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年越ししたばかりの１月上旬は
不動産投資で融資を受けている各銀行から
年に１度の事情徴収が始まります。
不動産投資をされる方ならもう恒例ですよね！！
銀行が融資先である不動産投資家に現況確認する理由は
ただ一つです。
家賃収入と返済の収支バランスの確認です。
まあ、返済比率が適正かどうかを年に１回
確認しているのです。
そのため、聞かれることは
・会社を辞めていないか？（強制では無いが源泉徴収のコピー提出）
・他の事業に手を出していないか？
・他の物件購入で借入が増えていないか？（ローンが増えていないか？）
・保有物件は黒字でまわっているか？
と言った内容です。
源泉徴収票のコピーや確定申告書のコピー提出は
強制ではありませんが、
融資は、双方の信頼関係で成り立ってますから
見せない訳にはいきませんよね。
銀行から電話が掛かってくると
「あー新年だな、来月には確定申告しなきゃね～」
ってな感じになります。
さて、不動産投資家の中には
収支逆転で自転車操業になっている
投資家が世の中にあふれています。
財務体質がパンクしてしまう投資家が発生している事は事実です
しっかり銀行からの審査を受けて
不動産投資したはずなのに
なぜ、このような投資家が発生してしまうと思いますか？
おそらくほとんどの方は
空室が発生して保有している物件がまわらなくなってしまったからだと
思うでしょう？
実態は全然異なりますよ。
基本的に不動産投資をする際には
賃貸不動産の収支をシミュレーションする際には
経年劣化による家賃下落および
定期修繕費を必ず見込みます。
銀行はお馬鹿ではありません。
それでも、収支破綻する投資家が存在するのはどんな場合だと思いますか？
実は、収支破綻する不動産投資家の多くは
専業大家さんや、自営業大家さんなのです。
サラリーマン不動産投資家として
本業を持ちながら、副業として
不動産賃貸業を営むパターンの場合は
実はほとんど破綻しないのです。
もうおわかりですよね。
サラリーマンとして、家族を養い、将来の子供の教育費も貯蓄して、
不動産投資で得たキャッシュはシミュレーションで決めた額以上を
貯金しているのであれば不動産投資で収支破綻なんてするわけ無いのです。
銀行は、不動産投資（賃貸業）が他のあらゆる事業と比べて
融資先としていかに優れている点、安全性を良く理解しています。
そんな安全な不動産投資をさらに安全なサラリーマンが経営することで
銀行は完全に信頼して投資資金を年収に応じて融資してくれます。
銀行が恐れるのは、その安心な不動産投資で得た利益が
他の損失の穴埋めに回されていた場合です。
たとえば、融資した投資家が専業大家にチェンジして
家賃収入を生活費にしてしまっている場合です。
サラリーマンを辞めることで
あまりにも収支バランスが悪くなってしまった場合は、
銀行が返済能力が無いと判定すれば、冷徹に
貸しはがしにあうこともあり得ます。
だから、不動産投資で得た利益を生活費に回してはいけませんよ！
と口を酸っぱくお伝えし続けているのです。
また、サラリーマンも辞めちゃいけませんよ！ってね。
上記の理由もあるので、不動産投資以外の事業がメインとなる自営業者に対しては
幾ら年収が高くても融資が付きづらくなるのです。
さて、話を戻しましょう
先日年に一度の銀行によるラブスカイの近況確認ですが、
私が融資を受けている銀行の担当者から
耳を疑う「キーワード」が発せられました。
それは、最後の雑談のタイミングでした。
ラブ「A銀行は５年目の更新で金利１．４％→１．１％にしてくれたよ！
貴銀行でも来年の更新では期待していますよ！」
銀行員「１．１％ですか～財務収支がさらに安定しますね。
当行でも精一杯ご期待に応えます」
ラブ「よろしくお願いしますね～」
銀行員「ところで、保有する法人では、物件をもたれているのですか？」
ラブ「コインランドリーは融資を受けました、４０００万ほどです。
不動産は保有していません。私の不動産の管理および太陽光発電所経営だけです。」
銀行員「そうなんですね、保有する法人の決算書も頂けますか？」
ラブ「承知しました。あとで送りますね。」
銀行員「ちなみに、保有する法人は１法人だけですか？」
ラブ「？」
ラブ「？？？？？・・・もちろん１法人ですが、なぜですか？」
