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不動産投資は、決して
楽して大もうけできる
投資先ではありません。
FXや、株式投資は
ハイリスクハイリターンと呼ばれ
貯金などは、ローリスクローリターンと言われます。
不動産投資は、ミドルリスクミドルリターンと
中途半端な言われ方をいつもされますね。
もう一度言いますよ。
不動産投資は楽して
大もうけはできません！
さて、↑はどういう意味か分かりますか
楽しては、大もうけできないのです。
ということは、苦労すれば大もうけできるのです。
さてどういうことでしょうか？
まず、ミドルリスクミドルリターンであることを
よく知ることが大事です。
FXは、レバレッジ25倍であれば
ある日ある時間わずか数分で資産が
10分の1になります。逆もありますね。
これがハイリスクハイリターンと言われるゆえんです。
預貯金なんて私から言わせれば
ローリスク超ローリターンですよ。
リスクゼロと言っても過言ではありません。
でも、リターンもほぼゼロです！
さて、ミドルリスクでミドルリターンの不動産投資は
預貯金に比べ大きくリターンが得られまが
FXのように数分で10倍にはできないでしょう。
不動産投資は、不動産の価値が下落することはあるでしょうが
ある日いきなり価値がゼロになったりすることはありません。
たとえ、地震で建築物がなくなったとしても
土地は残ります。やはり、FX等に比べたら
大もうけはできないが、大きな損失も
出さない投資先であり、
ミドルリスクなのでしょうね。
不動産投資には
インカムゲインとキャピタルゲインがあります。
バブル時は、仕入れ値と販売価格との差
キャピタルゲインでの不動産売買スキームがはやりました。
土地や建物の価値が上昇し続けている時代であれば
それでよいでしょうが、
今は、そういう時代ではありません。
ちょっと前までは、インカムゲイン（定期収入）で儲ける時代だ！
なんていわれましたが、
現在は、インカムゲインとキャピタルゲインの双方で儲ける時代だと思います。
買ったときよりは、高く売り、
毎月定額の収入がある
最高の不動産投資ですね。
また、株式投資やFX投資は
いくら出資者ががんばっても
価格を吊り上げたり
金利を操作したりは
できません。要は投資家が
コントロールできないのです。
だから、投資じゃなくて投機だ！
なんて言われます。
それに比べて不動産投資は
オーナーの努力次第で
現状を維持したり、向上させたり
自由自在です。
要はオーナーの心持、行動次第で
いくらでも収益性を向上させることができるのです。
コントロールできるのです。
どうです？不動産投資やりたくなってきませんか？
私はこの特性に気づいたときには
完全に不動産投資の虜でしたよ。
さらに、株式投資やFXは融資を受けて
投資できませんが、
不動産投資は、金融機関がいくらでも
お金を貸してくれます。
年収300万だって
頭金がゼロだって
1億借りて投資することも
可能なのです。（もちろんある程度は属性も必要ですよ）
こんな敷居の低い投資先はありません
一般的に
株式投資は敷居が低い
誰でもエントリーできる投資先として
認識されてますが、
そうではありません。
世の道理を勘違いしています
だれでもエントリーできる投資先が
敷居が低いわけではありません
高リスクでなかなか儲けることができない投資先は
「敷居は高い！」のです。
わたしは、敷居が低い
だれでも儲けることができる可能性が
比較的高い投資先として
不動産投資を勧めますね。
今月も株式会社フュディアルクリエーションさんから
私のブログ読者だけの特別川上物件情報が届きました。
先月の2物件は、あっという間に買い付けが入って現在
融資審査中とのことです。良かったです。
まあ、ネット広告に出る前の物件なので
競合にならないから価格がつり上がらないことが
㈱フュディアルクリエーションで購入する
最大のメリットの一つなのかもしれません。
さて、今回の物件は
築32年のRC造の1Ｒ区分マンションです。
ラブ☆スカイ投資利回り45％スキームの
最重要条件である家賃は、
62000円/月で、地域では最安家賃ゾーンですから
もちろん今後家賃の下落はほとんど無いと思います。
次に大事な条件は交通ですね。
京王線の明大前駅から徒歩5分で
さらに
京王線下高井戸駅からも徒歩6分です。
立地は問題ないでしょう。
設備も、エアコン、洗濯機置場、フローリング、
バルコニー完備で問題なし。
購入価格は、1510万円／戸（税込み）ですから
税抜きなら1400万円ですね。完璧です。
ラブ☆スカイ投資利回り45％スキームでは
リスク分散のために税抜き1500万物件を同時2戸購入
を推奨しています。
㈱フュディアルクリエーションさんと提携している
金融機関さんが、2か月分の給与明細確認のみで条件を
満たせば
3000万円まで融資が付くため、
わざと、
1戸当たり1500万以内にして、２戸同時に購入することで
２物件購入によるリスク分散ができるのです。
よって、税抜きで１４００万のこの物件はokです。
↓私の手元に届いた優良物件です。
さて、投資利回りをシミュレーションしてみましょう。
まず、条件ですが
頭金：１０万円
物件価格：１５１０万円（税込み）
年間想定家賃収入：６．２万×１２ヶ月＝74.5万円
固定資産税：３万円（年間）
管理費及び修繕積立費：０．８３万×１２ヶ月＝１０万円（年間）
現在の利回り（築32年）：６．２万円×１２ヶ月
÷１５１０万円（購入価格）
＝0.05＝5％
15年後の利回り：9％（築40年越えの区分マンションの地域平均利回り）
ローン期間：25年
金利：3％
毎月の収支：－1.5万円/月
15年間の収支：－1.5万×12ヶ月×15年＝270万円
15年後のローン残債：570万円（税込み）
15年後のこの区分マンションの価値を収益還元法で計算すると
Ｖ（バリュー）＝6.2万円×12ヶ月÷9％＝1240万円
15年後の売却益
＝1240万円（15年後の価値）－570万円（ローン残債）
－271万円（15年間の手出し分）
＝399万円
となります。
頭金10万円の投資額で15年後に399万円の利益ですから
投資利回り＝（399万÷15年）÷10万円＝266%
と、なります。目標投資利回りは45%ですから
約6倍と大きくメリットがあります。
さらに、
ブログから問い合わせたら頭金の10万円も1万円になるそうなので
投資利回り＝（399万÷15年）÷1万円＝2660%
まあ、もはや、他人のふんどしで相撲を取るような状態ですね。
やる価値はあるでしょう。
ちなみに、頭金だけでなく
15年間の手出し分の271万円も考慮して計算してみましょう。
区分マンション経営では当たり前のスキームですが、
売却益で利益を出すスキームなので
毎月収支は、－1.5万円ほどとなり、収支はマイナスです
15年間だと－1.5万×12ヶ月×15年＝271万円の手出しとなります。
これに頭金10万円を加えると15年間で自己資金281万円で
投資したことになります。
この場合、先ほどの計算で15年後のキャピタルゲイン
＝399万円だったので
399万円÷281万円×100＝142％となります。
やはり投資利回りは15年で100％以上となります。
ご検討を！
直接㈱フュディアルクリエーションの小野さんに連絡入れて
頂いてかまいませんし、不安なら私に問い合わせしていただいても
構いません。
でわ！
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