16120501 - 賃貸需要世代の減少とアパート経営の将来をシミュレーション!

賃貸需要世代の減少とアパート経営の将来をシミュレーション!


ここからの記事を読む為に約 6 分の時間が必要

書棚の不動産関係の資料を整理していたら

今から8年前の2006年に書かれた雑誌が出てきました。

当時のレポートによると

賃貸住宅居住者層(39歳以下人口)は

2000年を基準として

2005年には19万人減少

2010年には80万人減少

2015年には108万人減少

特に2015年度あたりの団塊ジュニア世代(まさに私の世代)

の40歳代移行に伴う持ち家化による

賃貸住宅の需要の大減少は

不動産投資家に重大なダメージとなるであろう!!!

今後の人口の減少に伴い加熱する

供給量も減少に転じる可能性がある!

とありました・・・。

当時は、デフレの真っ只中で、

乱立する分譲マンションが売れなくなって

その苦肉の策として分譲→賃貸に変えて対応したために

巷に賃貸物件がわんさか増加した時代でしたね。

2005年当たり結構大手の

ディベロッパーさんが倒産していましたもんね。

わたしもある大手不動産会社の株持っていたけど

紙切れになったのを覚えていますよ。

8年前も今と同じような論調で

加熱する不動産投資の未来を危惧していたのですね。

さて、じゃあ現在はどんなんでしょうか?

賃貸需要年齢層の減少は8年前の予想通り

ガクッと減っていますね。

世帯数も来年あたりから増加から停滞そして

数年後には減少に転じそうです。

でもでも・・・建築ラッシュは

どのニュース見ても

まだまだつづくと予想されていますよね。

4月の消費増税後も建築数が増え続けているくらいですからね。

まあ、来年の相続税アップをにらんでの

地主さんの建築ラッシュが強烈に建築数を押し上げているのでしょうね。

今、新築経営を始める方には2種類あるのですが、

①単身者・若者が集まる中央都市に土地からアパートを建てる方(私はこれかな)

②相続税対策として田舎の先祖代々の土地にアパートを新築する方。

①は、当面入居者は見込めるものの土地から手配するので

利回りは7~8%しか見込めません

②は建物代だけなのでたとえ家賃設定が都会より低いにしても

利回りは良くなります。

ここ数年は②の方が大増加しているのですよね。

テレビコマーシャルも

見ない日はないしね。

「すべて託してみませんか?」なんてキャッチコピーでね。

わたしは、②は今後厳しいと思うのですよね。

賃貸需要世代は39歳以下なのだから

いくら低家賃にしても

単身者やdinksがわざわざ田舎に

住むとは考えられないし。

将来、建て替え時期が来た田舎の

木造賃貸アパートが建て替え

られずに、低家賃で市場に供給され続ける

のだろうね。

そして、その物件が中古でバンバン市場に出てきて

ますます賃貸不動産・・・加熱か?!

余談ですが、どうあがいたって

賃貸需要世代の39歳以下人口は減少するのですよ。

こればかりはショウガナイ。

(団塊ジュニア世代の40歳突入後は若干落ち着くようですが)

賃貸経営の将来は暗黒なのか?

(どのニュース見てもお先真っ暗な感じですが)

わたしはそうは思いません。

将来の新築経営の救世主!

新たな賃貸需要世代の出現!

もう予想はつきますよね。

「高齢化社会」

やはりこれだな。

ここからの記事を読む為に約 14 分の時間が必要

ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

ここからラブスカイが推奨する
投資家として成功するための方法を
詳細にご紹介します。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

⇒続きを読む

Leave a comment

メールアドレスが公開されることはありません。