アパート経営では、避けては通れない所得税について数字を示しましょう。 5 comments


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今日5時に、銀行員さんがやって来ます。

先週投稿した、借り換えの件です。

まずは、現在一番金利が高い2棟目のアパートから

手を付けましょうと言われました。

2棟目は、現在3.075%ですので

これがどこまで下がるかですね。

最低1.5%にはしていただくつもりなので、

頑張ろうと思います。

ちなみに1.5%になると

皮算用で、1165万円ほど借り換え差額が出ますね。

毎月5万円のキャッシュフローアップです。(新築1棟分です。)

さて、

今日はアパート経営にたいする所得税についてです。

アパート経営についてはさまざまな控除があります。

特に一気にアパート経営規模を拡大すればその影響は大です。

例えば、利回り10%の5,000万円の新築アパート×3棟とすると、

年間家賃収入=500万×3=1500万

①減価償却による控除(簡易計算)=5,000×3×0.9/22年=600万

②青色申告特別控除=65万

③青色事業専従者への給与控除=103万

④必要経費(租税公課 たとえば固定資産税、都市計画税)

=8万×3棟×4回=96万

⑤必要経費(火災保険 1棟当たり10年70万とすると)

=70/10×3棟=21万

⑥必要経費(管理費(1棟5%)や事務費(1棟2%) とすると)

=500万×7%×3棟=105万

⑦必要経費(ローンなどの借入金の金利 仮に年間返済額の50%が利息と仮定すると)

=1棟当たりの年間返済額×50%×3棟=23万×12ヶ月×0.5×3棟=414万

さらに、交通費や、自動車購入費やリフォーム費が必要経費で計上できます。

上記の項目より、

〇不動産収入+リーマン収入=1500万+680万=2180万

〇控除合計=アパート経営控除+リーマン控除=1404万+480万=1884万

課税所得=収入-控除=2180万-1884万=296万

所得税=296万×0.3=89万円也

所得税のうち、リーマン分(3万×12ヶ月=36万)は、

給与から天引きされるので、実際にアパート経営分で

確定申告後に払う所得税は53万円となります。

また、アパート新築時には、

不動産取得税(5000万クラスで80万円)が控除できるので、

確定申告後に支払う所得税は、さらに24万円減らせて、

53-24=29万円となります!!

毎年アパートを購入すれば、常に控除を受け続けれます。

2年ごとに、アパートを購入して、

4年ごとに自動車を購入し、

毎年、リフォームを20万すれば、

常に税額を抑えられますね。

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5 thoughts on “アパート経営では、避けては通れない所得税について数字を示しましょう。

  • 不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    どうも、大事な事を述べるのを忘れてました。
    アパート経営は、重要な[太字]社会奉仕[/太字]です。
    アパート経営だけで食べていけるわけがありません。
    それが出来るなら、不動産屋が仲介なんてせずに
    自分で保有して、管理しますよ。
    25年間で収支トントンでよいのです。
    最後に土地が残りますので、
    25年後に一気に売り飛ばせば、
    妻とラブ☆スカイで2人で生活するには困らない程度の
    まとまったお金が[太字]社会奉仕[/太字]のご褒美として
    手に入るのです。
    (ラブ☆スカイは、1円たりとも子供達には相続するつもりはありません)
    子供達に助言はするけどね。その頃には金利が上昇してしまって
    アパート経営は、ほぼキャピタルゲイン専門になっているでしょう。
    ラブ☆スカイは、インカムゲイン投資としてアパート経営しているので
    金利上昇が早まれば、出口戦略としても、方向転換が必要ですね。

  • 不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    はじめまして
    ラブ☆スカイです。
    何をおっしゃりたいのかはよく分かります。
    アパート経営のリスクについてですね。
    ひろ さんの仮定されている6室1棟4200万の物件を仮定して
    ラブ☆スカイの考えるリスクについて
    述べましょう!
    〇アパートシミュレーションの基本 新築の場合
    ・1年目~10年目:新築プレミアで利益が出る。
    (ただし、東京・名古屋・大阪・福岡のみ)
    ・11年目~15年目:修繕費用でトントン
    ・16年目~20年目:赤字~トントン
    ・21年目~25年目:赤字垂れ流し
    仮に、最初の10年で1000万作っても
    残りの15年でおそらく食いつぶす事になる可能性があります。
    ([太字]ひろ さんの仰られるとおりです。間違いないと思います。)[/太字]
    アパートを新築で1棟しか保有していないオーナーは
    高い確率で破産または、本業からの支出増になるでしょう!!
    〇アパート経営の基本 出口戦略
    ・その1
    この規模のアパートだと、10年後の残債は
    おおよそ3000万程度です。
    ラブ☆スカイは、11年後に1棟繰り上げ返済するために
    3棟保有しているのです。(例1000万×3棟)
    要するに、1棟しか保有していないオーナーは返済まで
    25年間待つしかありませんが、ラブ☆スカイは3棟のパワーで
    赤字の発生する11年後よりも先に1棟返済を終える予定です。
    1棟返済が完了してしまえば、残り2棟の修繕リスクや空室リスクなんて
    問題なくなります。
    ・その2
    4棟目に小規模アパートをすぐに購入する。
    現在ラブ☆スカイが活動しています。
    4戸で3000万程度の小規模アパートを手に入れることで、
    6年後に4棟のパワーで完済する事ができます。
    10年待つより4棟・5棟と小規模アパートを手に入れることで
    完済アパートを少しでも早く手に入れて
    10年後以降の赤字に備えるのです。
    〇ラブ☆スカイ論
    ・アパートは1棟新築保有は10年後に大失敗。
    金利上昇追い討ちで最悪な事になるでしょう!
    ・木造中古保有するなら、実家賃年収×10倍以下の価格で
    手に入れなければ、絶対大失敗でしょう!
    ・ラブ☆スカイのように一度新築を手に入れてしまったら、
    立ち止まらずに、3棟・4棟・5棟とどんどん新築を増やしましょう。
    1・2棟の保有では、11年後から始まる赤字~トントン時代
    に対応できません。
     

