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さて、昨日の
ラブ☆スカイスキームのをもう少し掘り下げてみましょう！
手順１
新築木造アパート1棟は、大体7000万円くらいです。
いまなら都心で6.8％～7.3％くらいかな？
たまに、「俺は9パーセントで新築したぞ！」って
自慢する方いますが・・・大概は郊外のど田舎村のアパートです。
話がそれましたが、
新築木造アパートは、銀行のプロパーローンで購入します。
自己資金は最小限にします。
貯金が1000万くらいある方や
貯金が無くてもお勤めの会社の属性が良い方や
税込み年収が７00万くらいある方なら
頭金100万円で銀行融資5900万で簡単に購入できます。
もちろん、今不動産業界はブームなので
優先順位は年収順ですが・・・・。
手順2
2500万円の新築マンション1戸の買い方
基本的に、銀行融資ではなくて
信販系のローンを組みます。
銀行ローンもありますが、
頭金が多めになることが多いので
投資用マンションの場合は、
信販系のローンを選びます。
（銀行系のローンが引ける方はそれでもかまいません）
頭金は10万円です。
（多くても50万くらいかな）
年収も400万程度あればいけますので
手っ取り早い「投資デビュー法」となります。
基本スキームの特徴としては、
木造新築アパートや中古マンション1棟買いで
安定的な収入・・・要するに
「キャッシュフロー」を手にして
2500万円程度で金額が小さい新築マンション1戸を
そのキャッシュフローで繰り上げ返済することで
ＲＣ高級新築マンションの長期耐久力に
よる安定的収入と属性を飛躍的に向上させる
資産を手に入れることができます。
もう一度スキームをおさらいしますよ。
①新築アパート1棟および中古マンション1棟を購入
できるだけ多くのキャッシュフローを手に入れるための
手段を手に入れる
↓
②2300万～2500万程度の激安の
新築マンション1戸を購入
重要なのは、3000万を超えるような
高額なマンションは購入しないこと！
2600万以内の激安新築マンションを1戸だけ
購入するのです！
まずは1戸だけですよ！
新築マンション1戸は
繰り上げ返済してこそ価値が生まれます。
繰り上げ返済しない新築マンション1戸は
ただの負債になってしまいます。
高収益（キャッシュフロー）物件購入とセットで
考えてくださいね。
ここで質問が出るのは、
それじゃあ、収益物件だけ買ってればいいじゃないか？
って思う投資家見習いさんがいっぱいいると思いますが
あまい！あますぎる！
収益物件いっぱい持っていても、
基本的に収益物件は安い木造でも1棟５000万程度します。
高ければ、8000万くらいです。
中古マンション1棟に至っては
1億～4億くらいになります。
いくらキャッシュフローを多大に生む物件を持っていても
長ーいローンが終わるまでは
そのキャッスフローをフルで使うわけにはいかないのですよ。
理由は、新築の場合は10年の、満室プレミア終了後は
11年目からローン返済の25年目までマイナス収支時代に突入するので
マイナス収支時代の補てん資金のために
ある程度は貯金して残しておかなければなりません。
また、中古マンション1棟買いについては、
規模が大きいのでものすごいキャッスフローを生む半面
エレベータの補修等メンテナンスがひとたび発生したときは
ある程度まとまったお金が必要になります。
そこで役立つのが、早期で繰り上げ返済した
2500万円の収益ＲＣ高級ワンルームマンションとなるわけです。
さて、今回は、このひらめきを
皆さんに公開して
来年度実践するために
興奮気味に！そして、断定的に2回も繰り返し説明してしまった。
ここまでお読みになった方は・・・暇ですね！（冗談）
私の理論ではこのスキームが無敵だと仮設を立ててます。
とにかく、来年早々に
実践していきますので
ご期待ください！
ちなみに明後日23日に
ラブ☆スカイ家にわざわざ東京から
訪問していただける業者さんの名は・・・・
株式会社日本ワークスさんです。
↓先日いただいた日本ワークスのカタログです。
他の業者さんが3000万～3500万の高額マンション1戸売りしている中
3000万以下の2500万程度の物件を提供し続けてくれています。
今回ラブ☆スカイ論を実践するにはもってこいですね。
ラブコールをメールと電話で送りまくった結果
前回お会いしてかなり仲良しになったのですが、
向こうも私とお近づきになりたいようなので
相思相愛ですね。（←キモ）
ブログやっててよかった！
でわ！
次回は、新築木造1棟だけでは小さいキャッスフローをカバーする
中古マンション1棟買いについて特集しましょう！
ご期待ください！
ちなみに、来年２月に
わたしは香港金融ツアーに参加します。
（妻を参加させ妻名義の銀行口座作ります。）
ついでに
ラブスカイ読者数名（現在５名）とコミュニケーション会します。
どうせ行くなら多い方がよいので
参加される方は
みらいクリエイトへ応募願います。
大勢でわいわいやりましょう！
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