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今年も確定申告を終え、
ようやくすっきり新年度を迎える準備ができました。
さて、私の投資人生=新築木造アパート
がスタートでしたが、今では、
新築木造アパート5棟(シノケン2棟、三和エステート3棟)
と、中古木造アパート1棟(サイフォ:旧 タイムズ不動産)
と6棟保有しています。
その他、太陽光発電所経営、コインランドリー経営、リサイクルショップ経営
と多角化させてきました。
今回は、私の投資人生の根本でもある
新築木造アパートおよび中古木造アパートの
2017年の収支一覧をご紹介しましょう。
生データですから、かなりレアで、今後の投資判断の基準となるでしょう。
それぞれ、当初金利→現在の金利、築年数
年間入居率、年間家賃収入(管理費控除)、
年間ローン支出、実際の収支実績も
計算していますので、ご参考に!
では、まず1棟目「シノケン」物件からです!
2011年 10月 購入
新築アパート
価格:5250万円
住所:福岡市西区姪浜
構造:1Kロフト 8戸
金利:当初金利2.6%→1.4%(借り換え)→1.1%(契約更新)
築年数:築7年目(2018年)
年間総戸数:12ヶ月✕8戸=96戸
年間空室:7戸
年間入居率:89戸/96戸=92.7%
年間家賃収入:372万
年間ローン支払額:223万
年間実収支:372万-223万=149万
さすがに、借り換えで1.1%ですから
収支が半端なく良いです!
やはり、借り換えしないとね~
2011年 12月 購入
新築アパート
価格:5200万円
住所:福岡市南区清水
構造:1Kロフト 8戸
金利:当初金利3.075%→1.4%(借り換え)→1.1%(契約更新)
築年数:築7年目(2018年)
年間総戸数:12ヶ月✕8戸=96戸
年間空室:1戸
年間入居率:95戸/96戸=98.9%
年間家賃収入:380万
年間ローン支払額:228万
年間実収支:380万-265万=115万
2012年 5月 購入
新築アパート
価格:6400万円
住所:福岡市博多区千代
構造:1Kロフト 4戸
1LDKロフト 4戸
金利:当初金利2.5%→1.4%(借り換え)→1.1%(契約更新)
築年数:築6年目(2018年)
年間総戸数:12ヶ月✕8戸=96戸
年間空室:3戸
年間入居率:93戸/96戸=96.8%
年間家賃収入:451万
年間ローン支払額:308万
年間実収支:451万-308万=143万
2014年 3月 購入
新築アパート
価格:5500万円
住所:福岡県新宮町
構造:1LDKロフト 4戸
2LDKロフト 2戸
金利:当初金利1.7%
築年数:築4年目(2018年)
年間総戸数:12ヶ月✕6戸=72戸
年間空室:2戸
年間入居率:70戸/72戸=97.2%
年間家賃収入:402万
年間ローン支払額:313万
年間実収支:402万-313万=89万
2015年 3月 購入
新築アパート
価格:6200万円
住所:福岡市東区箱崎
構造:1Kロフト 8戸
金利:当初金利1.5%
築年数:築3年目(2018年)
年間総戸数:12ヶ月✕8戸=96戸
年間空室:7戸
年間入居率:88戸/96戸=91.6%
年間家賃収入:311万
年間ローン支払額:279万
年間実収支:311万-279万=32万
2016年 12月 購入
築12年 中古アパート
価格:3700万円
住所:福岡市東区筥松
構造:1Kロフト 6戸
築年数:築14年目(2018年)
金利:当初金利2.675%
年間総戸数:12ヶ月✕6戸=72戸
年間空室:8戸
年間入居率:64戸/72戸=88.8%
年間家賃収入:149万
年間ローン支払額:192万
年間実収支:149万-192万=-43万
どうでしょうか?
新築アパートの3年後、4年後、5年後、6年後、そして、
中古アパートのその後の収支の実態です。
ただし、このデータは生データですが
読み取り方を間違えないようにしましょう!
まず、入居率についてですが
やはり、10年未満のアパートはどれも
90%以上を維持しています。
5年経っても95%維持している物件もあります。
やはり、新築プレミアは本当なのです!
また、サイフォの中古アパートは
築12年で購入して現在築14年目ですが
未だに88%を維持しています。
まあ、木造アパートはそれほど入居率については
心配する必要が無いのでしょう。
ただし、東京圏、大阪圏、名古屋圏、札幌、仙台、広島、兵庫、福岡
以外の土地の木造アパートはたぶんダメよ。
また、
中古物件のマイナス収支は、気になるところ
でしょうが
私の場合は、財務体力があったので、6棟目は
ローン期間を短くして、返済期間を短くし、
早期返済を目指していますので
どうしても高入居率でも
収支がとんとんに近くなります。
現在は、物価の上昇で利回りが悪くなっていますので
不動産投資はどうしても
ローン期間を長く30年とか35年で組んで
収支をプラスにしなければいけないので
その点は購入時期や時代背景により私の場合と
条件は異なると思います。
ご注意願います。
詳細はセミナー等でお話ししますので
どんどん参加申し込みお待ちしています!!
まだまだ、セミナー申し込みは直前まで受け付けますから
よろしく~
でわ!
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いよいよ確定申告の時期が迫って…