  • ひろ

    SECRET: 0
    PASS: c3a59a0275c688481db2c015fcff5bbb
    素人考えで申し訳ないですが、アパートは古くなって資産価値も低くなるのでもう1棟購入して・・となれば永遠に買い続けなければ・・・
    古くなったアパートの近隣に新築アパートが建って値段が同じなら・・アパートをリフォームするか売ってしまうか、しかし借金を返せるくらいには売れませんよね? 仮に4000万のアパートで頭金100万円で6部屋アリ家賃収入月10万円とすると
    1年で元は取れますが10年後には「中古」になるのでリフォーム代を貯めておかなければなりませんよね?10年後に1000万円でリフォーム代がかるとして儲けは全くないですよね?

  • 不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    いつもお立ち寄りいただき感謝いたします。
    すみません。私の投稿が簡易計算ばかりで
    ちょっと正確さに欠けましたね。
    計算内容と言うよりちょっと雰囲気を伝えたかったので
    簡易計算を多用してしまいました。
    とりあえず言い訳をしておきますと、
    > ①減価償却による控除(簡易計算)=5,000×3×0.9/22年=600万
    については、表記のようにあくまで「簡易計算」です。
    私の保有する物件も5200万~7550万まで幅広いので
    標準化して簡単にしただけなのです。
    まあ、この簡易式は私がいつもざっくりイメージするのに用いている
    ものですが、
    最終の計算結果は本当の計算結果と近似になります。
    一応計算してみますね。
    条件としては、償却率を
    木造=0.046
    設備=0.067
    とします!
    さて、私の物件ですが、
    〇1棟目 建物:2900万
     木造:2300万 耐用年数22年
     設備:600万  耐用年数15年
    〇2棟目 建物:3000万
     木造:2400万 耐用年数22年
     設備:600万  耐用年数15年
    〇3棟目 建物:4600万
     木造:3700万 耐用年数22年
     設備:900万  耐用年数15年
    となりますので、
    計算式
    償却費=基礎金額(木造)×0.046+基礎金額(設備)×0.067
    を採用すると・・・
    なんと、
    1棟目償却費:146万
    2棟目償却費:151万
    3棟目償却費:231万
    [太字]合計=528万[/太字]
    まあ、簡易計算の600万ではありませんが、
    貴殿の計算結果である380万と言う事はありません。
    今後は、投稿する内容はなるべく簡易計算せずに
    詳細に述べるようにしますね。
    また、この内容に付いては、
    後からアップして謝罪しておきますね。
    今回はご指摘とご指導感謝いたします。

  • 通りすがりの大家

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    <利回り10%の5,000万円の新築アパート
    ①減価償却による控除(簡易計算)=5,000×3×0.9/22年=600万
    地主でなければ、建物代金は2000~3500万円くらいでは?
    ココ、かなり重要です。
    正しくは、
    減価償却による控除(簡易計算)=3000(おおよそ間を取り)×3×0.9/22年=386万
    控除合計=アパート経営控除+リーマン控除=1190万+480万=1670万
    課税所得=収入-控除=2180万-1670万=510万
    所得税=510万×0.3=153万円
    153万-36万(給与天引き分)
    確定申告後に払う所得税は117万円
    CF残りますか?
    また、税金は所得税だけでなく、住民税、健康保険税なども上がります。
    住民税がまた高いのです・・・(毎年泣きます)。
    これの計算は?
    ちなみに新築利回り10%とさらっと仰ってますが、実際購入されたのは8%以下程度では?
    新築10%で良い場所、良い間取りなら購入しても良いと思いますが、8%はお勧めしません。
    借入金利、低下成功されれば、経営はだいぶ良くなると思います。
    頑張ってください。