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先日、アパートを3棟同時購入しようと
三和エステートさんに物件の買付を出しました。
その後、メインバンクの担当者さんおよび融資審査部
と打合せを重ね、最終的に2棟の同時購入が決定しました!!
本当は3棟行きたかったのですが、
3棟が同じエリアだったことで、地域分散が必要とのこと
また、さすがに
融資額が大きくなりすぎること
さらに、日銀総裁の事実上の金利上昇ちらつかせ
等がかさなり、3棟→2棟となりました。
まあ、今年は、すでに春先に1棟建築オープンさせてるので
今年は3棟ということですね。
でもでも、2棟でもすごい頑張ったよね~
気持ちを切り替えて、
まずは、
三和エステートさんと
正式に売買契約を交わしました!!!!!!
パチパチパチ
↓三和エステート担当者さんと調印式

不動産売買契約書および重要事項説明書となります。
手付金は、1棟150万にして、2棟分300万支払ってます。
(実際は、3棟買うつもりで300万渡していたんだけど、
2棟になったので150万/棟に変更しました。返金されても面倒だもんね。)
さて、ちょちょいのチョイと説明聞いて、印鑑おして、
契約!!と行きたいところですが、
三和エステートさん真面目です!!真面目過ぎる。
しっかり、1時間にわたり2棟分の重要事項説明を受けました・・・
疲れました~。まあ、わたしいっぱい不動産契約してきてるので
いまさらと思ってましたが、たしかに、物件情報・契約内容をしっかり
共有しておかないと後々、お互いにもめたくないですからね。
仕方ないです。
契約をしっかり行う三和エステートさんは信頼できますね。
↓ということでお食事会

実は、これは、私の契約ルーティーンとなります。
この高級ウナギ屋さんの一室をお借りして契約や
投資の打合せをいつもしています。
商談成立したら、ウナギを頬張って、お互いに
にっこりで、winwinな気分で関係構築ばっちりです。
さて、本題に行きましょう。
↓まずは、物件1棟目の物件本体価格6580万円です。

土地が、1990万円
建物が、4590万円となります。
一昔前から考えると建物価格も上昇したよね~
この規模なら10年前なら3800万円くらいでしたよ~
95.2坪で1990万円なので、坪単価は20.9万円
となります。今回は、久留米に新築しますが、
なかなか地価上昇してますね~。
今回の立地の特徴としては、
第一種中高層住居専用地域ということです。
主に、マンションを中心とする中高層住宅を建築することが
できるエリアなので、将来的に転売する場合の
土地の利用幅が広く、高く売ることができるエリアです。
素晴らしいですよね~。今までの私の物件は
高さ制限が厳しいエリアだったので2階建てしか建築できない
エリアでしたので~。
また、1棟あたりの面積が95.2坪は
2階建て木造アパートとしては、かなり広い方です。
久留米の住宅密集エリアで、駅ちかで
こんな広い土地を準備してくださった
三和エステートさんに感謝ですよね。
この物件でなんと利回り7.18%ですよ~。
いまどき、どの企業さんの物件も
6%代が当たり前だし、
5%代の物件も多いですよ。
新古の中古でも7%の利回り物件なんて珍しいですよ。
そりゃウナギも何匹でもご馳走したくなりますよね。
↓さっそく事業計画書を覗いてみましょう。

この事業計画書は
当初お話をいただいた時(11月10日時点)
のデータですので、最終版を作成したうえで
再アップしますね。
まあ、参考までに。
1kロフトタイプ×8戸
駐車場7台
駐輪場1か所
物件価格6580万円
諸費用471万円
総投資費用:70,513,000円!!
となります。
契約時の条件は、
自己資金1129万円
30年返済で金利1.5%で作成していただいてました。
その後、銀行との交渉で
25年返済の1.3%で手を打ちました。
なぜ返済期間を短くしたのかというと、
自己資金を1800万円に増額するので
キャッシュフローが潤沢になるため
返済期間を短くして10年後の売却時点の
残債を1円でも減らしておく作戦です。
無駄な金利は払いたくないですもんね。
こんな提案できるのも、10年前に買った不動産を
4棟売却して、現金1億円をゲットしたからこそできます。
アパート現金買いも考えましたが
それだと、まったくレバレッジがかからないので
もっともっと儲けたくなっちゃって・・・私って強欲ですね。
今年から来年にかけて現金1億円は何らかの方法で次の投資案件で
使い切って、10年後数倍になって私のもとに帰ってくる
ように運用します!
では、物件の事業計画書に目を通しましょう。
自己資金1100万円で30年返済で金利1.5%の場合
家賃収入:約40万円
ローン:約21万円
月間管理料+固定費:2.5万円
ということなのでキャッシュフローは
毎月約16万円
すごいね。いまどき・・・。
これを
自己資金1800万円で25年返済で金利1.3%の場合
全く同じキャッシュフローになります。
毎月約16万円です!(もちろんそうなるように条件決めたんですが。)
私と10年前から一緒に投資してきた方は、
とっとと、保有する物件が古くなる前に
築7年~10年くらいで売却して
現金を1500万以上ゲットして、
これを頭金に
更に条件の良いキャッシュフローを手に入れることができる
物件に鞍替えして新築で再投資しまくるのが
今はあってますよ~
だって、インフレで、ウッドショックで、アイアンショックで
賃金上昇時代ですからね。
↓次は2棟目の情報です。

これも、1棟目とほぼ同額で
土地が、2060万円
建物が、4510万円となります。
で、第1種中高層住居専用地域です。
・・・そうです。実は
この同時購入の2棟は隣同士なのです!
今建築中なので画像見せましょう!
↓双子物件です。

広いでしょう?
全く同じ構造のアパートです。
閑静な住宅街のど真ん中です。
ちょっと大通りに出れば
すぐに国道3号線となります。JR も近いです。
実は、3棟同時買いしようとした物件は
一番右端の基礎まで建築が進んでいる箇所です。
今回は、いろいろ検討して断念しました。
来年、エリアを離して新築を考えます。
3棟同エリアに建築するより
時間分散およびエリア分散して
経営したほうがやはり、安全性は増しますよね。
銀行も同意見でした。
来年以降に再チャレンジだ~。
↓で2棟目の事業計画書です。

まあ、ほとんど一緒総投資額7050万円程度です。
2棟合わせて総投資額は
7050万円×2棟で1億4100万円!!
となります。
今年は、新宮にも8000万円で
1棟建築しているので
合計投資額は、2億2000万円ですね。
まあ、上出来上出来!!
物件4棟売却して
新築3棟して
ウォッシュハウスも1店舗オープンさせて
なかなかハードな1年でした!
でわ