銀行員「最近、不動産を購入するために法人を立ち上げる方が増えてまして・・・」
銀行員「もちろん、当行では、節税（相続対策）目的で法人で
不動産を購入される場合にも融資をしています。」
銀行員「ただ、不動産を購入するために立ち上げた法人を複数保有される方がいらして・・・
１法人１物件～２物件購入されて、そんな法人を複数保有されているのです。それも
銀行の方には他の法人を保有していることを伝えずに融資を受けているのです。
それで、行内で確認することになりまして・・・・。」
ラブ「あー、今、流行の１法人１物件スキームですね」
ラブ「なんか、年収１０００万程度のサラリーマンが４０億も
５０億も融資を受けている方もいるようですね。」
銀行員「インターネットで検索するとそのような方のお話も流れていますよね。」
ラブ「やはり、バレたら貸しはがしや一括返済なんて事になるのですか～？」
銀行員「まあ、融資は貸し側と借りる側の信頼関係ですから、
そこが崩壊しているわけですから・・・最終的にはあり得ます」
ラブ「最終的・・・？」
銀行員「もちろん、いきなり全額返済ではなく、当行からの融資物件以外の
融資を返済していただいたり対応をお願いすると思います。」
ラブ「へー、まあ、私の場合は１法人１物件スキームはしてないし、しないですからご安心を！」
銀行員「今後ともよろしくお願い致します。では、法人決算書もよろしくお願いしますね。」
ラブ「決算書見ていけそうなら、法人でも不動産購入の融資をしてよ」
銀行員「基本的に、法人も、個人も合わせて融資しますので、総合的に確認しますね。」
・・・・・・銀行員の口からまさか「１法人１物件スキーム」に
付いて調査されるとは思いもよりませんでした。
たしかに、通常不動産を買い増しするには
ある程度の自己資金が必要です。５％～２０％ていどですね。
または、年収が高い場合や、預貯金が多い場合は
フルローンやオーバーローンが可能です。
先ほどの銀行員さんのお話の通りですが、
法人だろうと、個人だろうと、
実は不動産を購入するために融資を受けようとした場合は
総合的に判断されます。
ですから、個人で融資を受けようと
法人で融資を受けようと
結局は法人の収入と支出
個人の収入と支出
を合わせて判断されます。
まあ、借り入れやすさは同じなのです。
不動産を購入するだけならわざわざ法人で
物件を購入する必要はありません。
法人の維持費で年間３０万は必要ですから、まあその維持費を
支払うだけのメリットがあるから法人で購入するのでしょう。
たとえば、
節税ですね、個人で不動産を保有している場合は個人が死去したら
相続税がのしかかってきますが、法人保有なら代表者が替わるだけです。
また、税金も個人なら累進課税で所得税が上昇していきますが
法人なら一定率となります。損益分岐点は、年間利益６００万以上となったら
法人保有の方がメリットがありそうですね。
または、公務員さんが副業がバレないように
妻を代表にして法人を立ち上げて物件を持つ場合ですね。
この場合は、よく見られます。
銀行も上記の場合は全然喜んで融資してくれます。
では、「１法人１物件スキーム」の何が問題なのでしょうか？
「1棟1法人スキーム」「1銀行1法人スキーム」「複数法人スキーム」
他にもいろんな呼び名があるようですね。
よく、1年で10億、20億融資を受けました～なんて
自慢話を聞きます。わたしも、1年で1億8000万融資受けました～
なんて5年ほど前にブログアップしていましたが！！
桁が違いますね。もはやサラリーマンがまっとうにできる融資付けではありません。
「1法人1物件スキーム」
勘違いされてはいけないので正式名称としては
「１法人１物件１銀行融資を同時に複数回実施するスキーム」ですね、
この呼び方ならイメージわきますか？
要は、
１つ法人を立ち上げ、
１つの銀行から、
目一杯の融資を受けて、
物件を購入します。
そんな法人を５法人も、１０法人も保有する
スキームです。
たとえば
A銀行から５億借り入れて物件購入
B銀行から５億借り入れて物件購入
C銀行から５億借り入れて物件購入
D銀行から５億借り入れて物件購入
これなら２０億円の借入ですよね。
ココで疑問がわくと思います。
調べれば銀行も分かるんじゃ無い？ってね
実は分かりません。
理由は
銀行は複数法人を立ち上げ
