2年前に3600万で購入した中古アパートを査定したら300万円値下がり!


この記事を読むのに必要な時間は約 13 分です。

2年前に3600万円で税金対策と

ブログネタのために購入した中古木造アパートですが

先日試しに査定してみました!

ちなみに

今回査定した物件は

福岡市東区の6戸木造アパートです

2年前に築12年で購入しました

当時、年内に購入した物件が無く

税金対策のために慌てて購入した物件です。

12月10日に契約して

12月20日にバタバタ引き渡しを

したことを覚えています。

価格は3600万円でした。

ラブスカイにとっては初めての

中古木造アパートで、

これまで買い続けてきた

新築木造アパートとの比較検証の意味でも楽しみにしていた

物件です。

購入物件の立地は

3年前に建設した新築5棟目アパートがある

福岡市東区です。

5棟目の新築と

6棟目の中古

10年間でどれだけの差が生じるのか?

はたまた特に利益に差は出ないのか?

経営のしやすさはどうか?

いろいろ比較してデータ化しています。

そんな6棟目の中古木造アパートですが

試しに査定してみました。

もちろん物件自体はそれなりに利益は出て

ローン返済はできているので特に

売却を急いでいるわけではありませんでしたが

少しラブスカイの返済比率を改善しようかと思って

良い結果が出れば売却もありかと思っていました。

が、

想定外の悪い結果となりました。

↓これが査定結果です。

もちろん売却額をシミュレーションは

収益還元法で計算しています。

収益還元法とは

その物件の

売却時の予想利回り

売却時の家賃収入予想額

の2点の条件から物件の価値を決める方法です。

現在の中古市場は

収益還元法を採用しての商いが一般的です。

その結果は

先ほどお見せした通りですが、

築14年の福岡市東区の一般的な

想定利回りを9%を採用し、

家賃収入は現在の1ヶ月の家賃

37000円✕6戸=222000円/月

に駐車場1カ所6500円を加えて

算出しています。

詳しくは、

要は

年間家賃収入=22.85万✕12ヶ月=272万2000円

を算出根拠としています。

査定価格=272.2万÷0.09=3040万円

というわけです。

税込みだと3040万✕1.08=3280万円となりますね。

収益還元法は、現実に即したとても

わかりやすい計算方法ですから

中古物件の価値を想定するにはとても重宝しますよね。

と言うことで

2年前に築12年で購入した税込み3600万円の物件価値は

現在3280万円と言うことになります。

2年で約300万円

約16%の価値下落と言うことですね。

年間8%の下落と言うことになるのですが、

単純にそうではありません

先ほどの資料にあるように

半年以上掛けて売却すれば良い場合は

想定利回りを下げて

気長に売却待ちすれば

当時の税金対策目的のラブスカイのように

年末に買いさらっていく方が出るわけです。

チャレンジ価格としては

想定利回り8.6%ですから

272.2万÷0.086✕1.08=3418万となります。

ラブスカイが当時のチャレンジ価格で購入したと仮定すると

税込み3600万-3418万=182万の

価値下落ですから

182万÷3600万✕100=5%の下落

となります。

1年で2.5%の下落です。

なるほど、納得ですね。

私の想定では

同価値で売買した場合には

年2.5%ずつ価値は下落し続けると想定していましたので

ある程度納得できました。

この1年2.5%の下落についてシミュレーションノ観点から見てみましょう。

木造アパートの減価償却期間は22年ですから

計算しやすいように

建物の価値を22としましょう

土地と建物の価値を新築時は同価とすると

土地の価値も22となります。

1年目の物件の価値は

22+22=44となります。

土地は価値が下がらないと仮定すると

建物だけ毎年価値が1だけ減少します

たとえば、

1年目価値=22(建物)+22(土地)=44

2年目価値=21(建物)+22(土地)=43

・・・・・・・

12年目価値=11(建物)+22(土地)=33

・・・・・・・

14年目価値=9(建物)+22(土地)=31

となります。

12年目の価値と14年目の価値を比較すれば良いので、

計算すると、

33/44-31/44=0.75-0.7≒0.05

2年で5%ですよね

と、言うことで、

1年で2.5%の下落です。

どうです?

ただ、業者さんの審査結果を見るだけだと見えてこない

物件の価値の見いだし方ですが

実は計算にしっかり乗っ取って決められていることが分かりますよね

私も含めた素人は単純に示された価格で一喜一憂しますが

それじゃあダメですよね

しっかり根拠を自分なりに導き出して

納得の上で投資をしましょう!

今後もこの中古物件が今後どうなっていくのか?

実況中継しますし、詳細はセミナー等でわたしの

純粋な意見を披露させていただきますね!

でわ!