政府は本気で不動産投資ブームをつぶすでしょう。


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年収400万のサラリーマンでも

頭金100万ほどで資産1億を築く事を可能にする

不動産投資ですが、先日も述べたように

今月以降は非常に厳しい状況となっています。

その理由は、

政府方針による不動産ブームつぶしを

本格的に実行してきたことにあります。

ここ6年ほど続いた不動産ブームもこれまででしょう。

もともと、長きにわたるデフレ脱却のために

日銀が導入した

大規模な金融緩和政策や

低金利政策(今ではマイナス金利)政策によるものです。

要は、市場に出回る貨幣を多くして、貨幣価値を落として、

物価を上昇させ、合わせて、

低金利政策により銀行からの融資を引きやすくした事が

とても大きいですね。

貨幣価値が下がることを恐れて

世の投資家はこぞって価値の向上が見込める不動産に手を出しました

また、低金利によりとても融資が引きやすい状態です。

手持ち資金がほとんどなくても

ある程度の属性(と言っても、会社つとめなら誰でも)

お金を借りて、何億もの投資をすることができました。

大きく不動産ブームの流れが引き始めたのは

昨年の11月16日からですね。

日銀から「不動産融資が過去最高の17%増」なんて

発表がありました。

昨年末あたりから徐々に

金融庁や日銀による銀行への融資引き締めの圧力が

強くなってきていたのですが、

とうとう最終段階のようです。

私のメインバンクのアパートローン商品が事実上消滅しました。

今年に入ってから融資実績ゼロですって、

昨年は数十人に融資しているのに・・・。

まだまだ、低金利は続くし、物価も上昇し続けそうだし

不動産投資するならまさに今なのに

不動産投資の敷居が高くなってきています。

ちなみに、私のメインバンクに確定申告書を提出したときに

担当と借り換えについて雑談しました。

そろそろ、最初に購入した3棟の固定金利期間が5年目を迎えるのです。

今年の12月には5年目なので

次も5年固定していただけるのか聞きました。

ちなみに現在は、3棟合わせて1億8000万円を

金利1.4% 5年固定で借りていますが、

なんと、

担当さんから、今のままなら

金利1.0%~1.1%に

引き下げて5年固定が組めますよ!ですって

これからの不動産投資には非常に厳しい銀行さんですが

既存の顧客に対しては非常に優しいようです。

上からの圧力で今後、優良な不動産投資家を増やすことができないので

すでにいる顧客には手厚いのでしょうね。

さらに、その他の3棟とあわせて6棟まとめて借り換えたいのだが・・・

と調子に乗って聞いてみたところ、

なんと思わぬ反応でした。

借り換えは厳しい・・・とのこと

理由は借り換えも結局は不動産投資への融資に当たるので

不動産投資への融資引き締め方針の現状では

借り換えは厳しいとの判断だそうです。

ちなみに、私のもう一つのメインバンクに

至っては、4年間続いた

アパートローン融資専門のチームを

先月の3月をもって、解散したそうです。

もう、今後は不動産投資はしたくてもできない

高値の花となってしまったと言うことです。

それでも、大手の不動産業者さんなら

無理矢理融資を引いてくるところもありますが

なかなか苦戦しているようです。

では、どのように銀行の引き締めが厳しくなっているかというと

金利が高くなっているわけではありません。

先ほども述べたように。反対に下がる傾向です。(低金利政策の影響ですね)

融資期間についても25年から35年が現在でも主流のようです。

大きいのは、融資審査基準ですね。

要するに自己資金投入比率が高くなってきました。

ちょっと前まで、優良物件なら頭金5%程度~10%入れれば

確実に融資が付いた案件でも

現在は30%程度の自己資金投入を迫られます。

もちろん、貯金がある方なら

収支もよくなるので安定経営できるのですが

貯金がない方は、もはや不動産投資に参入できないのです。

ただ、不動産投資自体はなくならないので

引き続き年収が1000万程度を越える高属性の

方にとっては引き続き不動産投資を続けることはできます。

秋ごろまで今の引き締め状態が現状維持でつづき、

秋以降は一気に不動産融資の引き締めが進行して

一気に不動産ブームを終結させようとしているようです。

もちろん不動産投資が今から締め付けられた場合は

既存の不動産投資家にとっては

この上ない最高のニュースであり方針ですね。

だって、今後不動産は増えなくなるし、

銀行からは、もう増やすことができない大事な既存客として

重宝されるし、良いことづくめですよね。

我々不動産投資家にとっては、間違いなくよい情報ですから

前向きにとらえましょうね。

ただ、今から不動産投資にトライしようとしている方にとっては

年収が400万~700万の中程度の世帯は非常に厳しく

なってきますし、今後締め付けの対象年収はさらに上昇するでしょうから

今年収800万以上の方も決断は早くすべきでしょうね。

こんごもまだまだ情報を発信していきますよ。

詳細は4月22日土曜日の東京セミナーでね!

でわ

この記事を読む為に約 15 分の時間が必要


ラブ☆スカイの
無敵の投資スキームを紹介

〇廃油バイオマス発電事業投資

廃油バイオマス発電は利回り14%の高利回り

ですから

例えば100万円だと、年間14万円のリース料

収入となります。

約7年でペイします。

20年だと14万×20=280万円

ですから、発電開始したら

とても美味しい投資案件となります。

わたしは、18%の第2期で600万

今回14%の第3期で600万資金投入しました。

1200万の資金が、20年後に

2160万+1680万=3840万になる計算です。

はじめての事業なので

それなりの精神的リスクはあるでしょうが

経産省の設備認定も取れているのでほぼ

確実だと思っています。

〇不動産投資スキーム

税込み年収400万以上で

①中心都市の新築木造アパート

又は、新築シェアハウス

どちらか1棟、属性により

できれば複数棟契約

②属性により値引き80万円なので、

実質頭金10万円で、

2500万の早期繰り上げ返済用

都心マンション1戸契約

③頭金10万で、1500万中古

区分マンションを2戸同時買いし、

15年後売却し、キャピタルゲインを狙う

④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に

直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により

1億円(約10戸)~6億円(約50戸)の

地方中古RCマンション1棟丸ごと契約!

