素人はリスクの小さい投資先「新築」を選べ!


この記事を読み理解するのに必要な時間は約 14 分です。

前回はAirbnbホストビジネス(民泊ビジネス)

に取り組むことの危うさについて

述べさせていただきました。

いくら、「民泊」ビジネスが全面解禁となって

誰でも参入できるようになるといっても

年間180日しか営業できないなんてのは

継続的事業とはいえません。

まあ、100歩譲って、

利益が出るなら、期間事業として

半年だけ営業すればよいでしょうが

ちょっと考えてくださいね。

当初シミュレーションを年間家賃収入を見込んで

投資されるわけですよね。

それが半年になった場合はどうなると思いますか?

当初と同じ利回りを維持しようとしたら

単純に

家賃は当初シミュレーションの2倍にするしかなくなるのです。

8部屋Airbnbに登録していて

家賃が7000円/日を見込んでいた場合は

年間だと7000円×8部屋×365日=2044万円となります。

まあ、空室も考慮し8割で運営することを想定しているのであれば

1630万の年間売り上げです。

この年商で利回り20%を想定していた場合は

初期費用や物件維持管理費、物件購入費は

逆算すると1630万÷0.2=8150万円程度になりますね。

そもそも利回り20%で想定した場合ですよ

これが、利回り10%で想定していた場合は

1億6000万円となります。

これだけの費用をかけているのですから

当初想定した利回りはいくら営業期間が半年になっても

維持しないといけませんね。

そうするとどうなるか?

そうです。家賃を2倍にするしかないのです。

家賃を2倍にしたらどうなるのか?

一泊7000円の予定が

1万4000円になったら

もはやホテルですね。

民泊なんてしません!

大手のAirbnbホストビジネス(民泊ビジネス)業者しか

民泊全面解禁お恩恵は受けれないのです。

一個人投資家の資産なんて吹き飛んでしまうことでしょう!!

政府は、個人投資家をAirbnbホストビジネス(民泊ビジネス)に

流れ込ませたいわけではないんです。

数年後の東京オリンピック開催時や

福岡、神戸などの一時的なイベント時の

宿対策として

民泊を解禁したいだけなんです。

もう一度言いますよ

政府は個人投資家の都合なんて考えていません。

となると、

地に足の着いた

投資先を選択しなければなりません!

サラリーマンをしながらでも活動できる

投資先として私が頭に浮かぶ投資先は

やはりジャンルは4つしか浮かびません

・不動産投資

・金融投資(株、FX、積立)

・先物投資

・事業性投資(発電事業・ベンチャー)

この中で一番レバレッジが聞かせられる投資先は

不動産投資だけなんです。

まあ、ベンチャー事業への投資も内容によっては

金融機関からの融資が受けれるでしょうが

融資が受けれるなら

個人からお金を集めなくても企業が自分で

融資つければよいもんね。

ということはやはり

不動産投資がサラリーマンしながら

融資を受けてレバレッジをガンガンかけて

お金を増やすことができる最先方といえます。

不動産投資にもいろいろあります。

・新築木造アパート賃貸経営

・中古木造アパート賃貸経営

・新築RCマンション経営

・中古RCマンション経営

・Airbnbホストビジネス(民泊ビジネス)経営

・海外不動産投資(マンション)

です。

何度も言いますが

Airbnbホストビジネス(民泊ビジネス)は

投機的な意味合いが強くて

不動産投資とはいえません。

また、

海外不動産投資(海外マンション経営)

については次回

「海外不動産投資の三重苦」と題して

大々的に特集組みますが

絶対に手を出してはいけません。

海外不動産投資は現金商売が基本です。

海外の不動産投資でレバレッジを利かせてはいけません。

トラブルが発生したときに大変な目にあいますよ。

まあ、今日は本題からそれるので

海外不動産投資についてはこの程度にしましょう。

残りの4つの新築・中古のアパート、マンションが

やはり、昔から存在するだけあって

安定しているのです。

安定するとは「儲かる」といっているわけではありませんよ

安定しているのです。メリットもデメリットもはっきりしているし

あらゆるトラブルが投資チャレンジ時からはっきりしているのです。

だから対応も対策もしやすく

大家さんもある程度は想定できるのです。

だから、トラブルがあっても破綻まで一気に突き進む

リスクが小さいのです。

あとは、オーナーの条件だけなんです。

中古木造アパートは、高利回りをうたいますが

どうしても空室は出てしまいます。私のタイムズ不動産の物件(サイフォ管理:6棟目)もそうです。

シノケン・三和エステートの新築アパートの

入居率が約4年間95%を維持しているにもかかわらず

タイムズ不動産で購入した

この中古木造アパートは

わずか半年ですが、常に1室空室で、また今月1部屋空室になります。

管理に聞いても常に3ヶ月以内に入居者を決めています!といいますが

202号室を入居させても同時に101号室が空室になったのであれば

意味がありません。

さらに、101号室が埋まっても

次の部屋の退去予定が入っています!!

