自己資金10万円で3000万円の投資用不動産資産を手に入れよう!


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不動産投資は、決して

楽して大もうけできる

投資先ではありません。

FXや、株式投資は

ハイリスクハイリターンと呼ばれ

貯金などは、ローリスクローリターンと言われます。

不動産投資は、ミドルリスクミドルリターンと

中途半端な言われ方をいつもされますね。

もう一度言いますよ。

不動産投資は楽して

大もうけはできません!

さて、↑はどういう意味か分かりますか

楽しては、大もうけできないのです。

ということは、苦労すれば大もうけできるのです。

さてどういうことでしょうか?

まず、ミドルリスクミドルリターンであることを

よく知ることが大事です。

FXは、レバレッジ25倍であれば

ある日ある時間わずか数分で資産が

10分の1になります。逆もありますね。

これがハイリスクハイリターンと言われるゆえんです。

預貯金なんて私から言わせれば

ローリスク超ローリターンですよ。

リスクゼロと言っても過言ではありません。

でも、リターンもほぼゼロです!

さて、ミドルリスクでミドルリターンの不動産投資は

預貯金に比べ大きくリターンが得られまが

FXのように数分で10倍にはできないでしょう。

不動産投資は、不動産の価値が下落することはあるでしょうが

ある日いきなり価値がゼロになったりすることはありません。

たとえ、地震で建築物がなくなったとしても

土地は残ります。やはり、FX等に比べたら

大もうけはできないが、大きな損失も

出さない投資先であり、

ミドルリスクなのでしょうね。

不動産投資には

インカムゲインとキャピタルゲインがあります。

バブル時は、仕入れ値と販売価格との差

キャピタルゲインでの不動産売買スキームがはやりました。

土地や建物の価値が上昇し続けている時代であれば

それでよいでしょうが、

今は、そういう時代ではありません。

ちょっと前までは、インカムゲイン(定期収入)で儲ける時代だ!

なんていわれましたが、

現在は、インカムゲインとキャピタルゲインの双方で儲ける時代だと思います。

買ったときよりは、高く売り、

毎月定額の収入がある

最高の不動産投資ですね。

また、株式投資やFX投資は

いくら出資者ががんばっても

価格を吊り上げたり

金利を操作したりは

できません。要は投資家が

コントロールできないのです。

だから、投資じゃなくて投機だ!

なんて言われます。

それに比べて不動産投資は

オーナーの努力次第で

現状を維持したり、向上させたり

自由自在です。

要はオーナーの心持、行動次第で

いくらでも収益性を向上させることができるのです。

コントロールできるのです。

どうです?不動産投資やりたくなってきませんか?

私はこの特性に気づいたときには

完全に不動産投資の虜でしたよ。

さらに、株式投資やFXは融資を受けて

投資できませんが、

不動産投資は、金融機関がいくらでも

お金を貸してくれます。

年収300万だって

頭金がゼロだって

1億借りて投資することも

可能なのです。(もちろんある程度は属性も必要ですよ)

こんな敷居の低い投資先はありません

一般的に

株式投資は敷居が低い

誰でもエントリーできる投資先として

認識されてますが、

そうではありません。

世の道理を勘違いしています

だれでもエントリーできる投資先が

敷居が低いわけではありません

高リスクでなかなか儲けることができない投資先は

「敷居は高い!」のです。

わたしは、敷居が低い

だれでも儲けることができる可能性が

比較的高い投資先として

不動産投資を勧めますね。

今月も株式会社フュディアルクリエーションさんから

私のブログ読者だけの特別川上物件情報が届きました。

先月の2物件は、あっという間に買い付けが入って現在

融資審査中とのことです。良かったです。

まあ、ネット広告に出る前の物件なので

競合にならないから価格がつり上がらないことが

㈱フュディアルクリエーションで購入する

最大のメリットの一つなのかもしれません。

さて、今回の物件は

築32年のRC造の1R区分マンションです。

ラブ☆スカイ投資利回り45%スキームの

最重要条件である家賃は、

62000円/月で、地域では最安家賃ゾーンですから

もちろん今後家賃の下落はほとんど無いと思います。

次に大事な条件は交通ですね。

京王線の明大前駅から徒歩5分で

さらに

京王線下高井戸駅からも徒歩6分です。

立地は問題ないでしょう。

設備も、エアコン、洗濯機置場、フローリング、

バルコニー完備で問題なし。

購入価格は、1510万円/戸(税込み)ですから

税抜きなら1400万円ですね。完璧です。

ラブ☆スカイ投資利回り45%スキームでは

リスク分散のために税抜き1500万物件を同時2戸購入

を推奨しています。

㈱フュディアルクリエーションさんと提携している

金融機関さんが、2か月分の給与明細確認のみで条件を

満たせば

3000万円まで融資が付くため、

わざと、

1戸当たり1500万以内にして、2戸同時に購入することで

2物件購入によるリスク分散ができるのです。

よって、税抜きで1400万のこの物件はokです。

↓私の手元に届いた優良物件です。

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さて、投資利回りをシミュレーションしてみましょう。

まず、条件ですが

頭金:10万円

物件価格:1510万円(税込み)

