素人はリスクの小さい投資先「新築」を選べ!


ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

前回はAirbnbホストビジネス(民泊ビジネス)

に取り組むことの危うさについて

述べさせていただきました。

いくら、「民泊」ビジネスが全面解禁となって

誰でも参入できるようになるといっても

年間180日しか営業できないなんてのは

継続的事業とはいえません。

まあ、100歩譲って、

利益が出るなら、期間事業として

半年だけ営業すればよいでしょうが

ちょっと考えてくださいね。

当初シミュレーションを年間家賃収入を見込んで

投資されるわけですよね。

それが半年になった場合はどうなると思いますか?

当初と同じ利回りを維持しようとしたら

単純に

家賃は当初シミュレーションの2倍にするしかなくなるのです。

8部屋Airbnbに登録していて

家賃が7000円/日を見込んでいた場合は

年間だと7000円×8部屋×365日=2044万円となります。

まあ、空室も考慮し8割で運営することを想定しているのであれば

1630万の年間売り上げです。

この年商で利回り20%を想定していた場合は

初期費用や物件維持管理費、物件購入費は

逆算すると1630万÷0.2=8150万円程度になりますね。

そもそも利回り20%で想定した場合ですよ

これが、利回り10%で想定していた場合は

1億6000万円となります。

これだけの費用をかけているのですから

当初想定した利回りはいくら営業期間が半年になっても

維持しないといけませんね。

そうするとどうなるか?

そうです。家賃を2倍にするしかないのです。

家賃を2倍にしたらどうなるのか?

一泊7000円の予定が

1万4000円になったら

もはやホテルですね。

民泊なんてしません!

大手のAirbnbホストビジネス(民泊ビジネス)業者しか

民泊全面解禁お恩恵は受けれないのです。

一個人投資家の資産なんて吹き飛んでしまうことでしょう!!

政府は、個人投資家をAirbnbホストビジネス(民泊ビジネス)に

流れ込ませたいわけではないんです。

数年後の東京オリンピック開催時や

福岡、神戸などの一時的なイベント時の

宿対策として

民泊を解禁したいだけなんです。

もう一度言いますよ

政府は個人投資家の都合なんて考えていません。

となると、

地に足の着いた

投資先を選択しなければなりません!

サラリーマンをしながらでも活動できる

投資先として私が頭に浮かぶ投資先は

やはりジャンルは4つしか浮かびません

・不動産投資

・金融投資(株、FX、積立)

・先物投資

・事業性投資(発電事業・ベンチャー)

この中で一番レバレッジが聞かせられる投資先は

不動産投資だけなんです。

まあ、ベンチャー事業への投資も内容によっては

金融機関からの融資が受けれるでしょうが

融資が受けれるなら

個人からお金を集めなくても企業が自分で

融資つければよいもんね。

ということはやはり

不動産投資がサラリーマンしながら

融資を受けてレバレッジをガンガンかけて

お金を増やすことができる最先方といえます。

不動産投資にもいろいろあります。

・新築木造アパート賃貸経営

・中古木造アパート賃貸経営

・新築RCマンション経営

・中古RCマンション経営

・Airbnbホストビジネス(民泊ビジネス)経営

・海外不動産投資(マンション)

です。

何度も言いますが

Airbnbホストビジネス(民泊ビジネス)は

投機的な意味合いが強くて

不動産投資とはいえません。

また、

海外不動産投資(海外マンション経営)

については次回

「海外不動産投資の三重苦」と題して

大々的に特集組みますが

絶対に手を出してはいけません。

海外不動産投資は現金商売が基本です。

海外の不動産投資でレバレッジを利かせてはいけません。

トラブルが発生したときに大変な目にあいますよ。

まあ、今日は本題からそれるので

海外不動産投資についてはこの程度にしましょう。

残りの4つの新築・中古のアパート、マンションが

やはり、昔から存在するだけあって

安定しているのです。

安定するとは「儲かる」といっているわけではありませんよ

安定しているのです。メリットもデメリットもはっきりしているし

あらゆるトラブルが投資チャレンジ時からはっきりしているのです。

だから対応も対策もしやすく

大家さんもある程度は想定できるのです。

だから、トラブルがあっても破綻まで一気に突き進む

リスクが小さいのです。

あとは、オーナーの条件だけなんです。

中古木造アパートは、高利回りをうたいますが

どうしても空室は出てしまいます。私のタイムズ不動産の物件(サイフォ管理:6棟目)もそうです。

シノケン・三和エステートの新築アパートの

入居率が約4年間95%を維持しているにもかかわらず

タイムズ不動産で購入した

この中古木造アパートは

わずか半年ですが、常に1室空室で、また今月1部屋空室になります。

管理に聞いても常に3ヶ月以内に入居者を決めています!といいますが

202号室を入居させても同時に101号室が空室になったのであれば

意味がありません。

さらに、101号室が埋まっても

次の部屋の退去予定が入っています!!

