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不動産投資する方なら
投資の有無を決断する判断基準の一つに
「金利」がありますよね。
借入金の金利数値そのものも重要ですが
変動金利にするか固定金利にするか
悩みませんか？
不動産投資しない方でも
マイホーム買うときに最も
気にする重要事項ですよね。
固定金利が得か？
変動金利が得か？
永遠の課題です！！なんて思ってます？
実は、固定か変動か決めるのはとっても
簡単だと私は思っています。
2023年現在、これから新築アパート買って
10年後に売却して儲けることを考えて
いる方は、変動金利が絶対正解！
とっても簡単～なのです。
いや、実際には、これまで10棟の不動産投資を
して、10棟分お金を銀行から借り入れた経験から
ある結論に思い至ったのです。
もちろん、世の中の事象は絶対じゃあないし
今の安定した現状が続く前提の上に、
そこに、台湾有事やウクライナ戦争の終結の有無
などの社会情勢の変化、
物価上昇、デフレ再来などなど
いろいろ予測して
固定金利にするか変動金利にするか
決めればよいのです。
えっ？それが難しいって？
いやいや
今考えうる社会情勢の変動なんて、
実は、プロがすでに考えていてくれています。
そうです。プロ＝銀行さん
我々にお金を貸して、急に金利が上昇して
返済が滞って破産（返済不履行状態）になると
不良債権になって困るのは銀行です。
銀行が変動金利で貸したがるか
固定金利を勧めてくるか？
銀行に聞くのが一番確実です。
あるニュースで、
住宅ローンを借りる場合に固定・変動どちらを選ぶか
という質問をしたところ、
「変動金利」と回答した人が23.3％だったのに対し、
「固定金利」と回答した人の割合は67.9％
だったそうです。
これはアンケートなので正確ではないでしょうが
1対3で固定金利が圧倒的に変動金利より
多いのです。
実際に住宅ローン借りる方も
固定金利が2倍以上だと銀行も言ってました。
ということは、銀行は固定金利を誘導している
と言えるでしょう！！
人生に一度4000万円を借り入れて
マイホームを購入して
30年とか35年とかで返済する場合
銀行は固定金利を勧めてきます。
ということは、住宅ローンを買うときは
固定金利が正解なのです。
アパート購入するときも
同じ不動産だからやはり固定金利なのかな？
いやいや、それは、絶対ではないのです。
ここまで述べてきて、
最初のラブ☆スカイの結論
新築不動産投資で金借りて
10年後売却してもうけるなら
何も考えずに変動金利！なのです。
どういうこと？
もうお気づきの方もいるでしょうが、
住宅ローンは買ったら、
死ぬまで保有するよね？
ほとんどの方は、途中で売却すること
なんて考えて買わないよね？
もちろん銀行もそう考えていますので
銀行は30年とか35年とか場合によっては25年
とかの長ーいローン返済期間の安定および
不良債権化防止の意味で
基本的には固定金利を勧めているのです。
要は、銀行も20年後の社会情勢なんて読めない
一般人ならなおさら先の事なんて読めない
だから超長期のローンは固定を勧める。
ただそれだけなのです。
不動産投資もそうです。
アパートかって30年ローン組んで
30年間保有して返済続けるなら
やはり、固定金利が正しいのかもしれませんね。
でもラブスカイの現在の最新の投資手法は
新築アパートを10年保有して
売却してキャピタルゲインでガッツリを
目論んでいます。
10年なら
過去のデータの11年周期法や
過去の金利の上昇率や
なにより、自分自身の10棟の借り入れ経験が
ものを言うのです。
結論先に言うと、
10年で売却するなら
今だろうと、今後未来だろうと
常に「変動金利」を選択すべきだと
思い至りました。
10年で手放す物件に固定金利は必要ありません。
金利が上昇している局面でも
10年投資なら変動金利選択でよいと思います。
では、ここからしっかり検証していきましょう。
↓まずは、全銀で公表されている住宅ローン指数推移をみてみましょう。
グラフを読み込むと
この2年間は全期間固定金利が急激に上昇しています。
変動金利は、どちらかというと低下傾向です。
①全期間固定（おおよそ30年としましょう）
平均金利1.6％
7年間の変動幅1.2～2.0%
金利変動見込リスク0.4%
②10年固定金利
平均金利1.1％
7年間の変動幅0.8～1.3%
金利変動見込リスク0.2%
③変動金利
平均金利0.6％
7年間の変動幅0.5～0.65%
金利変動見込リスク0.05%
となっています。
全期間固定の場合
7年間で0.4％×2で0.8％の揺れ幅
ですが、
変動金利の場合は、
7年間で0.05%×2で0.1％の揺れ幅
しかありません。
