新築アパート経営で人生変るくらい儲かりますよ! 1 comment


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この記事を読む為に約 8 分の時間が必要

今日は、「アパート経営はもうかるか?」という

非常に難しい(うそ)←簡単な質問に私なりの

答えを述べようと思います。

まず現実どうなのかというと、

全国のアパートオーナーの70%は投資効率的にマイナスと

言う事実があります。要は建てたコストおよび

メンテナンス費用と税金支払い額合計が、

家賃収入を上回るということです。

すなわち赤字ということです。まさに社会奉仕ですね。

じゃあ「儲からないのか?」というとそうではありません。

大〇建〇とか旭〇〇とかレ〇パ〇スなどという

一括借り上げ系・田舎ターゲット系

の、いわゆる土地持ち(古くからの地主)さん

が税金対策という甘い言葉に踊らされて

田舎にバンバンアパートを建てたことが、

率を下げている要因です。

なぜこんな田舎にアパート立ってるの?

半分しか埋まって無いじゃん・・・やっていけるの?

なんていう物件あちこちに見るでしょ?

そして、赤字が続いて、築15年くらいで

結局中古で手放すことになっている地主さんが多い。

また、その物件を「築浅の利回り15パーセント物件だー」

などと喜び勇んで

買っていく投資家があまりにも多いことがあげられます。

そして、実際には半分しか埋まらず、

利回り7.5%およびメンテナンスにお金がかかる

ことが後からわかりさらに手放す・・・

などということが、田舎で繰り広げられています。

ここで私が思う儲かる秘訣を宣言します。

「条件」が大事なんですよ!!!!

条件1:都会であること(絶対田舎はだめ!!・

政令指定都市でもだめ!!)

具体的には、政令指定都市のなかでも

人口が5年以上増加を続けていること。

条件2:都心は、1kロフトまたは、

1LDKロフト(dinks狙い)

条件3:政令指定都市で人口が増えている場所で

ベットタウン(ちょっと田舎)では、

2LDK または、3LDK 百歩譲って1LDKロフト

(1kは絶対だめ、一人身が通勤時間が掛かる所にすむかっての)

条件4:極力レバレッジを利かす。(フルローンを目指す。)

たとえば、頭金100万で年間100万の賃料手取りがあれば、

1年で投資額を回収できる。

その後の年収100万は10年くらい貯めて、

11年目以降の空室リスクに備える。

頭金が、200万なら回収に2年掛かる、

500万なら例えキャッシュフローが増えて4年掛かったとしても

4年間は次の投資にまわす現金が無くなる

訳でもったいないのである。

条件5:新築を買う

特に初心者は新築を買うに限る!

サラリーマンであれば、新築は最初にしか買えないうえに、

10年間は満室が期待できるのでその間に次の一手を準備できる。

中古は、最初の1棟で失敗したら、そのまま退場である。

また、最初に中古を買ってしまったら、

ローンが残っていたら、頭金が30%貯まるまで、

新築に手を出せないのである。

最初に新築を買うと、

管理会社にお任せなので、その中で、

管理会社紹介の有能な協力会社と仲良くなれる。

その付き合いは、いずれ、融資がきつくなり

中古デビューしたときの強力な戦力となる。

新築だと、その時代の最新の流行を手に入れることになり、

その後の中古デビューの際の

物件眼力を手に入れることが出来る。

条件6:これは、一番大事であるが、

サラリーマン(本業)をやめてはいけない!!

やめても良い目安を以下に示す。

例:年収400万のサラリーマンの場合

年間家賃手取り100万(1棟)ゲット←まだやめれない
年間家賃手取り200万(2棟)ゲット←まだやめれない
年間家賃手取り300万(3棟)ゲット←まだやめれない
年間家賃手取り400万(4棟)ゲット←まだやめれない

ほとんどの人は、年収に達した段階でやめれると思ってしまう。

そして・・・やめた後地獄が待っているんです。

そう・・・アパートは古くなるんです・・・もうわかりますね。

要は、年収の1.5倍

年収手取り400万の方なら。家賃手取り600万

年収手取り800万の方なら。家賃手取り1200万

くらいないと、サラリーマン時代の生活レベルを維持したまま

悠々自適なリタイアなどありえないのです。

だって・・・アパートは古くなるんですもの。

ましてや、はじめから中古の方の場合は、たとえ満室にして

利回り20パーセントにしたとしても、そんなの数年の間だけです。

人生は長いのです。90歳まで生きなければいけないのです。

(話はそれますが、平均寿命80歳だからといって、

80歳寿命で計算してはいけませんよ。

80歳の段階で対象者の半分は生きているのですから・・・)

さて、ながくなるので、続きは要望があれば、後々述べますが、

そんなわけです。

皆さんがんバロー

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この記事を読む為に約 16 分の時間が必要

でしたが、

最後までお付き合いくださいまして、

ありがとうございます。

今後のブログ更新の活力にしますので

お手数をおかけしますが、

↓ご褒美に1クリックお願い致します。

(゜゜)(。。)ペコッ

ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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One thought on “新築アパート経営で人生変るくらい儲かりますよ!

  • 1Rと地方木造一棟

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    こんにちは、ここまで読みました。
    激戦区福岡で新築で闘っているのですね。
    素敵です。(私は札幌や福岡では生き残る自信がないです・・・)
    築古木造派の私とは真逆の戦い方で、参考になります!