消費税課税事業者と免税事業者どちらを選んだらよいのか? 1 comment


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さて、前回の消費税還付のつづきですが、

消費税の還付を受け取るには

消費税課税事業者になっておく必要があります。

基本的に、前々年の事業年度の課税売上が1000万円以上

であれば、強制的に

課税事業者になりますが、

不動産や大きな設備投資をした初年度については

課税事業者かどうかを決める基準期間が

存在しないため、

自己申請となります。

大きな不動産を購入して多大な消費税を支払うことが

分かっている場合や、

大きな設備投資をする予定で多大な消費税を

支払う予定が分かっている場合は

事前に課税事業者の申請をしましょう。

ただし、一度申請したら

2年間は、幾ら1000万円の売上げに未達でも

消費税を納める事になりますから

注意しましょう。

さて、どれくらいの課税売上があれば

事業者申請するメリットを享受できるのでしょうか?

計算は簡単です。

ケース1
大きな設備投資をしたけど売上げが計上できない場合

ケース2
大きな物品を購入して多くの消費税を支払ったが、売上げが上がらなかった場合

上記2ケースを考えてみれば分かります。

要は、

物品購入額>売上げ額であれば、メリットがあります。

たとえば不動産購入で考えてみましょう。

不動産投資の場合は、

家賃収入は、非課税なので消費税還付は受けれませんが、

建物の建設費用には多大な消費税が課税されるので

工夫して消費税還付を受けることになります。

たとえば、建物価格1億円の物件を購入したとしたら

その消費税額は8%なので800万円となります。

計画的に還付を受けるための準備をします。

まずは、課税事業者の届け出を済ませることです。

うまくすれば、まるまるとは言えませんが

700万くらいの還付を狙えます。

ただし翌年からは

2年間、預かっている消費税を

課税事業者として納税しなけらばなりません。

仮に50万円の消費税を毎年納めるとするなら

2年間で100万円です。

そして3年目にはれて、「免税事業者」に戻すことで

3年目以降は預かっている消費税を自分のお財布に入れることができます。

収支は、

700万ー100万=600万円

となります。

これが、消費税還付の威力です。

でも、やり方を一歩間違えたら

消費税還付をもらえないばかりか、

2年間消費税を支払わなければならなくなりますから

顧問の税理士さんにしっかり相談して

準備してくださいね。

ヒントは、不動産投資で得られる

家賃収入は非課税だと言うことです。

消費税還付額=支払った消費税額✕課税売上/(課税売上+非課税売上)

ですから、

いかに非課税売上げを小さくするかにかかってきます。

不動産を購入した年に家賃収入を得てしまうと

消費税還付比率が低下してしまいます。

できれば、不動産を購入した年には

家賃収入を得ないように調整しましょう。

さらに、課税売上を得るように調整しましょう。

課税売上となるものは、

たとえば、自動販売機売り上げとか

太陽光発電事業売上げですね。

サービスヒントとしては、

すでに不動産を保有している方は

不利になりますが、

賃貸不動産を持っていない方で、

太陽光発電所は保有している方の場合は

最高の状況がそろっていることになります。

例ですが、オーバースペック80KWの太陽光発電所を

2基保有している方が、2億の建築物件(土地込みで3億程度)を購入したとしましょう。

太陽光発電所の年間収入は、おおよそ800万(消費税分64万)くらいですよね。

購入した年には家賃収入が発生しないとすると・・・

課税所得は800万円

非課税所得は0円となります。

2億の建築物件の消費税は1600万円ですから

消費税還付額=(1600万円+64万)✕800万/(0+800万)

=1664万円

となって、100%消費税が戻ってくるわけです。

しかし、不動産を購入した年に

家賃収入を3000万円ほど手に入れてしまったとすると・・・

課税所得は太陽光の800万円

非課税所得は賃貸家賃の3000万円

ですから、

消費税還付額=(1600万+64万)✕800万/(3000万+800万)

=350万円となります。

かなり、還付額が減少しました。

なおかつ翌年からは

太陽光で得られる消費税分64万円を

2年間払い続ける事になります。

まあ、それでもメリットはありますけどね。

ですから、太陽光発電所だけ保有している

投資家さんが初めて

賃貸不動産を購入する場合には

この消費税還付を利用するととてもメリットがありますね。

わたしのように すでに非課税の賃貸収入が多すぎる投資家の場合には

1億程度の不動産を購入したくらいで

課税事業者の申請をしてもあまりメリットがないのです。

ですから、消費税還付を受ける方は

しっかり税理士さんに相談して

計画的にスケジュールを組んで調整しましょう。

消費税還付についての議論は

時間があれば、

大阪セミナーで一緒に考えてみましょうね。

大阪セミナーは6月17日です。

現在10名となりました。

参加問合せしていただいた方

ありがとうございます。

また、勉強して皆さんの期待に応えたいと思います。

2次会から参加予定の皆さんも

お会いできること楽しみにしております。

7月は、香港IFA訪問も夫婦で行きますから

ご一緒しましょう!(現在8名の大所帯となっています。)

でわ!

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この記事を読む為に約 16 分の時間が必要

でしたが、

最後までお付き合いくださいまして、

ありがとうございます。

今後のブログ更新の活力にしますので

お手数をおかけしますが、

↓ご褒美に1クリックお願い致します。

(゜゜)(。。)ペコッ

ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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One thought on “消費税課税事業者と免税事業者どちらを選んだらよいのか?

  • パーコレーター

    始めまして、いつも楽しく拝見させていただいています。大阪のセミナーに参加したいのですが詳細を教えて頂けますか?

    お手数をおかけしますが、よろしくお願いします。