1612303589 - 新築アパート経営で人生変るくらい儲かりますよ!

新築アパート経営で人生変るくらい儲かりますよ! 1 comment


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今日は、「アパート経営はもうかるか?」という

非常に難しい(うそ)←簡単な質問に私なりの

答えを述べようと思います。

まず現実どうなのかというと、

全国のアパートオーナーの70%は投資効率的にマイナスと

言う事実があります。要は建てたコストおよび

メンテナンス費用と税金支払い額合計が、

家賃収入を上回るということです。

すなわち赤字ということです。まさに社会奉仕ですね。

じゃあ「儲からないのか?」というとそうではありません。

大〇建〇とか旭〇〇とかレ〇パ〇スなどという

一括借り上げ系・田舎ターゲット系

の、いわゆる土地持ち(古くからの地主)さん

が税金対策という甘い言葉に踊らされて

田舎にバンバンアパートを建てたことが、

率を下げている要因です。

なぜこんな田舎にアパート立ってるの?

半分しか埋まって無いじゃん・・・やっていけるの?

なんていう物件あちこちに見るでしょ?

そして、赤字が続いて、築15年くらいで

結局中古で手放すことになっている地主さんが多い。

また、その物件を「築浅の利回り15パーセント物件だー」

などと喜び勇んで

買っていく投資家があまりにも多いことがあげられます。

そして、実際には半分しか埋まらず、

利回り7.5%およびメンテナンスにお金がかかる

ことが後からわかりさらに手放す・・・

などということが、田舎で繰り広げられています。

ここで私が思う儲かる秘訣を宣言します。

「条件」が大事なんですよ!!!!

条件1:都会であること(絶対田舎はだめ!!・

政令指定都市でもだめ!!)

具体的には、政令指定都市のなかでも

人口が5年以上増加を続けていること。

条件2:都心は、1kロフトまたは、

1LDKロフト(dinks狙い)

条件3:政令指定都市で人口が増えている場所で

ベットタウン(ちょっと田舎)では、

2LDK または、3LDK 百歩譲って1LDKロフト

(1kは絶対だめ、一人身が通勤時間が掛かる所にすむかっての)

条件4:極力レバレッジを利かす。(フルローンを目指す。)

たとえば、頭金100万で年間100万の賃料手取りがあれば、

1年で投資額を回収できる。

その後の年収100万は10年くらい貯めて、

11年目以降の空室リスクに備える。

頭金が、200万なら回収に2年掛かる、

500万なら例えキャッシュフローが増えて4年掛かったとしても

4年間は次の投資にまわす現金が無くなる

訳でもったいないのである。

条件5:新築を買う

特に初心者は新築を買うに限る!

サラリーマンであれば、新築は最初にしか買えないうえに、

10年間は満室が期待できるのでその間に次の一手を準備できる。

中古は、最初の1棟で失敗したら、そのまま退場である。

また、最初に中古を買ってしまったら、

ローンが残っていたら、頭金が30%貯まるまで、

新築に手を出せないのである。

最初に新築を買うと、

管理会社にお任せなので、その中で、

管理会社紹介の有能な協力会社と仲良くなれる。

その付き合いは、いずれ、融資がきつくなり

中古デビューしたときの強力な戦力となる。

新築だと、その時代の最新の流行を手に入れることになり、

その後の中古デビューの際の

物件眼力を手に入れることが出来る。

条件6:これは、一番大事であるが、

サラリーマン(本業)をやめてはいけない!!

やめても良い目安を以下に示す。

例:年収400万のサラリーマンの場合

年間家賃手取り100万(1棟)ゲット←まだやめれない
年間家賃手取り200万(2棟)ゲット←まだやめれない
年間家賃手取り300万(3棟)ゲット←まだやめれない
年間家賃手取り400万(4棟)ゲット←まだやめれない

ほとんどの人は、年収に達した段階でやめれると思ってしまう。

そして・・・やめた後地獄が待っているんです。

そう・・・アパートは古くなるんです・・・もうわかりますね。

要は、年収の1.5倍

年収手取り400万の方なら。家賃手取り600万

年収手取り800万の方なら。家賃手取り1200万

くらいないと、サラリーマン時代の生活レベルを維持したまま

悠々自適なリタイアなどありえないのです。

だって・・・アパートは古くなるんですもの。

ましてや、はじめから中古の方の場合は、たとえ満室にして

利回り20パーセントにしたとしても、そんなの数年の間だけです。

人生は長いのです。90歳まで生きなければいけないのです。

(話はそれますが、平均寿命80歳だからといって、

80歳寿命で計算してはいけませんよ。

80歳の段階で対象者の半分は生きているのですから・・・)

さて、ながくなるので、続きは要望があれば、後々述べますが、

そんなわけです。

皆さんがんバロー

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One thought on “新築アパート経営で人生変るくらい儲かりますよ!

  • 1Rと地方木造一棟

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    こんにちは、ここまで読みました。
    激戦区福岡で新築で闘っているのですね。
    素敵です。(私は札幌や福岡では生き残る自信がないです・・・)
    築古木造派の私とは真逆の戦い方で、参考になります!