新築木造アパートと新築区分マンションの同時経営でリスクヘッジしましょう。


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さて、昨日の

ラブ☆スカイスキームのをもう少し掘り下げてみましょう!

手順1

新築木造アパート1棟は、大体7000万円くらいです。

いまなら都心で6.8%~7.3%くらいかな?

たまに、「俺は9パーセントで新築したぞ!」って

自慢する方いますが・・・大概は郊外のど田舎村のアパートです。

話がそれましたが、

新築木造アパートは、銀行のプロパーローンで購入します。

自己資金は最小限にします。

貯金が1000万くらいある方や

貯金が無くてもお勤めの会社の属性が良い方や

税込み年収が700万くらいある方なら

頭金100万円で銀行融資5900万で簡単に購入できます。

もちろん、今不動産業界はブームなので

優先順位は年収順ですが・・・・。

手順2

2500万円の新築マンション1戸の買い方

基本的に、銀行融資ではなくて

信販系のローンを組みます。

銀行ローンもありますが、

頭金が多めになることが多いので

投資用マンションの場合は、

信販系のローンを選びます。

(銀行系のローンが引ける方はそれでもかまいません)

頭金は10万円です。

(多くても50万くらいかな)

年収も400万程度あればいけますので

手っ取り早い「投資デビュー法」となります。

基本スキームの特徴としては、

木造新築アパートや中古マンション1棟買いで

安定的な収入・・・要するに

「キャッシュフロー」を手にして

2500万円程度で金額が小さい新築マンション1戸

そのキャッシュフローで繰り上げ返済することで

RC高級新築マンションの長期耐久力に

よる安定的収入と属性を飛躍的に向上させる

資産を手に入れることができます。

もう一度スキームをおさらいしますよ。

①新築アパート1棟および中古マンション1棟を購入

できるだけ多くのキャッシュフローを手に入れるための

手段を手に入れる

②2300万~2500万程度の激安の

新築マンション1戸を購入

重要なのは、3000万を超えるような

高額なマンションは購入しないこと!

2600万以内の激安新築マンションを1戸だけ

購入するのです!

まずは1戸だけですよ!

新築マンション1戸は

繰り上げ返済してこそ価値が生まれます

繰り上げ返済しない新築マンション1戸は

ただの負債になってしまいます。

高収益(キャッシュフロー)物件購入とセットで

考えてくださいね。

ここで質問が出るのは、

それじゃあ、収益物件だけ買ってればいいじゃないか?

って思う投資家見習いさんがいっぱいいると思いますが

あまい!あますぎる!

収益物件いっぱい持っていても、

基本的に収益物件は安い木造でも1棟5000万程度します。

高ければ、8000万くらいです。

中古マンション1棟に至っては

1億~4億くらいになります。

いくらキャッシュフローを多大に生む物件を持っていても

長ーいローンが終わるまでは

そのキャッスフローをフルで使うわけにはいかないのですよ。

理由は、新築の場合は10年の、満室プレミア終了後は

11年目からローン返済の25年目までマイナス収支時代に突入するので

マイナス収支時代の補てん資金のために

ある程度は貯金して残しておかなければなりません。

また、中古マンション1棟買いについては、

規模が大きいのでものすごいキャッスフローを生む半面

エレベータの補修等メンテナンスがひとたび発生したときは

ある程度まとまったお金が必要になります。

そこで役立つのが、早期で繰り上げ返済した

2500万円の収益RC高級ワンルームマンションとなるわけです。

さて、今回は、このひらめきを

皆さんに公開して

来年度実践するために

興奮気味に!そして、断定的に2回も繰り返し説明してしまった。

ここまでお読みになった方は・・・暇ですね!(冗談)

私の理論ではこのスキームが無敵だと仮設を立ててます。

とにかく、来年早々に

実践していきますので

ご期待ください!

ちなみに明後日23日に

ラブ☆スカイ家にわざわざ東京から

訪問していただける業者さんの名は・・・・

株式会社日本ワークスさんです。

↓先日いただいた日本ワークスのカタログです。

日本ワークスカタログ002

他の業者さんが3000万~3500万の高額マンション1戸売りしている中

3000万以下の2500万程度の物件を提供し続けてくれています。

今回ラブ☆スカイ論を実践するにはもってこいですね。

ラブコールをメールと電話で送りまくった結果

前回お会いしてかなり仲良しになったのですが、

向こうも私とお近づきになりたいようなので

相思相愛ですね。(←キモ)

ブログやっててよかった!

でわ!

次回は、新築木造1棟だけでは小さいキャッスフローをカバーする

中古マンション1棟買いについて特集しましょう!

ご期待ください!

ちなみに、来年2月に

わたしは香港金融ツアーに参加します。

(妻を参加させ妻名義の銀行口座作ります。)

ついでに

ラブスカイ読者数名(現在5名)とコミュニケーション会します。

どうせ行くなら多い方がよいので

参加される方は

みらいクリエイトへ応募願います。

大勢でわいわいやりましょう!