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不動産投資をしようと
物件を検索している投資家さんの
多くは利回りばかりに目がいきがちです。
もちろん利回りも重要な検討指標ではありますが
一番大事なことは
現実的なキャッシュがまわるかまわらないか？
だと思います。
利回りは、年間家賃収入を物件購入価格で
割ることではじき出す指標ですが
これだと、大きな支出を見落とすことになります。
それは、税金や売買手数料等の諸費用と言われる
支出です。
たとえば物件価格が１億円として
年間家賃収入が１０００万円なら
単純に利回りは１０％となりますが、
同じ利回りでも
A物件は、諸費用が１０００万
B物件が、諸費用５００万円として
実利回りを計算したらどうなるでしょうか？
A物件は
１０００万÷１億１０００万円✕100＝９％
Ｂ物件は
１０００万÷１億５００万✕100＝９．５％
となり、
実に０．５％も差が出てきます。
１億の物件で０．５％も差が付いた場合は
単純計算で年間５０万円も収入が変ってきます。
２０年ローンなら約１０００万円の開きです。
利回りでは無く、諸費用まで考慮した「実利回り」
や自分が投資した資金がどれだけの
期間で回収できるのかを比較する
「投資利回り」を参考にして
物件を比較検討しましょう。
さて、本題ですが、
不動産投資で必要な「諸費用」とは
どんなものがあるのかご存じでしょうか？
ちょっと確認してみましょう。
〇物件購入代金にかかる消費税
まずは、消費税です
土地が４０００万で
建設費が６０００万の合わせて１億円の
アパートを購入した場合の
消費税はいくらか分かりますか？
消費税率８％だから１億円✕８％で８００万円！・・・ではありませんよ。
消費税は土地購入費には掛かりませんから
土地購入費の４０００万円✕８％＝３２０万円が
購入者が負担する消費税額となります。
消費税が建物建設費だけに掛かるといっても
大きな支出となりますよね。
〇売買契約に必要な諸費用
売買契約で必要な支出は印紙代だけ
だと思っている方がとても多いのですが
そうではありません。
ちなみに、印紙代は
１億円以上だと１０万円
１億～５０００万円だと５万円
ですから、投資額が大きな物件ほど印紙代は高くなります
しかし、１億も投資するのにこんな１０万円なんてたいしたことありません
そんな小さな事に集中するよりも
よりよい物件を選ぶことに注意した方が良いでしょうね
では、印紙代よりも大きな売買契約時に必要な支出とは何でしょうか？
それは、不動産仲介業者に支払う
仲介手数料です。
基本的に仲介手数料は
売買代金✕３．１５％＋６３０００円ですから
たとえば
１億円の物件なら
１億円✕３．１５％＋６３０００円＝３２１万３０００円となります。
約３００万の手数料を支払うことになりのです
１億の物件を購入したら消費税で約３００万円、手数料で約３００万円
合わせて６００万の支出がいきなり掛かってくるのです。
ヨーク覚えておきましょうね。
〇金銭消費賃借契約に必要な諸費用
物件を決めて、不動産会社と契約したあとに
必要な行程は、「銀行とのローン契約」となります。
金銭消費賃借契約と言いますが、
略して「金消」です。
契約ですから
不動産会社との契約と同じく
印紙代が必要です。
１億円以上で１０万円ですから
投資を開始してから得られる利益に比べたら
たいした額ではありませんが
実は契約時にすぐに用意しなければいけない支出で、
不動産投資を始める前に事前に用意しなければなりません
そういう意味では大きな支出となり得ます。
不動産投資を始めようとする場合には
不動産売買契約および金消契約で必要な
印紙代として現金を１０万～２０万程度は
用意しておきましょう。
〇物件引き渡しに必要な諸費用
新築なら物件が完成したあと、
中古なら金消契約締結後に
いよいよ物件の引き渡しとなります。
この物件の引き渡しと同時に行う行程は
「ローンの決済」です。
決済および決済後にはまた
諸費用が掛かってきます。
まずは、
・登記費用
登記費用としては
税金としての登録免許税が必要です。
固定資産税額の３％程度ですが、
固定資産税が８０万程度であれば
２４万円の登録免許税が必要になります。
まあ、詳細には物件次第で２％程度になる場合もあるので
一概には言えませんが１億の物件なら２０万程度は必要だと
思っておいてください。
さらに、
・登記手数料
