raifupurann45625 - 投資家は、まずライフプランを詳細にシミュレーションしましょう

投資家は、まずライフプランを詳細にシミュレーションしましょう 8 comments


ここからの記事を読む為に約 8 分の時間が必要

不動産収得税二棟分の納付期限が昨日までだったので、

昨日、重い体を押して納付してきました。

土地には消費税がかかっていないので

しょうがないですね。まあ、3パーセントなので

消費税よりは2パーセントお得でした。

気管支炎のせいで、

日曜日は中古販売の業者さんと打ち合わせが出来ませんでした。

次の予定を決めねば。

さて、

みなさんは家計簿つけてます?

要はライフプランをどこまでまじめに見つめてます。

わたし・・・すごいですよ

一度ソニーのライフプランナー(営業所所長)にわたしの将来設計シュミレーションを

見せたときに、あまりの細かさに引かれました・・・

「何も言うこと無い」「わたしが伝えることは無い」とまで言われました。

実は、わたし・・・自分で言うのもなんですがシミュレーションおたくです。

10年前結婚当初は、妻が家計簿をつけてました。まあ、ざっくりでも無く細かくも無く

普通の家計簿でした。

わたしが家計簿(人生将来設計シュミレーション)作成に目覚めたのは

最初の子供が生まれた7年前でした。

はじめは、何気に我が家の収支はどうなんだろう?

子供が17年後大学入学を控えたときどれだけ貯金があるのだろう?

と疑問を持ったのが最初です。

そのとき現在の収入と支出から17

年後まで推定してシミュレーションしたのが始まりですが、

作成してビックリでした。・・・なんと子供が大学入学後収支が赤字に転落するのです。

私自身、中学・高校・大学と国公立一本だったので、国公立の安さは体感しております。

そこですべて、国公立でシュミレーションしたのですが

赤字なのです。・・・もし私立に行ったら?

もし2人目・3人目の子供が生まれたら・・・どうなるのだろう?

当時7年前の年収は、同年代としては平均より大目の500万いただいていて

この結果です。実際その後3人まで子供は増えたわけですが。

その後7年たったわけですが、80歳に至るまでのシミュレーションを完成しております。

このシミュレーションを作ることにより、サラリーマンでは限界があることに気づきました。

そして、当時すでに行っていた、株式投資または、

FX・不動産投資・太陽光発電オール電化に代表される環境投資ふくめて

何かしなければいけない!

強く思ったわけです。

わたくし・・・思ったらすぐ行動するのです。

すぐさま、我が家のガスを廃止し、オール電化

そして太陽光発電を東西南ほぼ全方向に設置したわけです。

これで17年後の光熱費はほぼ0になったわけです。

それでも子供が大学に行くと赤字になる。

そこで・・・株式投資シミュレーションを作成し予想が大当たりで最大320万ももうけました。

当時ラブスカとなのり「通りすがりの分析屋」としてyahoo!掲示板にもずいぶん入り浸りました。

ネットで「ギャンブラーラブスカ」で検索していただければ、当時の活躍が伺えるほど
自信満々でした。・・・そしてリーマンショック・・・一転500万の損害

を出し、株式市場を強制撤退となりました。株式投資では

トータル200万マイナスです。

そして、FX→不動産投資となります。

わたしを不動産投資に導いたのは将来設計シュミレーション(家計簿および将来シュミレーション)

のおかげです。

ただ漠然と家計簿をつける人はいくらでもいる。

妻に任せっぱなしの人もいる。

将来投資を成功させたければ、絶対将来シュミレーションを作成しなけらばいけません。

ちなみに、現在三棟アパートを新築した状態で、サラリーマンを60まで続けた場合の

わたしの60歳時点の貯金は7850万です。さらに福岡市内の土地とアパート資産価値7000万

総額1億4千万の資産家です。

シミュレーションで空室リスク・メンテナンスリスクを入れ込めば、簡単に将来の予想が出来ます。

ぜったい家計簿はつけるべきです。

また、不動産投資で目先の収入(キャッシュフロー)は増えるのですが、

将来をシュミレーションを組むことで、現在のキャッシュフローで

将来のリスクをまかなわねければいけないことが見えてきます。

実際現在の我が家の収支は、

収入:サラリーマン680万+AP経営手取り320万

合計1000万

支出:500万(生活費と税金)

収支:+500万ですが、まったく不動産収入を得る前と生活水準を変えていません。

いや、変えれないのです。いずれくるであろう

負の時代(子供3人が大学に入って、アパートの空室が増えてくる)

に備えなければいけないから・・・

こんなことを予想し、考え、リスクに備えることが出来るのも

将来シミュレーションをしているからです。

絶対に将来設計をしなければいけません。

わたくしのブログを見た方はだまされたと思って

将来シュミレーションを作成してください。最低60歳分まで。

もし作り方がわからなければ、わたしに聞いてもらってもかまいません。

それでは!

ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

⇒続きを読む

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8 thoughts on “投資家は、まずライフプランを詳細にシミュレーションしましょう

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    一rさま
    あと、手間のかかる中古物件に
    トライするには、私の時間は少なすぎて…
    株式、fx、新築物件4棟、太陽光、会社設立、そして本業サラリーマンとしての
    サービス残業月間70時間、子育て
    この全てをコンプリートしなければいけません。
    購入したら完全放置の新築投資が合ってるんですよね
    利回りのよい中古投資、したくてもできない!
    というのが本音かもしれませんね

  • 1Rと地方木造一棟

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    コメント返信ありがとうございます!
    繰上返済作戦ですか・・・
    何がベストなのでしょうかね。
    買い増ししないと減価償却が取れないので税金でキャッシュアウトしませんか?私が今思いつく手法は2つで、
    ①積上げた家賃で法定耐用年数超えの木造を現金購入し、その家賃を将来資金ショートするだろう既存の分割返済に当てる。原伽償却が切れる4年後には売却し、新たな償却資産を組み入れる。
    ②今のうちに2棟売却する(多分今ならば同額で売れるんじゃないですか?
    (←福岡は知りませんが、東京は今バブルです)
    続きを読んでいないのに勝手な事書いてすいません。
    続き読みます!

  • 新築不動産投資家ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    1Rと地方木造一棟 さま
    はじめまして
    コメント感謝いたします。
    鋭いですね。そのとおりです。
    時たま過去の投稿を確認するんですが、
    結構楽観論を展開している時期があります。
    将来のシュミレーションは、水物なので参考程度にお願いします。
    現時点でわたしが考えるもっとも大事なミッションは、
    厳しい時期が到来する11年目に備えて、
    それまでに1棟を返済できれば、ゴールとなります。
    そのために、とにかく今は、キャッシュフローシステムを作ることに専念します。
    まあ、わたしも投資暦2年程度の若輩なので
    今後とも応援よろしくお願いします。

  • 1Rと地方木造一棟

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    当初10年家賃が1,200万で11年目から20年目の家賃が1,100円となってますが、普通に考えたら11年~20年の家賃は800万程度ではないでしょうか?また11年目からは原状回復コストも加味しなければならないですよね。修繕で2割取られて手取り家賃は640万程度だと思います。
    この家賃下落が怖いから築古木造を選びました。
    でも、こういったアグレッシブな闘い方が出来る人は好きです!対策も取られているようですし、続きが楽しみです。

  • ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    早速返信ありがとうございます。
    完璧です。
    完全に私の頭の中を把握されているようです。
    私のシュミレーションではアパートは増やせば増やすほど、
    リスクは減っていくと言う理論です。
    立ち止まってはいけないのです。
    新築に越したことはありませんが、
    中古でも、課税所得を減らすことは可能ですし、
    出来れば、1棟/年ペースで不動産を増やすことが
    最善となります。
    かつ、私の理論では、なるべくフルローンを目指し、
    レバレッジをがんがん利かせたほうが、CFが回ると思っています。
    3棟で完結とはまったく思っていないので、
    今後ともあたたかく見守りください。

  • オリコ

    SECRET: 0
    PASS: ec6a6536ca304edf844d1d248a4f08dc
    体調不良の折、ありがとうございます。
    なるほど。償却だけでなく購入時の諸経費での課税抑制も効いているんですね。福岡は単身者人口も増えてるのに、土地値が安くて新築木造向けのように思います。
    私は東京でアパートやっているんですが築古&土地値が大きいこともあって、税金を考えるとCFが回らないので困っていました。。。
    これから子供の教育費もかかってくると言うのに…。
    老後までのラブスカさんのプラン。勝手にイメージしてみました。
    ○当初10年で2,000万円を家賃を貯金。
    家賃:+1200万円(手取)
    金利:-480万円
    元金:-480万円
    償却:-500万円
    所得:+220万円
    税金:-60万円
    CF:180万円(税引後)
    ○10~20年で600万円ほど家賃を貯金。
    家賃:+1100万円(手取)
    金利:-360万円
    元金:-580万円
    償却:-500万円
    所得:+340万円
    税金:-100万円
    CF: 60万円(税引後)
    ○21-22年あたりは負の時代なので
     修繕でトントン。空室がでたら赤字。
    ○23-27年は償却切れで完全赤字だけれど
     家賃の蓄え2,500万円でフォロー。
     本業&退職金で4,000万円ほど蓄えもあるので
     ここをしのげば無借金で3棟。
     家賃収入1,100万円超で隠退生活突入。
    こうしてみると理論上はどんどん
    増やしていった方がよさそうですが
    どこまで銀行がついてこれるか、ですね…。
    楽しみにブログウォッチしていきます。

  • ラブ☆スカイ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    日曜日から気管支炎で発熱して、昨日まで会社を休んでおりました。今日はこれから出社となります。連絡遅くなり申し訳ありません。
    私の場合、1年で三棟新築しておりますが、その内二棟は、h23年度、3棟目はh24年度の開業となります。要は・・・1棟以上新築すると、課税所得が抑えられますし、アパートを新築しているうちは初年度は常に赤字にできます。
    ちなみに私の本業の源泉徴収額680万ですが、課税所得は220万です。本業で払いすぎた所得が戻ってくることになります。まあ、新築がかえなくなったら、減価償却をぶつけなければいけませんが。また、私の場合減価償却に適した木造アパートに投資していますのでなおさらです。
    今後とも応援お願いいたします。

  • オリコ

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    すごい行動力AND意思力ですね。
    生活費維持はともかくとして、所得税は半端なくあがってきませんか?
    新築なのでうまく減価償却ぶつけているのかな‥