161255 - 建蔽率60%で容積率200%は、ひどい!容積率は廃止すべきだ!

建蔽率60%で容積率200%は、ひどい!容積率は廃止すべきだ!


ここからの記事を読む為に約 9 分の時間が必要

5棟目新築アパートの

「金銭消費貸借契約」完了!

銀行に時間的に行けないラブのために

わざわざ銀行員さんに出先まで来ていただきました。

来週の4/20openに向けての準備は整いました。

ホッとしました。画像をアップしますね。

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あとは、来週融資を実行していただいたらokとなります。

私は仕事で融資実行に立ち会えないので、委任状と

払い出し依頼書を印押して渡しておきました!楽チンです。

今回は、4棟目と同じ銀行さんから5850万円融資していただきました。

感謝感謝です。

雑談の中で、「良い物件があれば、またよろしくお願いします!」と言われたので

もちろん速攻で

ラブ「もちろん。お願いしますね。」と返しておきました。

もう一発画像をアップして今日はこのあたりで!

すでに満室になりましたので、気分晴ればれですね。

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さて本題です。

「建蔽率60%で容積率200%」

アパート新築するときによく聞く単位です。

私もそうですが、

国が決めたことだからって

当たり前だと思っていませんか?

この規制のおかげで、大いに日本国のアパート経営者は損しています。

だって、こんな厳しい値で規制している国、世界の先進国でも日本くらいですよ。

まあ、そんな愚痴はさておき、

建蔽率と容積率を復習しておきましょう!

そんなこと知ってるって?まあ、アパート建てようとするなら

この指標くらいしかチェックしようが無いから

いまさらですが、まあ、一応書かせてもらいますね。

建蔽率は、「建築面積」の敷地面積に占める割合。

容積率は、「延べ床面積」敷地面積に占める割合。

のことです。

建蔽率60%の容積率200%ということは、

50坪の土地で何階建ての建物を作れるのか?考えてみましょう。

建築面積の最大値を計算

建築面積:50坪×60%=30坪までとなります。

延べ床面積は、単純計算で1Fあたり、30坪となります。

ここで述べ床面積の最大値を計算

延べ床面積:50坪×200%=100坪となりますので

100坪÷30坪=3.3階となります。

まあ、3F建てまでなら建築可能となります。

50坪の土地を購入して最大限に有効活用しようと思った場合、

30坪の3階建てとなるのです。

1部屋10坪の1kなら9部屋経営することが出来ます。

もしこれが、

建蔽率60%の容積率400%だったらどうなると思います。

建築面積の最大値を計算

建築面積:50坪×60%=30坪までとなります。

延べ床面積は、単純計算で1Fあたり、30坪となります。

ここで述べ床面積の最大値を計算

延べ床面積:50坪×400%=200坪となりますので

200坪÷30坪=5階となります。

5F建てまでなら建築可能となります。

1部屋10坪の1kなら15部屋経営することが出来ます。

この容積率とは、建物の高さを制限することになるのです。

容積率が決められていいる意味は、

高層ビルの乱立を防ぐことにあります。

すなわち、日照権や眺望権を守ること

もっと言うと、高層ビル乱立による環境破壊の防止

にあるようです。でも、よくよく考えるとあまり良い制度じゃないような気がします。

まったく反対の結果になっているんじゃないかなーってラブスカイは思うのですよ。

これから述べることは、他ではまず聞けない発想だと思うので

批判覚悟で述べますね。

この容積率こそが、地価を上げちやう原因だと思うんですよね。

この狭い日本で、高層化を抑えちゃうと、何が起こるかというと、

たとえば、500,000坪の町があるとして、

10000世帯が、1世帯あたり50坪の土地で戸建を考えるとします。

単純計算で、50坪×10000世帯=500,000坪の住宅地が必要となります。

町のすべての土地が住宅用の土地として利用されます。

この状態が、今の東京の状態です。

もし、容積率を撤廃して、高層化を許可すれば、

たとえば、4F建てだと、同じ50坪で、4世帯が住めるようになります。そうすると・・・

10000世帯に必要な住宅用敷地は、約125,000坪の住宅地でまかなえます。

町全体としては、125,000坪を住宅地にして

残りの375,000坪は緑豊かな土地として残すことが出来ます。

または、他の有意義な土地活用が出来ます。

もちろん、上に述べたことは、分かりやすく説明するための極論ですよ。

でも、他国の発想はそういう事なのです。

同じ敷地面積で、いかに多くの世帯を吸収するか?

高層化できるならすれば良いじゃあないですか?

中途半端な容積率200%のお陰で、木造2階建ての住宅やアパートが乱立するのです。

だから、住宅用の土地が足らなくなるのです。そして、ひとたび景気が上昇すると地価が

上がり続けちゃうんですよ。

容積率を撤廃しろとは言いませんが、

もっと、緩和すべきだと思いますね。

せめて、各市町村に容積率を自由に決めさせれば、面白い街づくりが

見られると思うんだけどね。

国なんかよりも、その地域に住んでいる人が一番

その土地の有効な使い方を理解しているはずだしね。

そして、最後に、容積率が高くなれば、

3F木造建てれるのにー(←これが本音かーーーー)

あ、もちろん、各都市計画ごとに住宅の高さ制限は別で設けられていますよー

また、この話は別の機会にでも。

ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

⇒続きを読む

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