が必要です。登録は自分でできません
通常「行政書士」さんにお願いするでしょう。
行政書士さんにお願いして登記をしたなら
行政書士さんに手数料を支払うことになります
費用は行政書士さんによってバラバラですが
１０万～１５万程度必要だと思います。
１億物件購入したら登録関係で３０万程度は支出すると
思っておいてくださいね。
そして、そして
・ローン手数料
ローンを組んだら、銀行さんに融資額の１％程度の
ローン手数料を支払います
１億借りたら１００万円支払うことになります。
これも、大きいですねー
そして、そして、そして
・団信保険料
融資を受けるときに必要な「団体信用生命保険」
略して「団信」に加入するなら
約８％程度は支出として見込まなければなりません
もちろん契約したローン期間中ですが、
かなりの額になります。
たとえば
融資額８０００万円で30年ローンを組んだ場合
三大疾病付きの団信に加盟したら
↓シミュレータだとこんな感じです
なんと30年で735万の支出ですよ。
高いですね。
でも、私は団信を7棟の内2棟だけ加入して
あとは解約しています。
もったいないです。
自分が死んで残った家族を大金持ちにする必要はありません
不動産1棟～２棟分の家賃収入があれば
十分です。
ですから、4棟、5棟以上の不動産すべてに
団信を掛けているオーナさんは
すぐに解約して
1～２棟分だけ加入するようにした方が良いですよ。
まだまだあります諸費用ですが
次は
・火災保険料
です。
これは大きいですよ
保険会社により千差万別ですが、
ローン期間中
３０年間だと、
ざくっと見積もって２００万程度の費用が必要です
分割払いも可能ですが
一括払いの方がずいぶんお得になりますし
最初だとローンに組み込んでくれるので
助かりますよ。
ただし、多くの不動産会社の場合は
購入時の実利回りを高く見せるために
わざと、１年分や３年分の火災保険料だけ設定している場合が
多いです。
最初から
ローン期間中の２０年分の火災保険料を支出として
当初の設定に
見込んでくれている販売会社さんだと
安心ですよね。
まだまだあります諸費用！
・委託管理手数料
これは、毎月の家賃収入の中から
引き去られる費用です
管理をお願いしたら管理費用が必要ですよね
ざくっと毎月の家賃収入から５％～１０％必要です
１億の物件んで利回り１０％なら
年間家賃収入は１０００万円です。
その１０％なら
年間１００万円の管理手数料を支払うことになります。
５％なら５０万円を支払うことになります。
毎月５万～１０万の支出ですから
管理会社さんはヨーク吟味しましょうね
〇不動産取得税
最初に消費税は購入した物件の内建物建設費だけに
掛かってくると言いました。
土地には消費税は掛からないから良かったね！って、
しかし、そんなに甘くはないのです。
購入した不動産には、
「不動産取得税」の支払い義務が発生します。
不動産を取得した時に納める税金です。
ざっくりですが３％程度は最初に納める必要があります。
１億の物件だと３００万円となります。
といっても、正式には
課税標準額✕税率ですから
この金額よりも小さくなります。
不動産に掛かる税金は
評価額や物件数により大きくかわるので
一概に金額をはじけませんが５０％なら
１億で１５０万と覚悟を決めておけば
焦ることは無いでしょうね。
〇毎年必要な税金
これは、みんなご存じの
・固定資産税
・都市計画税
となります。
これも、評価額で大きくかわるので
ざくっと
１億物件なら
固定資産税：年間１００万程度
都市計画税：年間２０万程度
合わせて１２０万程度と覚えておきましょう。
１億物件不動産投資したら
毎年１２０万円を税金として納めるのです！
まとめると
物件購入１年目は、
１億物件なら
消費税 ３００万
売買契約手数料 ３００万
ローン手数料 １００万
印紙 ２０万
団信１年目 ２５万
火災保険１年目 １０万
不動産取得税 １５０万
固定資産税 １年目 １００万
都市計画税 １年目 ２０万
管理手数料 １年目 １００万
合計：１１２５万円
これだけ掛かります。
ちょっと、多めに計算していますが
ヨークシミュレーションを販売会社に
してもらいましょうね。
でわ！
来週末の浜松投資セミナー
あと２名募集です！なんとか１４名満室を目指します
問合せまってまーす。
でわでわ
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