計算してみましょうか?

6棟目の中古物件の現状

空室数:1部屋×6ヶ月=6部屋

入居数:6部屋×6ヶ月=36部屋

入居率={1-(6部屋÷36部屋)}×100=83%

となります。

新築と中古の入居率について比較するために

中古木造アパートを購入しましたが

こんな感じです。

それでも、ラブ☆スカイにとっては

節税対策として

中古木造アパートの購入には大きなメリットを

教授できていますので

まったく満足しておりますが

最初から中古の木造アパートを購入する方は

どうしているのでしょうか?

管理会社にメンテをお願いしたら

お金がかかるし

自分でメンテするなら

サラリーマン業が成り立たないし・・・

やはり、この点が中古木造アパート経営者に

専業大家さんが多い理由なのでしょうね

アパート投資には興味歩けど

大家さん業にはまったく興味が無い

サラリーマンラブ☆スカイには無理ですな。

まあ、また半年後この6棟目

中古木造アパートの入居率および出来事を

発表しますからご期待ください。

もしかしたら、改善されて中古木造サイコーなんていってるかもね。

さて、話を戻しましょう。

木造不動産投資なら

私の経験から

やはり、新築木造アパート経営が

サラリーマンには向いていると言えますね。

じっさい、ずーと満室に近い状態だし

しっかりキャッシュが貯まってきますし!!

入れ替わりが少ないし

やはり、新築木造アパートを

不動産投資の登竜門にすべきでしょうね。

そして、次は

やはり「新築」のマンション経営ですね。

新築に勝るものなしです。

サラリーマンしながら老後や不測の事態の

資産形成ならやっぱり「新築」ですね。

新築不動産経営のメリットとして

家賃収入によりキャッシュフローが得られる!

完済後には物件の約半値程度の土地が資産として残る!

のです。たとえば9000万の新築アパートなら

完済後には4000万程度の土地が手に入るのです。

新築マンション経営の場合は

2500万円で購入した場合は

10年で繰り上げ返済すれば

2000万くらいの資産が残ります。

新築不動産経営は利回りはだけで判断するような

愚かなことをしてはいけません。

人生トータルで判断しましょう!

自分でしっかり計算するのです。

毎月のキャッシュフロー×12ヶ月×30年

+30年後の土地売却価格(マンションの場合はマンション価格)

トータルで比較してみてください。

地元の不動産業者や、中古木造アパート販売会社は

やたら「利回り」を振りかざしてきます。

利回りなんて満室でなければ何の意味も無いのです。

しいて言えば「利回り」

という言葉は新築アパートや新築マンションにしか

適用できないのです。

都会の物件になるほど

土地代が大きくなり

毎月のキャッシュフローは小さくなるけど

出口戦略として売却益に大きく跳ね上がってきます。

さらに、都会の物件は土地が高い=価値がある地域

であるため、

新築プレミア期間の10年が過ぎても

空室知らずで運営を維持できるのです。

だから、何度も言いますが

たとえ利回りが郊外より落ちても

東京圏、大阪圏、名古屋圏、札幌、仙台、広島、神戸、福岡

で新築物件を購入しなさい!

といい続けているのです。

もう一度言いますよ

高利回り物件に良物件なし!絶対です。

でも、投資は自己責任でね!

さて、

しかし、ここにきて

大きな問題にぶち当たっています。

ラブ☆スカイスキームには無くてはならない「新築」・・・・

問い合わせ者が多いのですが

なかなか需要に供給が間に合っていません。

でも、新築が必要なのです。

そして、交渉の末

新たな「新築」アパートを提供することに

成功できそうです。

この新築物件があれば

まだまだラブ☆スカイ成功のスキームは体現できますね。

↓この新築物件は今までの新築アパートと何が違うのでしょうか?
№190 南砂町

次回発表します。

新たな新築物件の概要を!

ここからの記事を読む為に約 13 分の時間が必要

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

⇒続きを読む

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