計算してみましょうか?

6棟目の中古物件の現状

空室数:1部屋×6ヶ月=6部屋

入居数:6部屋×6ヶ月=36部屋

入居率={1-(6部屋÷36部屋)}×100=83%

となります。

新築と中古の入居率について比較するために

中古木造アパートを購入しましたが

こんな感じです。

それでも、ラブ☆スカイにとっては

節税対策として

中古木造アパートの購入には大きなメリットを

教授できていますので

まったく満足しておりますが

最初から中古の木造アパートを購入する方は

どうしているのでしょうか?

管理会社にメンテをお願いしたら

お金がかかるし

自分でメンテするなら

サラリーマン業が成り立たないし・・・

やはり、この点が中古木造アパート経営者に

専業大家さんが多い理由なのでしょうね

アパート投資には興味歩けど

大家さん業にはまったく興味が無い

サラリーマンラブ☆スカイには無理ですな。

まあ、また半年後この6棟目

中古木造アパートの入居率および出来事を

発表しますからご期待ください。

もしかしたら、改善されて中古木造サイコーなんていってるかもね。

さて、話を戻しましょう。

木造不動産投資なら

私の経験から

やはり、新築木造アパート経営が

サラリーマンには向いていると言えますね。

じっさい、ずーと満室に近い状態だし

しっかりキャッシュが貯まってきますし!!

入れ替わりが少ないし

やはり、新築木造アパートを

不動産投資の登竜門にすべきでしょうね。

そして、次は

やはり「新築」のマンション経営ですね。

新築に勝るものなしです。

サラリーマンしながら老後や不測の事態の

資産形成ならやっぱり「新築」ですね。

新築不動産経営のメリットとして

家賃収入によりキャッシュフローが得られる!

完済後には物件の約半値程度の土地が資産として残る!

のです。たとえば9000万の新築アパートなら

完済後には4000万程度の土地が手に入るのです。

新築マンション経営の場合は

2500万円で購入した場合は

10年で繰り上げ返済すれば

2000万くらいの資産が残ります。

新築不動産経営は利回りはだけで判断するような

愚かなことをしてはいけません。

人生トータルで判断しましょう!

自分でしっかり計算するのです。

毎月のキャッシュフロー×12ヶ月×30年

+30年後の土地売却価格(マンションの場合はマンション価格)

トータルで比較してみてください。

地元の不動産業者や、中古木造アパート販売会社は

やたら「利回り」を振りかざしてきます。

利回りなんて満室でなければ何の意味も無いのです。

しいて言えば「利回り」

という言葉は新築アパートや新築マンションにしか

適用できないのです。

都会の物件になるほど

土地代が大きくなり

毎月のキャッシュフローは小さくなるけど

出口戦略として売却益に大きく跳ね上がってきます。

さらに、都会の物件は土地が高い=価値がある地域

であるため、

新築プレミア期間の10年が過ぎても

空室知らずで運営を維持できるのです。

だから、何度も言いますが

たとえ利回りが郊外より落ちても

東京圏、大阪圏、名古屋圏、札幌、仙台、広島、神戸、福岡

で新築物件を購入しなさい!

といい続けているのです。

もう一度言いますよ

高利回り物件に良物件なし!絶対です。

でも、投資は自己責任でね!

さて、

しかし、ここにきて

大きな問題にぶち当たっています。

ラブ☆スカイスキームには無くてはならない「新築」・・・・

問い合わせ者が多いのですが

なかなか需要に供給が間に合っていません。

でも、新築が必要なのです。

そして、交渉の末

新たな「新築」アパートを提供することに

成功できそうです。

この新築物件があれば

まだまだラブ☆スカイ成功のスキームは体現できますね。

↓この新築物件は今までの新築アパートと何が違うのでしょうか?
№190 南砂町

次回発表します。

新たな新築物件の概要を!

この記事を読み理解するのに必要な時間は約 15 分です。

↓ご興味がある方は、クリック!

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

ここからは、ラブ☆スカイ成功への投資スキーム紹介です

»»»»»»» 記事を読む

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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