建蔽率60%で容積率200%は、ひどい!容積率は廃止すべきだ!


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この記事を読む為に約 9 分の時間が必要

5棟目新築アパートの

「金銭消費貸借契約」完了!

銀行に時間的に行けないラブのために

わざわざ銀行員さんに出先まで来ていただきました。

来週の4/20openに向けての準備は整いました。

ホッとしました。画像をアップしますね。

cb箱崎グレイン001

あとは、来週融資を実行していただいたらokとなります。

私は仕事で融資実行に立ち会えないので、委任状と

払い出し依頼書を印押して渡しておきました!楽チンです。

今回は、4棟目と同じ銀行さんから5850万円融資していただきました。

感謝感謝です。

雑談の中で、「良い物件があれば、またよろしくお願いします!」と言われたので

もちろん速攻で

ラブ「もちろん。お願いしますね。」と返しておきました。

もう一発画像をアップして今日はこのあたりで!

すでに満室になりましたので、気分晴ればれですね。

cb箱崎グレイン002

さて本題です。

「建蔽率60%で容積率200%」

アパート新築するときによく聞く単位です。

私もそうですが、

国が決めたことだからって

当たり前だと思っていませんか?

この規制のおかげで、大いに日本国のアパート経営者は損しています。

だって、こんな厳しい値で規制している国、世界の先進国でも日本くらいですよ。

まあ、そんな愚痴はさておき、

建蔽率と容積率を復習しておきましょう!

そんなこと知ってるって?まあ、アパート建てようとするなら

この指標くらいしかチェックしようが無いから

いまさらですが、まあ、一応書かせてもらいますね。

建蔽率は、「建築面積」の敷地面積に占める割合。

容積率は、「延べ床面積」敷地面積に占める割合。

のことです。

建蔽率60%の容積率200%ということは、

50坪の土地で何階建ての建物を作れるのか?考えてみましょう。

建築面積の最大値を計算

建築面積:50坪×60%=30坪までとなります。

延べ床面積は、単純計算で1Fあたり、30坪となります。

ここで述べ床面積の最大値を計算

延べ床面積:50坪×200%=100坪となりますので

100坪÷30坪=3.3階となります。

まあ、3F建てまでなら建築可能となります。

50坪の土地を購入して最大限に有効活用しようと思った場合、

30坪の3階建てとなるのです。

1部屋10坪の1kなら9部屋経営することが出来ます。

もしこれが、

建蔽率60%の容積率400%だったらどうなると思います。

建築面積の最大値を計算

建築面積:50坪×60%=30坪までとなります。

延べ床面積は、単純計算で1Fあたり、30坪となります。

ここで述べ床面積の最大値を計算

延べ床面積:50坪×400%=200坪となりますので

200坪÷30坪=5階となります。

5F建てまでなら建築可能となります。

1部屋10坪の1kなら15部屋経営することが出来ます。

この容積率とは、建物の高さを制限することになるのです。

容積率が決められていいる意味は、

高層ビルの乱立を防ぐことにあります。

すなわち、日照権や眺望権を守ること

もっと言うと、高層ビル乱立による環境破壊の防止

にあるようです。でも、よくよく考えるとあまり良い制度じゃないような気がします。

まったく反対の結果になっているんじゃないかなーってラブスカイは思うのですよ。

これから述べることは、他ではまず聞けない発想だと思うので

批判覚悟で述べますね。

この容積率こそが、地価を上げちやう原因だと思うんですよね。

この狭い日本で、高層化を抑えちゃうと、何が起こるかというと、

たとえば、500,000坪の町があるとして、

10000世帯が、1世帯あたり50坪の土地で戸建を考えるとします。

単純計算で、50坪×10000世帯=500,000坪の住宅地が必要となります。

町のすべての土地が住宅用の土地として利用されます。

この状態が、今の東京の状態です。

もし、容積率を撤廃して、高層化を許可すれば、

たとえば、4F建てだと、同じ50坪で、4世帯が住めるようになります。そうすると・・・

10000世帯に必要な住宅用敷地は、約125,000坪の住宅地でまかなえます。

町全体としては、125,000坪を住宅地にして

残りの375,000坪は緑豊かな土地として残すことが出来ます。

または、他の有意義な土地活用が出来ます。

もちろん、上に述べたことは、分かりやすく説明するための極論ですよ。

でも、他国の発想はそういう事なのです。

同じ敷地面積で、いかに多くの世帯を吸収するか?

高層化できるならすれば良いじゃあないですか?

中途半端な容積率200%のお陰で、木造2階建ての住宅やアパートが乱立するのです。

だから、住宅用の土地が足らなくなるのです。そして、ひとたび景気が上昇すると地価が

上がり続けちゃうんですよ。

容積率を撤廃しろとは言いませんが、

もっと、緩和すべきだと思いますね。

せめて、各市町村に容積率を自由に決めさせれば、面白い街づくりが

見られると思うんだけどね。

国なんかよりも、その地域に住んでいる人が一番

その土地の有効な使い方を理解しているはずだしね。

そして、最後に、容積率が高くなれば、

3F木造建てれるのにー(←これが本音かーーーー)

あ、もちろん、各都市計画ごとに住宅の高さ制限は別で設けられていますよー

また、この話は別の機会にでも。

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この記事を読む為に約 16 分の時間が必要

でしたが、

最後までお付き合いくださいまして、

ありがとうございます。

今後のブログ更新の活力にしますので

お手数をおかけしますが、

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(゜゜)(。。)ペコッ

ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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