不動産投資で消費税還付を受けるメリットはあるのか? 1 comment


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先日のラブ☆スカイブログネタ

ジャンル人気投票では、

現在

1位は不動産投資

2位は税金関係

ということでこの2つのジャンルを合わせて

不動産投資で消費税還付を受けるメリットがあるかどうか?

ちょっと考察してみました。

そもそも消費税還付とは何かご存知ですか?

簡単に言うと、

その年に払い過ぎた消費税を

申請して返してもらうシステムの事です。

消費税とは、購入した物に課税される税金です。

通常、購入者である我々が直接税務署に

消費税を払うことはありませんよね。

消費税を購入したお店や代理店に預けて、

その預かった消費税分をお店や代理店が

税務署に収めるのです。

お店や代理店は、様々なお客さんから

消費税分のお金を預かるわけですが、

もちろん、お店自体も物品を仕入れたり

して、消費税を支払っているわけです。

ですから、お店や代理店が税務署に

お客様から預かった税金から

支払った税金を差し引いてその差額を

収めるのです。

もしその差し引き額がマイナスであれば

税金が還付としてお店や代理店に

払い戻されるのです。

それが、「消費税還付」です。

例えば、土地が5000万円

建物が5000万円で合計1億円の

賃貸不動産を購入した場合は、

非課税の土地をのぞいた、

建物5000万円分に課税される消費税が

還付の対象になります。

現在の8%消費税であれば、

400万円がうまくすれば

消費税として購入者の手元に戻ってきます。

大きいですよね。

ちなみに、我々が

不動産を購入して消費税を払ったからと言って

いきなり消費税が還付されるわけではありません。

消費税を還付されるには

「消費税の課税事業者」になっておく必要があります。

↓消費税課税事業者届出書

物件購入に合わせて、

事前に、「消費税の課税事業者」申請をしておけばよいのです。

詳細に言うと、消費税還付を受けたい年の

第1期中に申請すればよいです。

かんたんです。

そういうわけですから、

不動産購入が決まっている

不動産投資初心者の方は

「消費税還付事業者」申請して

消費税還付を受けましょうね。

ここからは、消費税還付を受ける上での

メリットを享受するための知恵をご紹介です。

まずは、購入額を増やすこと!

例えば、1億円(課税される建物が5000万円)

の賃貸不動産を購入する場合は、8%で400万円の消費税となりますが、

もし、年内に4億円の不動産(課税対象建物2億円)を購入した場合は

どうなるでしょう?

2億円×8%=1600万円の消費税額ですから

うまくすれば1600万円の消費税還付を受けることが可能になるかもしれません

どうせ消費税還付を受けるなら

その年内の購入額を一気に上げましょう。

それが鉄則です!

消費税還付による利益拡大を受けるなら

1年以内になるべく大きな買い物をすることです。

さらに、素晴らしい知恵を投稿するなら

木造アパート4億ではなく

RCマンション4億購入しましょう!

何故なら、非課税となる土地の比率が

小さいと小さいほど同じ購入額なら

消費税が大きくなるので

その分消費税還付額も大きくなります。

木造アパートは大体2階建てですから

戸数当たりの土地比率が上がってしまいます。

RCマンションの場合は高層ですから

小さい土地に多くの戸数となるのです。

おなじ4億円の不動産購入でも

RCなら建物比率が7割程度になるので

2.8億円が課税対象建物代となります。

すると、2240万円が消費税分となります。

木造の時は1600万ですから

600万以上消費税額を上げることが出来ました。

そういう意味で物件を選定するなら

間違いなくハーツの4億分RCマンション購入は

消費税還付対象額を底上げできます。

さらに、ハーツの4億スキームは1億~2億の

RCマンション1棟を短期間(2か月~半年程度)で

一気に購入させるスキームですから

1年以内で尚且つ土地比率の低いRC高層マンションを

複数棟高額購入したい方にはもってこいの

企業となります。

と、ここまでは、どうせ購入して

消費税還付を受けるなら、まずは消費税額を

大きくする方法をお伝えしましたが、

実は、消費税課税事業者の申請をして

消費税を支払えば全額手元に戻ってくるわけではありません。

まずは、消費税還付をよく理解しましょう。

消費税還付額=支払った消費税額×課税売上比率

となるのです。

まあ、考えてみれば当たり前ですよね

消費税は課税売上にしかかかってこないので

そうなります。

課税売上比率=(課税売上)÷(課税売上+非課税売上)

となります。

例えば、

課税売上100万で非課税売上が100万なら

課税売上比率は50%です。

そうなると、

不動産を4億円購入して

2200万円の消費税を支払ったとすると、

その50%1100万円が消費税還付対象となるのです。

それでも大きいのですが、

どうせならフルスロットルで

消費税還付を受けたいですよね。

消費税還付の額を増やす方法は、

先ほど私が述べた消費税の額を増やすこと!

