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これまでも何度も述べてきましたが

世の中には新築区分マンションばかりに

集中して投資する投資家さんがいます。

ラブスカイは断言します

新築区分マンション集中型の投資は

絶対に失敗します。

儲かるわけが無いのです！

新築木造アパート集中投資とは

似て非なる最悪の投資先となります。

新築区分マンション販売営業マンの

口説き文句は、

➀安定収入が得られる！

➁団体信用生命保険加入で万が一の時の収入保障となる

➂所得税や住民税の節税

➃1棟もの賃貸業と比べて、自己資金ゼロでお手軽投資！

上記のメリットを上げる業者がほとんどです。

といいますか、新築区分マンションを販売の業者さんは

確実に上記のメリットを力説します。

いちど、電話勧誘の相手してみてください。

同じ事言いますから！

しかし、本当に上記の４メリットは正しいのでしょうか？

結論から言うと１００％上記のメリットの全ては正しいです。

➀賃貸業ですから、基本的に安定した収入を得られるでしょう！

➁団信加入ですから、万が一の時にはローンは保険で支払われますから

遺族の収入保障代わりになるでしょう！

➂もちろん帳簿上では設備投資としてサラリーマン収入からの税金支出の範囲で

還付金の恩恵をうけることができます。物件価格やサラリーマン収入額によっては

赤字計上もできます！

➃新築区分マンション購入における自己資金は表向き80万程度ですが

だいたい特約として50万～80万程度の諸費用分はキャッシュバックや

値引きがあるので基本的に自己資金ゼロでスタートを切ることができる場合が

多いです。

どうですか？

よく考えると、怪しい怪しいと思っていた

電話勧誘の営業マンの言う4つのメリットは全て正しいでしょう！

そう思いませんか～

でも、これって、業者が言ってるメリットが正しいだけで、

よく考えるとメリットよりも

デメリットの方が大きいことが見えてきます。

そもそも新築区分マンション投資は、

投資として全く成り立っていないのです！

たとえば、

➀立地も良いし、賃貸業だから、安定収入は得られますが、

それは、収入が安定的に入金されるだけです。

家賃は下落の一途ですし、支出は膨らむ一方ですから

安定的に入金される収入よりも支出が多くなる場合はほとんどです。

そもそも、新築区分マンションは購入するときから

収支マイナスの場合がほとんどです。

営業マンは、それでも、節税になるし、保険の代わりになるので

毎月1万から2万程度の収支マイナスでも絶対得します。

なおかつ、自己資金ゼロですから簡単に投資にチャレンジできますよ～

なんて営業トークしてきます。

➁団体信用保険で安心なのですが、マイナス収支投資が当たり前の

新築区分マンション経営においては、毎年の団信手数料支払いが

結構響いてきます。まあ、保険だからしょうが無いですが・・・。

➂それなりに節税できますが、大きな落とし穴があります。

本業のサラリーマン収入から支払った所得税から

還付金が戻ってきますし、帳簿上で「赤字」にして

全く税金を払わなくて済む場合も多いですが、

実は、これはとてもやっちゃいけない事なのです。

帳簿赤字は我々投資家がやってはいけない事の

筆頭事項です。赤字にするとサラリーマン収入から支払った

税金は全額還付金として手元に戻ってきますが、

その翌年からは融資を受ける事はできなくなります。

さらに、追い打ちを掛けるのが、そもそも新築区分マンションは

毎月のキャッシュフローがせいぜい1万～2万程度ですし、

ほとんどの方は収支マイナス1万円の方も多くいらっしゃいますから

銀行は収支とんとん投資をしている方に対しては

融資審査は厳しくなるのです。そんな新築区分マンション保有者に対する

きびしい融資事情がある中でさらに、帳簿上で赤字計上したら

もはや今後の融資は絶望的に無理となります。

投資を拡大しようとしている方は

絶対に新築区分マンション経営一辺倒の投資には

手を出してはいけないのです。

ちょっとシミュレーションしてみましょう。

■構造：RC造　　　

■築年数：新築
　（減価償却期間：47年、設備部分15年）

■購入金額：2,500万円
　（土地：120万円、建物：2380万円）

■満室想定家賃：100万円　（表面利回り：4.0%）
　　 5年後10%下落で90万/年
　　10年後20%下落で80万/年

■借入金額：2500万円

■借入金利：2%

■借入期間:35年

■年間ローン支払い額:110万

10年後に売却する場合は、

■10年後残債:1,820万

■保有期間：10年

■10年後売却金額：1,600万円（想定利回：5%)
計算式80万÷0.05

ですから、毎月収支プラスマイナスゼロとしても

売却額よりも残債の方が大きいから

投資トータルでマイナス220万となります。

新築区分を10年で売却する場合は

全く投資として成り立っていませんね。

では、20年ならどうでしょうか？

■家賃収入：10年後30%下落で70万/年

■20年後残債:1,004万

■保有期間：20年

■10年後売却金額：1,166万円（想定利回：6%)
計算式70万÷0.06

20年保有してようやく162万プラスです。

もうおわかりですね。

新築区分マンションの単体保有や

新築区分マンションに特化して複数保有することは

大いなるリスクとなるのです。

こんな新築区分マンションですから

保有してしまったらせっかくの融資可能枠を

食いつぶしてしまいます。

ぜったいに、新築区分マンション投資一辺倒はやっちゃいけません。

それと、新築区分マンション1戸だけの保有もリスクが高いです。

気をつけましょうね。

さて、しかし、

こんなどうしようも無い新築区分マンションですが

唯一利用価値がある側面もあります。

それは、繰上げ返済用として利用することです。

新築区分マンションは、新築ですから、安定収入を期待できます。

修繕等のリスクを先延ばしできます。

と、言うことは、私の繰上げ返済スキームに欠かせない存在です。

新築木造アパート1棟の相場は8,000万から1億です。

比べて

新築区分マンション投資の相場は1,500万～3,000万ですから

10年後繰上げ返済するなら

新築アパートよりも負担は減ります。

わたしは、新築区分マンションは繰上げ返済としての効果以外に

投資先として選択する事はあり得ないと思っています。

新築区分マンションのみを購入し続けている方は「失敗しますよ」

と言ってあげたい。

新築区分マンションは、メインで投資先を思ってはいけません。

他の投資案件を保有している方や保有予定の方だけが手を出して良い

ジャンルとなります。

たとえば、

新築アパート✕複数棟＋新築区分マンション1棟

や

中古区分マンション✕30戸＋新築区分マンション

や

中古RC1棟＋新築区分マンション

ですかね。

まあ、新築区分マンションだけで投資にチャレンジするときの

初心者投資家の心情として、

木造アパートは1億の投資だから、手始めに頭金ゼロで2,000万～3,000万程度の

投資先となる新築区分マンションを経営使用と考えている方が

多いですが、手軽さだけで参入するには厳しすぎます。

まあ、現在新築区分マンションにチャレンジしようとしている

初心者投資家の皆さん

今すぐ辞めなさい！絶対失敗しますよ。

貴重な融資枠を消失したくなければ新築区分に手を出してはいけませんよ。

そもそも、キャッシュフローがマイナスとなる投資案件なんて

繰上げ返済以外に役割がありません。

でわ！

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