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収益物件のオーナーになるまでの手順


ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

今日は、物件の購入を思いついて

実際に物件のオーナーになるまでに

どのような手順が必要なのか?

ご紹介しましょう。

以前、収益不動産物件のオーナーになるために

もっとも必要な手順は

「オーナーになろう」という気持ち

だと記述しましたが、

今日は、最初のハードルである

収益物件のオーナーになろうという

気持ちは既に保有しているものとして投稿しますね。

まずは、

〇不動産を見学する

不動産情報誌や、ネットの不動産紹介サイトから

ある程度、不動産の目星をつけて、

不動産業者の連絡先に問い合わせして、

実際に物件を見学しまくります。

そして、星の数ほどある

物件情報の中から

まずは1戸または、1棟の収益物件を決定します。

〇購入したい不動産が決まったら「購入申込書」を提出しよう。

購入希望物件が決まったら

不動産仲介元または、新築の場合は

不動産販売元に「購入申込書」または「買付証明書」

なるものを提出しましょう。

この買い付け証明書を提出して

物件に「つば」をつけてから

価格交渉をしようなんて

方がたまにいますが、

買い付け証明を発行するということは

購入したいという意思表示をすることになるので

提出後に値下げを要求しても値が下がることはまれです。

もちろん、買い付け証明発行時に

希望価格や条件の希望を明記すれば

「つば」をつけて、他者に物件を取られること無く

じっくり価格交渉をすることは可能ですが・・・

まあ、私の場合は、買い付け証明書を発行する前に

すべての条件、購入価格、借り入れ条件まで

決めてから提出します。だって、交渉なんて面倒だからね。

購入前から自分の中で

条件を決めているのだから

条件を満たしていればそれでよいのです

さらに交渉して

当初自分で決めた条件よりもさらに良い条件を

引き出そうなんて駆け引きはしません。

無駄です!

強欲はすべての「運」を逃します。

何事もエントリーするときに自分の条件を決めて

満たしていれば「買う」

満たしていなければ「次!」ですよ。

〇重要事項説明を受け、さあ契約だ

購入物件の詳細な条件について

宅地建物取引主任者から説明を受けます。

重要事項説明書の中には

小さな文字でびっしり書き込まれています。

この重要事項説明だけは

しっかりチェックしておきましょうね。

疑問はこのときに質問して解決しておくのです!

〇業者と売買契約を締結!!

業者からの「重要事項説明」に納得したら

すぐに「契約」します。

通常、契約時には

手付金を用意します。

10年ほど前までは、売買価格の10%くらい必要でした。

1億の物件なら1000万くらいですね。

4億の物件なら4000万くらい必要です!

むかしはこの手付金が支払えないため

なかなか、一般のサラリーマンは

不動産投資をしたくても

手を出せなかったことは否めませんね。

現在は、昔に比べてこの手付金が

少なくなったことが、不動産ブームを

後押ししています。

現在は大体売買価格の5%くらいが主流ですね

1億の物件なら500万くらいですね。

4億の物件なら2000万くらい必要です!

この程度は現在でも契約時に必要ですから

自己資金を準備してから

契約するようにしてください。

ただし、

私の場合は、超レバレッジ主義ですから

契約時の手付金は100万円以内!

できれば10万円!

いや、1万円!

を目標に業者と交渉します。

物件を値切ることは1円もしませんが、

この手付金だけは、頑固値切ります。

どちらかというと、物件は200万円高くなっても良いから

手付金を20万円にして!ってくらいの

勢いで交渉します!

物件価格なんて、ローンを組んでさえもらえれば

借りれますから、ぜんぜん平気です。

しかし、手元の資金が減るのは

次の投資案件への自己資金(見せ金としての)が

減ってしまいます。自己資金が減ることは

自分の属性の低下を意味します。

物件価格の200万や500万なんて

金利0.5パーセント違うだけで

あっという間に補える金額です。

または、繰上げ返済で5年でも短縮すればすぐに

カバーできる額です。大したことありません

まあ、ラブ☆スカイの物件購入スピードの

秘密は、ここにあります。そのうち詳細を述べますね。

ということで、

私が好意にしている不動産業者さん各社は

私には、とてもあった業者さんです。

要は、「手付金」を限りなくゼロに近く

「契約」してくれます。

大体、

10万~50万くらいかな?

