

区分マンションと比べると

1戸あたりの収入の比率が

全体に対して小さい

(一棟10戸のアパートならリスク1/10ですね。)

ですから、空き部屋が出ても影響が全体収益に対する

リスクが小さくなります。

そのため対応する時間的余裕ができますね。

一棟丸ごとオーナーが保有しているので

大規模修繕も自由だし、売却したいときに

オーナー自身のタイミングで

行動に移せますね。

あと、大きなメリットとしては

大災害が発生したり、大規模火災になったときでも

土地が残ります。建物を火災保険で

建て替えることが可能ですね。

(区分マンションの場合は、土地の持分となりますし

オーナー保有の一戸の単価は安いけど

マンション一棟の価格は何十億となり

各区分所有者間での調整が必要になりますね。

部屋により災害の度合いが違ったりする場合には

なかなか調整に時間がかかるようです。)

木造1棟保有の場合はとにかく

オーナーが自由自在に手を加えることが

できて、他者に邪魔されないのが

最大メリットです。

〇新築区分マンションと新築木造アパートのデメリット

新築区分マンションのデメリットといえば、

他のオーナーとの兼ね合いで、

リフォームや入居条件の変更(ペット可にするなど)

が簡単にできない。

新築木造アパートのデメリット

購入する金額が1棟8000万円~1億円となり

購入額が大きいため、ローンを組む場合

長期間で契約することになります。

激安区分に比べて金利の変動リスクは

高まります!(まあ、今はゼロ金利時代だから

あまりその点のリスクは小さくはなってますけどね。)

また、区分マンションのように

地域を分散して保有することができないため、

災害のリスクを分散できず、どうしても

一つの物件に対するリスクは増えてしまいます。

それと、区分マンションなら1階は嫌とか

屋上が良いとか中階層が良いとか

自分の好きな部屋を購入できますが

新築アパート1棟買いだと、全室(人気の出ない部屋)を

保有しなければなりません。

どうですか?

新築区分マンションと新築木造アパートの

メリットとデメリットなんとなく理解していただいたでしょうか?

まあ、私から言わせていただくと

この「新築」のデメリット・・・

他の投資に比べたらなんと「安全」なんだろうって

思いませんか?

海外不動産投資やAirbnb(民泊)の

リスクに比べたら、たいしたデメリットとも思いません。

また、

株式投資やFXのような水物投資に比べたら

たいしたデメリットとも思いません。

そして、

社会保障(年金)に期待して何も行動を起こさず

ただ漫然とサラリーマンを続けるだけの

大きな、とても大きな将来リスクに比べたら

新築不動産投資のデメリットなんて

まったくリスクとは思えません!

どんな投資にもリスクはあります。

でも、そのリスクをしっかりフォローすれば

リスクをコントロールすれば、

もはやリスクなんて怖くありません。

メリットだけを享受しましょう!

そこで、いつも呪文のように提唱し続けている

ラブ☆スカイスキーム!

新築アパートと新築区分をどちらも保有するのです。

新築アパートで10年間の新築プレミアによる

収益の安定さをゲットして、

激安新築区分マンションを手に入れて

区分の新築プレミア期間となり10年以内に

とっとと繰り上げ返済しましょう。

これで、新築プレミア終了後も

安心ですね。

詳細は過去記事読んでね!

でわ!

今日もラブ☆スカイのアゲアゲ持論でした。

この記事を読む為に約 15 分の時間が必要


ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

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