複数融資を受けまくるなんて想定していませんからね。
年に１回聞き取りで個人の現況と法人を保有しているなら
その融資先の１法人の状況を確認するだけです。
個人の情報は、確定申告ですぐに新たな借入はバレますが
銀行は1個人で1法人しか保有していないと思い込んでいるので
まさか、複数法人を保有していますか？なんて聞かないのです。
このスキームの鍵は、個人では絶対に借入はしないことなんです。
１個人＋１法人の状況を銀行は確認しますので
個人の借入がゼロなら1法人の借入を確認されるだけです。
個人の借入がゼロなので
1個人（借入無し）＋A法人（５億借入）←A銀行確認
1個人（借入無し）＋B法人（５億借入）←B銀行確認
1個人（借入無し）＋C法人（５億借入）←C銀行確認
1個人（借入無し）＋D法人（５億借入）←D銀行確認
個人の属性は常に借入無しのきれいな状態ですから
借り入れる法人をいくらでも作ってそれぞれ
違う銀行から借り入れればまあ、バレませんよね
このスキームの大事なところは
自己資金をゼロにする融資を受けまくることです
オーバーローンを多用します。
オーバーローンで無いと成り立ちません。
なんせ、個人の高属性を保たなければいけませんからね。
これがスキームの全容です。
まあ、今回は私は疑われたわけですよ！
でも、ラブスカイは、「1法人1物件スキーム」はリスクが高すぎるから
しません。
もちろん、オーバーローンで不動産投資することは全く問題ありません
反対に喜んでオーバーローンを銀行から融資受けますよ
それよりも、
信頼関係崩壊による「貸しはがし」
一括返済なんて無理よ、そんな事態になったら
自己破産するしか無いですよね、会社は首、家庭環境は崩壊
採取的にはノイローゼになって「自殺」なんて事にも繋がります。
絶対ダメです。
もちろんバレなきゃラッキーでしょうがね。
ここだけの話ですが、このスキーム主力に営業されている
業者さんの売上げから
推測すると
年間50人から100人程度の「1法人1物件」スキーム実践者が
増殖しています。
業者は売りたいだけですし、
投資家は買いたいだけです。
私もそうです。借金が増えれば増えるほど安心します。
それは、安心な不動産物件や太陽光発電所等が保有できたという安心感
将来の老後の資金ショートを避けられたと言う安心感です。
ただし、それは、金融機関との信頼関係があってのことです。
裏切りは仕打ちで返されます。
業者は売りたいだけだから
「絶対にバレません」
「大丈夫です」
「もしいずれバレるにしても保有物件を売却すれば良いですよ」
「売却前に現金をたんまり貯金しておきましょう！」
なんてあまーーい勧誘をするでしょう。
しっかり、契約書にはそんな保証は記載されていないばかりか
投資は自己責任なんて項目があったりしますよね。
各銀行に対する金融庁の締め付けは厳しさを増しています。
そんな中での
まさかの
銀行側から切り出された「１法人１物件スキーム」
今から考えている方は止めた方が良いですよ
義理と人情は大事です。
確かに３年前ならバレないスキームでしたが
法人のマイナンバー登録制が始まりました
このマイナンバーで法人と個人が繋がります。
マイナンバー登録には法人も個人も住所登録が必要ですね。
法人の住所がすべて個人宅になっていれば
これにより、個人宅住所→すべての法人住所が分かります。
複数の法人が同じ住所なら銀行は？？となりますよね。
法人の役員が同じ個人でもバレるし、
個人が法人の連帯保証人になるケースは多いでしょうから
住宅ローンやマイカーローンを組むときに
個人の信用情報にもどの法人の連帯保証にになっているか記載されており
バレちゃいますよね。
いつも、セミナーや問合せで
「１法人１物件スキームはやっても良いですか？」
「ラブスカイさんは１法人１物件スキームやっているんでしょ？」
なんて質問されますが、
そのたびに、「辞めときなさい！
不動産投資は他に理由が無いなら個人で融資を受けなさい」
と伝えています。
もしすでに「１法人１物件スキーム」を、利用してしまった方は
いずれ必ず銀行にバレるから、
「全ての借入一括返済」の準備しながら
首を洗って待っているしかないでしょうね。
まあ、自業自得かな？
年始の「ドキっ」報告でした
でわ！
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