1億7千万円も借換え融資が通ったわけ


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今回の3棟一括借換えで銀行さんは

ラブ☆スカイ一人に1億7千万円も

お金を貸してくれた事になります。

はたして、年収が700万にも満たない

現在のラブ☆スカイにそれだけ投資する価値はあるのか?

リスクはないのか?

分析してみましょう!

〇本業によるリスク分析

銀行1行で1億7千万円の融資ですので、

1.7億÷670万=25.3倍

賃貸投資に若干陰りが見えている

現在の相場では、本業所得の15倍程度が融資限度ですので、

670万×15=約1億円までは、ラブ☆スカイの本業のおかげで

お金を貸していただいていることになります。

じゃあ残り7千万円のリスクをどこでカバーしているのでしょう?

〇利回り

新築の利回りは7%~9%(平均8%)ぐらいですが、

ラブ☆スカイの物件も8.5%ですので、ほぼ平均的です。

ここはあまり評価に影響はないでしょう!

〇金利

金利については、借換え前までは平均2.7%だったものが、

銀行さんが1.4%にしていただいたおかげで

約1.3%も下げていただいています。

金利を下げると、返済額における元本比率が高くなる
ので
元本減少速度が加速します。

1億7千万円の融資額で1.3%金利が下がったとすると、

約3000万円の借換え差額が発生します。

生涯返済額から3000万円分支出が減るわけです。

この3000万円分が銀行にとってはリスクヘッジとなります。

7000万円-3000万=4000万

じゃあ残りのリスクである4000万円は何でカバーするのか?

〇貯金

ラブ☆スカイが貯金・保険・証券全てを現金に替えれば

1000万弱(昨年3棟アパート建てて自己資金はあまりありません)

は作れると思いますので

4000万-1000万=3000万となります。

のこり3000万のリスクヘッジを考えてみましょう。

〇新築プレミア

新築なので、一般的に10年間は大きな修繕等支出もなく

利益を積み上げる事ができます。

新築後10年間の3棟キャッシュフローは税金や管理費等の固定費を

考慮して25万円/月と見積もると、

25万×12ヶ月×10年=3000万円となります。

結果

ラブ☆スカイに銀行が融資してくれた

1億7千万円のリスク担保を積み上げる事ができました。

まあ、実際の与信審査内容については知る由もありませんが、

同じ年収700万弱のサラリーマンがいたとして、

2億近く融資を取ってくる人もいれば、1000万でも

借りれない方がいます。

いろいろ想像すると楽しいですね。

こういった想像をしてさらに融資を取ってくる方法を考えるのです。

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ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

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