年間想定家賃収入:6.2万×12ヶ月=74.5万円

固定資産税:3万円(年間)

管理費及び修繕積立費:0.83万×12ヶ月=10万円(年間)

現在の利回り(築32年):6.2万円×12ヶ月

÷1510万円(購入価格)

=0.05=5%

15年後の利回り:9%(築40年越えの区分マンションの地域平均利回り)

ローン期間:25年

金利:3%

毎月の収支:-1.5万円/月

15年間の収支:-1.5万×12ヶ月×15年=270万円

15年後のローン残債:570万円(税込み)

15年後のこの区分マンションの価値を収益還元法で計算すると
V(バリュー)=6.2万円×12ヶ月÷9%=1240万円

15年後の売却益
=1240万円(15年後の価値)-570万円(ローン残債)

-271万円(15年間の手出し分)

=399万円

となります。

頭金10万円の投資額で15年後に399万円の利益ですから

投資利回り=(399万÷15年)÷10万円=266%

と、なります。目標投資利回りは45%ですから

約6倍と大きくメリットがあります。

さらに、

ブログから問い合わせたら頭金の10万円も1万円になるそうなので

投資利回り=(399万÷15年)÷1万円=2660%

まあ、もはや、他人のふんどしで相撲を取るような状態ですね。

やる価値はあるでしょう。

ちなみに、頭金だけでなく

15年間の手出し分の271万円も考慮して計算してみましょう。

区分マンション経営では当たり前のスキームですが、

売却益で利益を出すスキームなので

毎月収支は、-1.5万円ほどとなり、収支はマイナスです

15年間だと-1.5万×12ヶ月×15年=271万円の手出しとなります。

これに頭金10万円を加えると15年間で自己資金281万円で

投資したことになります。

この場合、先ほどの計算で15年後のキャピタルゲイン

=399万円だったので

399万円÷281万円×100=142%となります。

やはり投資利回りは15年で100%以上となります。

ご検討を!

直接㈱フュディアルクリエーションの小野さんに連絡入れて

頂いてかまいませんし、不安なら私に問い合わせしていただいても

構いません。

でわ!

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ラブスカイブログ特典
〇新築アパート:

100万~300万円の諸経費値引

〇区分マンション:

50万~100万円の諸経費値引

〇RC1棟買い:

自己資金ゼロで融資2億を目指す

〇コインランドリー:

自己資金ゼロのランドリー経営をはじめよう!

〇リサイクルマート:

開店資金を50万~100万初期費用値引き

光発電事業:

オーバースペック99KW発電所をご紹介

セミナー・座談会開催

不動産・発電事業・フランチャイズ投資セミナーを
開催いたします。

スケジュールは

12:00~17:00 講義
17:00~17:30 質疑応答
18:00~    2次会 (会議室での立食又は、近くの居酒屋)
21:00     解散

会場は

東京、大阪、名古屋、神戸、広島、札幌、福岡

で募集しています。

2018年度予定

10月13日 土曜日 東京セミナー募集終了

11月25日 日曜日 名古屋セミナー募集終了

2019年 1月 福岡セミナー 募集中

参加希望お待ちしております。

セミナー講義の内容は

ラブ☆スカイの「成功の投資スキーム」

と題して、私の独断と偏見に満ちた

投資理論を6時間の長丁場でお伝えいたします。

今回も、ネタを1時間分追加して

特別バーションで講義させていただきます。

目から鱗のネタをひっさげたいと思いますから

ぜひご期待ください。

↓東京セミナーの風景です!

私のセミナーの醍醐味は

私の話よりもセミナーに参加される先輩投資家さん

と初心者投資家さんの斬新な意見飛び交う

2次会にあります。

土曜開催なので翌日はゆっくりできますから、

近くの居酒屋で夜遅くまで投資コミュニケーション会となるでしょう。

お会いできることを楽しみにしております。

参加ご希望の方は下記のフォームから問合せください!

その他地域を希望の場合は一定数あればすぐに開催します。

よろしくお願いします。

セミナー参加費500円!

2次会は割り勘

です。

振るうってご参加くださいね!

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ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

太陽光発電事業でも構いません。

コインランドリー経営でも構いません。

まあ、いろんな投資案件はありますが、

本業のサラリーマン収入から

5万円程度追加すれば、

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・コインランドリー)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。