超低金利時代はいつまで続くか?融資を受けて不動産投資のススメ


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現在は、超低金利時代です。

我が国の長期金利は

今から50年前の1974年の10月に

最高で8.41%を記録しています。

あれから50年が経過し現在は、マイナス0.1%となっています。

金利が8.41%と言うことは、

1000万円を銀行に預けておけば

10年後には2倍の2000万円を超えることになります。(複利なので)

反面金利が8.41%の時代に融資を受けて投資しようとしたら

現代と同じように不動産投資なら

9%の利回りの投資をしたとしても

9%-8.41%ですから、

0.59%しか利益が出ません。

1億円の新築不動産投資をしたとしても

0.59%ですから、ほとんど利益を出すことができないでしょう。

それどころか空室が1部屋でも発生したら

破綻となります。

だから、今から50年前は、不動産経営は事業として成り立っていなかったのです!

でも、はたして、今から50年前には不動産投資はなかったのか?

・・・・

そんなことはありませんね。

高度経済成長時代は、今以上に不動産投資は

大人気でした。なぜだか分かりますか?

金利が高いと言う事実

数字だけ見たらとても成り立たない不動産投資ですが

物価や、平均賃金の上昇と合わせて見ると

実は今と同じで不動産投資でもしっかり利益が出ていて

投資として成り立っていることが分かります。

↓平均給与の推移グラフです

1974年の長期金利が8.41%時代の

平均給与は、170万円です。

金利が2%を切った2000年の

平均給与は、500万円です。

どう比較するか分かりますか?

平均給与=物価と連動と考えるとしましょう。

1974年の物価と2000年の物価を比較すると

500万円÷170万≒3ですから

約3倍の変動と想定できます。

要は、

2000年の時代に1億円の不動産があったとすると

同じ価値の不動産なら

1974年は、その1/3ですから

3300万円の不動産と言えます。

再度整理すると

1974年は、金利8.41%、3300万円の投資案件

2000年では、金利2%、1億円の投資案件

として比較することができます。

双方とも融資を受けて投資したとして

想定利回りが10%で比較してみましょう

1974年に金利8.41%で3300万円投資したら

想定利回り10%だと、年間家賃収入は

330万円となります。

金利8.41%なので

年間ローン支払い額は、初年度は270万となります。

その差、60万円がキャッシュフローとなります。

(ちなみに比較のために税金や手数料は考えないとしますね)

同じように

2000年に金利2%で1億円投資したら

想定利回り10%だと年間家賃収入は

1000万円となります。

金利2%だから

年間ローン支払いは、初年度は200万円となります。

その差800万円がキャッシュフローとなります。

金利8.41%時代と金利2%時代では

やっぱり、キャッシュフローが60万<800万で

圧倒的に金利が低い方がよいと思いますよね。

でも、そう単純じゃないんですよね

1974年に3300万で購入した不動産が

26年後は同じ価値の不動産が1億円になっているわけです。

もちろん建物の劣化があるでしょうが、

その価値の差は26年で6700万円となります。

そしてもっと素晴らしい事実は、

たとえ金利が8.41%だとしても

2000年では1億円の価値の不動産が

3300万円で購入できているわけです。

フルローンを組んだ場合はあくまで3300万円のローンなわけです!

26年後に3倍の1億円の価値になったとして、

毎年不動産価値が昇竜がごとく上昇を続けても

ローン総額は3300万ナノです。

たとえば26年で物価が3倍なら

3÷26年=0.11→11%/年の上昇

です。毎年価値が10%上昇を続けるわけです。

金利が8%でも価値がそれを上回る10%で上昇を

続けた時代が

高度経済成長期なのです。

だから、今から50年前の金利8%でも

全然不動産投資は成り立ったのですよ。

まあ、計算は本当は複雑なのですが

簡単に説明するとそういうことです。

もっと言わせていただくと

なぜ、50年前は金利8%以上だったのか?

それは、急激に物価が上がり続けたので

ものの価値とお金の価値のバランスを安定させるため、

急激なバランスの崩壊を防止させるために

金利を高くしていたと言えるでしょう。

まさに数年前の中国やインドでも言えますが

急激な経済成長=物価の急激な上昇=貨幣価値の減少の

バランスをとるために

どうしても高度経済成長期の金利は高くなります。

それでも当初組んだローン総額よりも購入した不動産の価値が

数倍に跳ね上がっていくために

ぜんぜん投資として利益が出るし

成り立つのです。

さて、現代の投資を考えてみましょう。

現在の長期金利は0%以下のまさにゼロ金利です。

不動産投資では1%~2%程度の金利となっています。

一般的にこの低金利が急激に8%になったら

現代の投資利回り6%だと

2%マイナスになってしまうために

破綻する事になりますよね!

皆さんその点を最大のリスクとして

怖くて、不動産投資に手が出ないわけです。

もう一度長期金利の今までの変遷を思い返してみましょう

1974年の8.41%から50年かけて

2017年は0%なわけです。

それも、平均給与のグラフを見て分かるように

急激な物価上昇を引き起こした

高度成長期1974年~1994年の20年間

で一気に平均給与が3倍になり

激しく物価が変動したために

物価と貨幣価値のバランスをとるために

金利は8.41%~5%で

激しく高い推移でしたが

物価の変動が安定した1994年以降は

安定して2%~現代では0%なわけですね。

もう一度言いましょう

金利は物価の変動と連動します。

物価が激しく変動したときは

金利が高くなりやすくなります。

国の金利が大きく変動するのは

高度経済成長期のみとなります。

さらに、高度経済成長期は

一つの国に1回しかありません。

まあ、この理論についてはネットで検索して勉強してね。

高度経済成長期を経験して

物価の爆発的変動と金利のジェットコースターのような変動を経験した

日本ですので、今後、高度経済成長期はあり得ません。

よって、急激な金利の上昇はあり得ないのです。

さらに、投資を始めた場合は通常不動産ローンは

25年~35年程度ですから

目先30年程度を予測すればよいわけです。

目先30年で一気に金利が3%も4%も上昇するなんて

考えられないわけです。

そんな、あり得ない金利上昇リスクに対する過度の

恐怖のために

儲かる不動産投資に手を出せないことはとても

残念ですね。そのくせ

Fxや株式投資のような人間が頑張っても

理論的には勝てない投資に手を出すことには

まったく躊躇がないのです。

もちろんFxや株式投資でも自動売買ソフトなどの

人間の思いが反映されない方法なら利益を出し続けることができますが

通常のサラリーマンが自己流で利益を出すことは

絶対にあり得ないですね。

やはり、投資案件としては

もっとも安心で安定した利益を得て

資産形成ができるのは

不動産投資しかないのです。

投資を始めるなら

自己流の

Fxと株式投資は××ですからね。

まずは、不動産投資をすること!

次に発電事業!

それも、融資を受けるだけ受けて投資して

貯まった現金で現金型投資をする!

その現金型投資先もまずは、

不動産購入の自己資金(ローンが組めない分)に当て、

残りは発電事業系を組み込むこと!

最終的にまだ資金が余ったとき!

初めてFxをしましょう。

でも、口座開設して自分で売買してはいけません

自動売買ソフトを購入して

放置でお金を増やしましょうね。

結局はあらゆる投資を勉強検討しても

太古の昔から存在する投資先でもある

不動産投資が

投資の始まりとしてはナンバーワンです。

でわ!

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