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さて、前回の消費税還付のつづきですが、

消費税の還付を受け取るには

消費税課税事業者になっておく必要があります。

基本的に、前々年の事業年度の課税売上が1000万円以上

であれば、強制的に

課税事業者になりますが、

不動産や大きな設備投資をした初年度については

課税事業者かどうかを決める基準期間が

存在しないため、

自己申請となります。

大きな不動産を購入して多大な消費税を支払うことが

分かっている場合や、

大きな設備投資をする予定で多大な消費税を

支払う予定が分かっている場合は

事前に課税事業者の申請をしましょう。

ただし、一度申請したら

2年間は、幾ら1000万円の売上げに未達でも

消費税を納める事になりますから

注意しましょう。

さて、どれくらいの課税売上があれば

事業者申請するメリットを享受できるのでしょうか？

計算は簡単です。

ケース1
大きな設備投資をしたけど売上げが計上できない場合

ケース2
大きな物品を購入して多くの消費税を支払ったが、売上げが上がらなかった場合

上記2ケースを考えてみれば分かります。

要は、

物品購入額＞売上げ額であれば、メリットがあります。

たとえば不動産購入で考えてみましょう。

不動産投資の場合は、

家賃収入は、非課税なので消費税還付は受けれませんが、

建物の建設費用には多大な消費税が課税されるので

工夫して消費税還付を受けることになります。

たとえば、建物価格1億円の物件を購入したとしたら

その消費税額は8％なので800万円となります。

計画的に還付を受けるための準備をします。

まずは、課税事業者の届け出を済ませることです。

うまくすれば、まるまるとは言えませんが

700万くらいの還付を狙えます。

ただし翌年からは

2年間、預かっている消費税を

課税事業者として納税しなけらばなりません。

仮に50万円の消費税を毎年納めるとするなら

2年間で100万円です。

そして3年目にはれて、「免税事業者」に戻すことで

3年目以降は預かっている消費税を自分のお財布に入れることができます。

収支は、

700万ー100万＝600万円

となります。

これが、消費税還付の威力です。

でも、やり方を一歩間違えたら

消費税還付をもらえないばかりか、

2年間消費税を支払わなければならなくなりますから

顧問の税理士さんにしっかり相談して

準備してくださいね。

ヒントは、不動産投資で得られる

家賃収入は非課税だと言うことです。

消費税還付額＝支払った消費税額✕課税売上/（課税売上＋非課税売上）

ですから、

いかに非課税売上げを小さくするかにかかってきます。

不動産を購入した年に家賃収入を得てしまうと

消費税還付比率が低下してしまいます。

できれば、不動産を購入した年には

家賃収入を得ないように調整しましょう。

さらに、課税売上を得るように調整しましょう。

課税売上となるものは、

たとえば、自動販売機売り上げとか

太陽光発電事業売上げですね。

サービスヒントとしては、

すでに不動産を保有している方は

不利になりますが、

賃貸不動産を持っていない方で、

太陽光発電所は保有している方の場合は

最高の状況がそろっていることになります。

例ですが、オーバースペック80KWの太陽光発電所を

2基保有している方が、2億の建築物件（土地込みで3億程度）を購入したとしましょう。

太陽光発電所の年間収入は、おおよそ800万（消費税分64万）くらいですよね。

購入した年には家賃収入が発生しないとすると・・・

課税所得は800万円

非課税所得は0円となります。

2億の建築物件の消費税は1600万円ですから

消費税還付額＝（1600万円＋64万）✕800万/（０＋800万）

＝1664万円

となって、100％消費税が戻ってくるわけです。

しかし、不動産を購入した年に

家賃収入を3000万円ほど手に入れてしまったとすると・・・

課税所得は太陽光の800万円

非課税所得は賃貸家賃の3000万円

ですから、

消費税還付額＝（1600万＋64万）✕800万/（3000万＋800万）

＝350万円となります。

かなり、還付額が減少しました。

なおかつ翌年からは

太陽光で得られる消費税分64万円を

2年間払い続ける事になります。

まあ、それでもメリットはありますけどね。

ですから、太陽光発電所だけ保有している

投資家さんが初めて

賃貸不動産を購入する場合には

この消費税還付を利用するととてもメリットがありますね。

わたしのように　すでに非課税の賃貸収入が多すぎる投資家の場合には

１億程度の不動産を購入したくらいで

課税事業者の申請をしてもあまりメリットがないのです。

ですから、消費税還付を受ける方は

しっかり税理士さんに相談して

計画的にスケジュールを組んで調整しましょう。

消費税還付についての議論は

時間があれば、

大阪セミナーで一緒に考えてみましょうね。

大阪セミナーは6月17日です。

現在10名となりました。

参加問合せしていただいた方

ありがとうございます。

また、勉強して皆さんの期待に応えたいと思います。

2次会から参加予定の皆さんも

お会いできること楽しみにしております。

7月は、香港IFA訪問も夫婦で行きますから

ご一緒しましょう！（現在8名の大所帯となっています。）

でわ！

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