物件によって、

新築の場合は100万くらい必要な場合もありますが

それでも、他の不動産業者に比べたら

とても良いですね。

まあ、なるべく自己資金を減らさずに

物件もしっかりリーズナブルな適正価格で

不動産オーナーになりたい方は

連絡くださいね。

ちなみに

「契約」ですから、

契約違反の場合はきびしいペナルティー

が、業者にも購入希望者にも

課せられます。

たとえば、「違約金」なんかですね。

でも、

基本的に、だれがみても、

理不尽な契約違反があった場合だけですから

その点はご安心ください。

〇金融機関にローンを申請します。

融資は、手付金を払って売買契約を申し込んだあとに

申請します。

ちなみに、現在では

ほとんどの場合、業者との売買契約まえに、

業者を通して、金融機関に打診して

事前内定をもらっている場合が多いですね。

業者も契約してからローンが通らなくて

契約が流れることを嫌がりますから

一般的には、業者と売買契約が成立したら

8割方はローン審査には通ると思います。

業者と、売買契約を結ぶことができれば

少し、一安心とはいえます。

でも、売買契約後に提出する本審査の結果

業者が当初計画していた

ローンの金利が変わったり、

ローン期間が変わったり

それは、しょうがない事です。

基本的に内諾時に提案された

金利やローン期間が大きく変わることは

無いのですが、若干の変更はよくあります。

あきらめましょう。

売買契約時の条件と大きく

ことなる結果になって、

どうしても融資内容が気に入らない場合は

解約できるでしょうが、

もったいないですね、

契約を破棄すれば、2度とその業者は

貴方のためには動いてくれなくなるだろうし

不動産投資は拡大することが

もっとも大事だと私は思っているので

小さなことには目もくれず

ただひたすら不動産を買い続けていきます!

大きな資産を築ければ、

複数の投資物件の力で

そのうち1棟、または1戸でも繰り上げ返済すれば

それで、リスクヘッジ完了!

ですからね。

〇金銭消費賃借契約を結ぶ

銀行と金消契約をむすびます。

通常、これで、ほぼ物件のオーナーに

なれたようなものです。

完全に安心できます。

〇決済!

金消契約締結後、日取りを決めて

売買金額から手付金を差し引いた

残金を決済します。

同時に所有権移転登記申請をして完了です。

所有権移転登記申請は業者が用意した

司法書士にお願いする場合がほとんどです。

あと、業者にも手数料を支払いますね。

すべて、金融機関でローンを組んでいる場合は

その金融機関で処理してくれます。

通用を作って応接してで

茶でも飲んで待っていれば良いだけです。

そして、すべての

処理が完了したら、

仲介者、売主、金融機関、司法書士

の皆さんから、「おめでとうございます」

という言葉をいただき、

握手して

オーナーになるのです!

いやー、この瞬間はいつも

うれしいものです。

↓こんな物件が貴方のものに!
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どうです?

オーナーになるためにやるべき手順が

イメージできました?

簡単でしょ?え?難しいって?

すべて理解していなくても

考え方を変えたら簡単です。

物件オーナーになる覚悟を決めたなら

自分ですることは

業者と面会して、

業者が持ってくる物件情報を吟味して

業者に「信じているから」

という言葉を執拗に浴びせつつ、

契約を交わして、

業者から紹介を受けた銀行の

面接を受けて、

銀行員に言われるがままに申請書を記入して提出して

審査が通ったら、

あとは、業者が銀行と決済日を決めて、司法書士を準備してくれるので

言われるがままに

銀行に出向いて、決済したら

完了!

です。これで、収益物件のオーナーの出来上がり!!

簡単なのです。

私の場合は、買い付け証明提出したら

もう、その物件のことは完全に頭から切り離して

業者に任せて、

次の投資案件の検討と行動に移しますね。

その繰り返しです。

だって、私の頭はひとつしかないのです。

一つ一つ順番に完了させていては

あっという間に時間が過ぎてしまって、

チャンスを逃してしまいます。

買うと決めたら、あとは業者にまかせて

また、次、何をしたいのか決める

決めたらまた、専門の業者に任せる!

そうやって、投資規模を拡大していきます。

これが正しいのかどうかは分かりませんが

私には、こういうやり方しかできません。

でも、いままで、業者にだまされたり

悔しい思いをしたことは無いので、

やはり、最後は人間関係でしょうね。

でわ!変人投資家ラブ☆スカイの持論でしたー

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