それと、

課税売上比率を上げることとなります。

課税売上比率を上げるには

非課税売上比率を下げればよいのです。

例えば、礼金等の非課税収入を減らして

太陽光発電収入等の課税収入を増やす

まあ、自販機購入なんてのは昔からの常套手段ですよね。

不動産購入タイミングに合わせて自販機を設置して

タイミング合わせれば

課税売上比率を上げることが出来ます。

また、購入時期を年末にすると、

非課税の家賃収入の額が減るので

メリットが大きくなると思いますね。

例えば夏前の今くらいに

ハーツ等RCを購入申請しておけば

物件が手に入るのが8月~10月ごろになるので

非課税の家賃収入を極力減らして

物件購入の消費税額の還付メリットを大きくできます。

そこで、太陽光発電所や自販機収入なんてのを

含めてさらに

課税売上比率を上げることが出来れば

消費税還付額を限りなく支払った消費税の額に

近づけることが出来ます。

ただし、注意点が必要です。

一旦

消費税課税事業者の申請をして承認されたら、

3年目まで(2年間)は、消費税を収めなければなりません。

翌年からの自販機収入および太陽光収入やその他

課税分のとして預かっている消費税を支払わなければ

ならないのです。

そもそも、課税事業者申請さえしなければ

預かった消費税を収めなくて自分のものに出来るのに

わざわざ課税事業者申請して

課税者になるわけです。

メリットもあればその副作用もあることを理解してね

しかーし、その副作用も

デメリットとまではいきません。

裏技があるからです。

さきほど

一旦課税事業者になったら

2年間は課税事業者だと言いましたが

裏を返せば、

3年目に免税事業者に戻すことが出来るのです!

大きな4億のRCマンションを購入して

課税事業者になって

1000万円~2000万円の消費税還付を受けて

翌年は50万程度の消費税を支払って

3年目に免税事業者に

戻ってしまえば

その後は課税売上が1000万円を超えて

強制的に課税事業者にされるまで

消費税を支払う義務は発生しないのです!

いやー素晴らし仕組みです!

ただし、

私のように、既に多くの非課税賃貸用不動産を

保有している場合には

いくら物件を購入したとしても

その年の非課税家賃収入が大きすぎて

どうしても

課税売上比率を上げられません。

例えば、ハーツで2000万円の消費税を

支払っていたとしても

課税売上比率が10%では、200万程度の利益にしかなりません。

しかも、翌年物件を購入できなければ

預かった消費税を支払うのみになってしまいます。

だからこそ、

高属性の年収800万以上のサラリーマンさんには

最初になるべく大きな不動産を購入して

課税事業者になって消費税も自分のものにして

尚且つ翌年には課税対象の太陽光発電所を購入して

課税売上比率を上げつつ、

3年後に免税事業者に戻って人生の支出を

なるべく小さくすべきと思いますね。

でわ!

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この記事を読む為に約 16 分の時間が必要

でしたが、

最後までお付き合いくださいまして、

ありがとうございます。

今後のブログ更新の活力にしますので

お手数をおかけしますが、

↓ご褒美に1クリックお願い致します。

(゜゜)(。。)ペコッ

ここからは、私のブログに始めて訪れた方のために

ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を

少しだけ説明します。

↓ラブ☆スカイです。香港(マカオ)のカジノ最高でした!
20160501213723ed3.jpg
ラブ☆スカイの無敵のスキームです。

皆さん一緒にお金儲け頑張ろう!

»»»»»»» 記事を読む

 

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

それでわ!

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One thought on “不動産投資で消費税還付を受けるメリットはあるのか?

  • 河合まさし

    ラブスカイさん、ブログ熟読してます。
    ある程度の自己資金かで小型風力発電をすぐにでも始めたいと探してます。できたら自己資金で上手く金融機関の融資が出せるのなら2つくらいの発電所からスタートして拡大したいと考えてます。
    私も無駄使いが好きではないので、収入が入りだしたら、なるべく次の物件を考えていきたい性格です。
    自己責任なのはもちろんです。私もしっかり勉強しながら運営したいです。
    初めてで失礼とは思いますが、メールにでもアドバイス頂けたら助かります。よろしくお願いします。