実に8倍のリスク見込み差があるのです。
たまたま7年分のデータが
あったので7年間の金利変動を比較したのですが
たった7年間のデータでも
何度も言いますが、
全期間固定金利は変動金利の
8倍のリスク見込みをしています。
これは大きいですよ。
要は全期間約30年間の金利変動を予測するには
それほどまでのリスクヘッジが必要だということです。
変動金利＝1年先変動リスクを予測して決めた金利
全期間固定金利＝30年～35先変動リスクを予測して決めた金利
10年固定金利＝10年先までの変動リスクを予測して決めた金利
と言い換えれば、
不動産投資で30年間保有して
売却を考えないなら、
やはり、住宅ローン同様に固定金利が正解だと
うことです。
さてさてここで話を再び戻すと
ラブスカイの投資法は
13年前は、実は新築アパート長期保有でした。
まさか、こんなにおいしい物価上昇になるとは
思っていなくて新築で買って
物件が投資的な寿命を迎えるまで
保有し続けよう。
すなわちローンは繰り上げ返済せず
最後まで完済しよう
と思っていたのです。だから、固定金利
で契約を繰り返していました。
（それでも5年固定の継続ですが）。
しかし、今は
今後の物価上昇継続
人件費高騰継続
資材費高騰継続
を期待して、新築10年後売却手法
に切り替えたのです。
10年後に売却する場合は
固定金利と変動金利
どちらを選ぶかというと
7年間で金利変動リスク揺れ幅0.1％程度
の変動金利を選ぶことになります。
10年間でも0.15％程度の揺れ幅です。
片側変動だと0.15÷2＝0.075％程度の
リスクです。
もっとわかりやすく言うと
住宅ローンの固定金利は、
国債市場で取引される10年国債の利回りを
基準として金利が決定されます。
令和3年1月の10年国債0.08%
で全期間固定金利（35年）＝1.2％
令和4年12月の10年国債0.27%
で全期間固定金利（35年）＝1.5％
なので
おおよそ10年国債の5～10倍＝全期間固定金利
となります。
同様に10年固定金利を考えると
10年国債の約3倍～5倍＝10年固定金利
となります。
5年固定金利についてはデータが無いので
比例的に考えれば
10年国債の約2倍～4倍＝5年固定金利と想定できます。
（まあ、これは想定しすぎですが・・・。）
10年国債がこの先10年以内にＭＡＸでどの程度
最悪上昇するのか考えれば
変動金利にすべきか、固定金利を選択すべきか
見えてきます！
10年国債は
過去60年間でMAX8.4％まで上昇したことが
ありますよね。現在はほぼ1％ですが・・・
しかし、10年で一気に1％→8.4％ではありません。
財務省の10年国債債券利回りの過去の変遷です。
1978年に6.18％→8.41%で2年間で2.3％上昇（1.36倍）ですが、
この2.3％が最大値で10年間だと下がっています。
1987年に3.96%→7.38%で3年間で3.3％上昇（1.86倍）ですが、
結局10年間だと結局ほとんど変化なし
それ以降は10年間での変動幅はせいぜい1％程度です。
為替が200円/ドル超えていた超円安時代でも
この程度です。
現在の為替130円～160円程度の変動幅だと
せいぜい10年間での10年国債利回り変動は1％～2％と
10年国債利回りの10年間での変動率は
最大でも2倍～3倍程度と予想します。
ということは、
2023年の10年国債利回りが0.27％としても
今後10年間の最大振れ幅は0.27の2倍＝0.54%
3倍でも金利＝0.27×3≒1％
が最大値と予測できます。
それなら10年ご売却考えるなら
固定金利にせずに変動金利で良いよね。
ざっくり分かりやすく適当に
ラブスカイが判断数値を決めるなら、
変動金利のリスクを予測する場合
変動金利で30年間ローン返済続けるなら
その年の全期間固定金利＝30年間の変動金利をMAX値
で考えればよいのです。
変動金利で10年間ローン返済続けるなら
その年の10年固定金利＝10年間の変動金利がMAX値
すなわち
〇2017年に変動金利でローンを借りた場合
変動金利＝0.7％
10年間の金利上昇リスクMAX値＝10年金利1％
30年間の金利上昇リスクMAX値＝全期間金利1.5％
と簡単に金利変動リスクが想定できます。
勝手に決めちゃってますけど～
〇2023年に変動金利でローンを借りた場合は、
変動金利＝0.6％
10年間の金利上昇リスクMAX値＝10年金利1.2％
30年間の金利上昇リスクMAX値＝全期間金利1.8％
と予測できます。
こんなもんでしょう～。
銀行は絶対に損をする訳にはいけませんからね。
10年後売却予定の不動産投資は
変動金利で初期返済で元本をどんっどん減らして
リスクを下げることの方が金利上昇リスクより
優先することが正解！
でわ！