アパート経営は絶対にするな! 6 comments


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この記事を読み理解するのに必要な時間は約 7 分です。

須田忠雄著者の「アパート経営はするな!」

を読みました。

まず読み終わった感想としては、とてもためになる本でした。

内容に共感してそう思ったわけではなく、

アパート経営のリスクを改めて理解しながら

この業界で生きていかなければならないと

自分を鼓舞できる著書だったからです。

書かれている内容は、

・『賃貸目的の不動産投資はしてはいけない』

とのことです。すなわちアパート経営は絶対してはいけない!

そうおっしゃっています。

理由としては、

①今後ますます地価が下がるから

②これからの賃貸経営はさらに難しくなるから

③最近流行の一括借り上げシステムは、家賃を保証しないから失敗する

上述の3つの理由で今後のアパート経営は失敗すると断言しています。

◎地価が下がる理由は、震災の影響だそうです。

・高層マンションの需要が低下する。

・津波が怖い沿岸部の賃貸は需要が低下する

◎これからの賃貸経営が難しくなる理由

・ハウスメーカーの参入により素人経営者は儲からなくなるらしい

・少子高齢化で今後アパートは供給過多で

空室が多くなり経営は失敗するらしい

◎一括借り上げは失敗する理由

・家賃は保証してくれないから、利回りは保証されない為失敗する

うーーーん

あたりまえじゃん~

そんなのわかってるよーー

なんて思いながら読み終えました。

しかし、私の考えとまったく同じなので

自分が間違っていなかったと改めて感じるに至りました。

長男で出身が岐阜県のわたくしと

長女で出身が静岡県の妻

たまたま福岡の支店に東京から赴任しただけで

縁はあっても、ゆかりがない地(福岡)になぜアパートを立て続けに建設したのか!

大震災後なので、地震がほとんどない、地震が発生しても

100年に数回震度6程度の地震しか来ない

福岡がもっとも自然リスクが小さいと判断したからです。

太平洋側は常に地震のたびに津波の心配をしなければいけません。

日本の地震以外にも、チリ地震やスマトラ地震等でも津波が起こる可能性があります。

太平洋側の沿岸部は私も絶対アパートを建てません!

また、東海・近畿大地震や新潟地震等近いうち(30年以内)に発生すると言われている

本州を人生をかけて挑戦するアパート経営を行う地域に選択する必要はありません。

ハウスメーカーが確かに参入してきています。旭◎成とか◎ハウスとか・・・・

しかし、現在の日本のアパート構造、デザインは最終段階的に成熟してきていると

いわれていますし、私もそう思います。

地域のディベロッパーもなかなかのアパートを建設してくれます。

だからこそ、最新の成熟した設備、デザインをゲットするために

新築にこだわっているのです!!

さらに、少子高齢化については、アパート経営者なら、そんなのまず最初に考えますよね。

政令指定都市で、人口が5年以上増え続けている場所(福岡市内)に限定して投資しています。

九州なら、たとえ熊本市内や長崎市内でも私なら建設しません。

出身地の岐阜であっても、岐阜県内には絶対建設しません。

絶対、名古屋市内の人口上昇地区を探して建設します。

一括借り上げについては、間違いなく数年後にはシステムが崩壊するでしょうね。

絶対私はやりません!

なんと、わたしの従来からの理論とまったく一致するのです。

でも、著者の須田さんは、「だから賃貸経営は失敗する」と断言しています。

しかし、

わたしは、「だから賃貸経営はしっかりリスクをわかっていれば

成功する」と言いたいです。

そしてポリシーをもって自分のスタンスを維持しようと

改めて思いました。

なかなかよい文献を読みました。

注意)本州のアパート経営はだめといっている

わけではありませんよ!

太平洋沿岸部から10キロ以上離れている地域!!

われがわたしのアパート経営方針です。

まあ、わたしは長男ですので、いづれは中部地方の親元に戻るでしょうから

そのときまでに本州の地域についてもしっかり勉強しておこうと思っております。

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ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

 

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〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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6 thoughts on “アパート経営は絶対にするな!

  • 1Rと地方木造一棟

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    新築羨ましいです。
    お金がなくて中古しか買えません・・・
    人口減少地区で築古木造です。しかも田舎で1K(><)

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    大家業はいろいろ大変なんですね。
    がんばってくださいね。
    ちなみにラブ☆スカイは結構
    幸運の持ち主ですよ。
    先日 土曜日に購入したスクラッチで
    リボンの騎士で1万円ゲットです。(投入資金1000円5枚)
    今週末に換金してきます。
    また、4年前の年末ジャンボで1等の組違いを
    なんとゲットしています。(みずほ銀行に行きました。)
    すごいでしょう?

  • 大家

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    どんなに色々考えたって運しだいです。
    地盤がいいところだって殺人事件はおこるし、自宅出産して押入れに胎児を隠す人はいます。
    強姦事件も起こるし、自殺者もでます。子ども置いていなくなった人もいました。
    アパート経営はやめたいと思う毎日ですが、一度はじめたらやめられません。
    勉強や研究をしても意味ないですよ。
    絶対成功するなんて神じゃないと言えません。
    全部ひっくるめて大家業ですよ。

  • 不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    はじめまして
    わたしの手法は、できうる限り新築を目指し
    どうしても新築が手に入らなくなったら(現在の状況)
    中古も視野に入れるというものです。
    たしかに新築は新築ならではのメリットがあります。
    わたしが重要視しているのは、
    ・最新のデザイン・設備が手に入る
    ・新築から10年は満室が期待でき、その間に
    次の投資の資金および将来のリスクヘッジ費をためることができる。
    ・管理が楽なので、その間に次の一手が打てる。(時間を買うことができる)
    です。
    新築はよく投資利回りが中古より低いといわれますが、
    中古より長く追加資金なく運営できるため、最終的にはその分を取り返すことができると思っています。
    現在の賃貸者は新築をはしごしている傾向にあると聞きます。
    そういった点でも当初の10年はメリットがあると思います。
    しかし・・・わたしも3棟新築したのでそろそろ
    中古を考える時期に来ています。
    そのときは中古物件の管理手法についてご教授お願いいたします。
    同郷として今後ともよろしくお願いいたします。

  • 荻窪ケン

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    私も生まれは岐阜です。
    中古の手間と費用の多さにうんざりしています。
    東京の新築を志向していますが、新築は楽でイイと思います。