16080104 - 不動産投資で1億7000万円の借り換えを成功させた方法!

不動産投資で1億7000万円の借り換えを成功させた方法!   最新情報!


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今回の3棟一括借換えで銀行さんは

ラブ☆スカイ一人に1億7千万円も

お金を貸してくれた事になります。

はたして、年収が700万にも満たない

現在のラブ☆スカイにそれだけ投資する価値はあるのか?

リスクはないのか?

分析してみましょう!

〇本業によるリスク分析

銀行1行で1億7千万円の融資ですので、

1.7億÷670万=25.3倍

賃貸投資に若干陰りが見えている

現在の相場では、本業所得の15倍程度が融資限度ですので、

670万×15=約1億円までは、ラブ☆スカイの本業のおかげで

お金を貸していただいていることになります。

じゃあ残り7千万円のリスクをどこでカバーしているのでしょう?

〇利回り

新築の利回りは7%~9%(平均8%)ぐらいですが、

ラブ☆スカイの物件も8.5%ですので、ほぼ平均的です。

ここはあまり評価に影響はないでしょう!

〇金利

金利については、借換え前までは平均2.7%だったものが、

銀行さんが1.4%にしていただいたおかげで

約1.3%も下げていただいています。

金利を下げると、返済額における元本比率が高くなる
ので
元本減少速度が加速します。

1億7千万円の融資額で1.3%金利が下がったとすると、

約3000万円の借換え差額が発生します。

生涯返済額から3000万円分支出が減るわけです。

この3000万円分が銀行にとってはリスクヘッジとなります。

7000万円-3000万=4000万

じゃあ残りのリスクである4000万円は何でカバーするのか?

〇貯金

ラブ☆スカイが貯金・保険・証券全てを現金に替えれば

1000万弱(昨年3棟アパート建てて自己資金はあまりありません)

は作れると思いますので

4000万-1000万=3000万となります。

のこり3000万のリスクヘッジを考えてみましょう。

〇新築プレミア

新築なので、一般的に10年間は大きな修繕等支出もなく

利益を積み上げる事ができます。

新築後10年間の3棟キャッシュフローは税金や管理費等の固定費を

考慮して25万円/月と見積もると、

25万×12ヶ月×10年=3000万円となります。

結果

ラブ☆スカイに銀行が融資してくれた

1億7千万円のリスク担保を積み上げる事ができました。

まあ、実際の与信審査内容については知る由もありませんが、

同じ年収700万弱のサラリーマンがいたとして、

2億近く融資を取ってくる人もいれば、1000万でも

借りれない方がいます。

いろいろ想像すると楽しいですね。

こういった想像をしてさらに融資を取ってくる方法を考えるのです。

ここからの記事を読む為に約 4 分の時間が必要

ラブ☆スカイが
不動産投資・発電系投資セミナーを
開催いたします。

人生初となる
ラブスカイの地元「博多」開催です。
今回は、要望の多かった
「日曜日開催」となります。

日程は
平成29年12月17日 12:00~

場所は、博多駅前または中州の近くの

貸し会議室です。

ラブ☆スカイの「成功の投資スキーム」

と題して、私の独断と偏見に満ちた

投資理論を6時間の長丁場でお伝えいたします。

今回は、ネタを1時間分追加して

特別バーションで講義させていただきます。

目から鱗のネタをひっさげたいと思いますから

ぜひご期待ください。

↓前回開催したの東京セミナーです!
IMG 1251 - 不動産投資で1億7000万円の借り換えを成功させた方法!

私のセミナーの醍醐味は

私の話よりもセミナーに参加される先輩投資家さん

と初心者投資家さんの斬新な意見飛び交う

2次会にあります。

地元博多は近くに「中州」というすばらしい「飲み屋街」も

あります。

今回もハーツアセットマネージメント株式会社から植西社長が

参加してくれそうです。

中古RC1棟にご興味がある方なら最新情報を手に入れることができて

さらにお得です!

お会いできることを楽しみにしております。

まあ、今回は日曜開催で

参加しやすくしております

ぜひ

参加ご希望の方は下記のフォームから問合せください!

博多セミナー参加の場合は「博多」をお選びください

セミナー参加費500円!

2次会は割り勘

です。

振るうってご参加くださいね!

ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

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