という流れで実践していきます。

〇海外年金口座(積立)

日本国内の年金積立は、もちろん

円建てですが、

海外年金口座は、毎月ドル建てで

年金を積立を積み立てる保険です。

積み立てる理由としては、

日本は現在、インフレに突き進んでいます。

10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。

10年間で約30%の通貨価値下落ですね。

1億円を日本円で貯金していた方は、

現在額面こそ1億円のままですが

実際の通貨価値は約7000万円ということになります。

0.1%の定期で貯金している場合ではないと

思うんですよね。

また、日本の保険会社の年金積立だと

利回り1%程度だし

そもそも日本円建てだと、インフレが進んで

日本通貨価値が

下落したら一緒に積み立てたお金の価値も

下落しちゃうから意味がありません。

ということで世の中のサラリーマンは$建てで

海外積立を行います。

毎月サラリーマン給料から

$350(5万円程度)を25年積み立てたら

5万円×12か月×25年=1500万円の源資

となります。

海外の保険会社が利回り5%で複利運用したら

1500万円→3000万円となります。

(25年で約2倍)

利回り10%で運用したら

1500万円→6000万円となります。

(25年で約4倍)

現在までの運用実績は15年間で8.6%

となっていますが

2008年にはリーマンショックを経験しての

実績です。

香港のIFAいわく

リーマンショックが無ければ12%はいけたはず!

とのことです。世界大恐慌でもなければ

利回り5%程度では運用してくれると思っています。

ラブ☆スカイは現在

毎月$1500(20万円)を積み立てています。

毎月20万円を25年間、

利回り10%で海外に積み立てたら

2億4000万円となります。

最終的に100万程度月収のすべてを

海外年金(口座)積立に投入して

毎月20万の積立を5種類のIFAに分けて

投資する予定です。

100万×12か月×25年=3億円の原資となり

この3億円を利回り10%で運用してもらったら

12億円になりますね。

夢は、大きく。いやー楽しみです。

普通のサラリーマンでは毎月20万円

なんて無理ですが、

200万円の自己資金で

1億程度の新築アパート2棟買えば

毎月キャッシュフローが20万円となります。

400万円分のバイオマス発電機を

購入して、利回り14%で、貸し出せば、

毎月約5万円の収入が20年間続きます。

太陽光発電所50kwフルローンで購入すれば

毎月10万円のキャッシュフローとなります。

ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、

4億の地方中古マンション1棟買いしたら

一括借り上げ方式を採用してもらいますが、

税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので

実質利回り2%程度でも、

キャッシュフローは年間800万円となります。

これなら毎月の収入は75万円となります。

いきなり海外年金口座に

毎月75万円積立を可能にしてくれますね。

(ただし、

4億なら個人の属性も1000万以上となります。)

まあ、いろんな投資案件はありますが、

上記の投資案件のどれかと

本業のサラリーマン収入から

5万円追加すれば

$1500(20万円:現在為替で17万くらい)

の積み立てに加わることは可能だと思います。

日本円とドルの両方の通貨を保有する。

円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。

日本のハイパーインフレにも対応できて安全

よくある質問に、デフレしたらどうなるの?

って聞かれますが、私は、

波打ちながらインフレは進むと思っています。

だって、物価って上昇するものだから。

政府の目標は物価上昇毎年2%ですからね。

オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。

もし政府が言うように毎年2%も物価上昇されたら

毎年2%日本通貨価値が下落し続けることになります。

1000万円貯金している場合、

初年度は20万円価値消失で翌年には980万円の

通貨価値ですね。10年後には、

約20%の資産価値消失です。

だから、私は、現金を持たずに物

(不動産・太陽光・バイオマス発電機)を買って

インフレに対抗しているのです。

ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき

ハイパーインフレになったとしたら・・・

わたしの借金の価値も地に落ちます。

要は、借金の価値がなくなります。

今の借金4億円はインフレで通貨価値が半分になると

借金2億円と同等になります。すごいでしょ!

〇激安2500万投資用新築マンション1戸について

激安新築マンションの位置づけですが、

上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。

新築アパート+激安新築マンション

太陽光発電所+激安新築マンション

廃油発電事業+激安新築マンション

中古マンション1棟+激安新築マンション

それは、なぜか?

太陽光発電所の寿命は20年です。

新築木造アパートの寿命は22年です。

これでは、返済後の撤去費用の捻出や

おんぼろアパートの修繕費のために

家賃収入を割り当てる未来が待っています。

このローン返済後のオーナー負担の大きさが

太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の

欠点です。

(初めから中古に投資する場合は投資家は

出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし

一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。)

この大きな欠点を補うのは、

新築マンションとなるのです。

なぜか?

それは、マンションの寿命は47年だからです。

ローン返済25年で設定した場合

まだ、22年も寿命が残っています。

太陽光発電所の発電寿命が終わる時期

新築木造アパートの寿命が終わる時期

からまだ22年も収益を上げ続けることが

出来るのです。

だから、絶対に、激安で小さくても構わないので

新築のマンションは一緒に保有すべきです。

また、複数の投資案件を保有していて

既にキャッシュフローを築いている方は

繰り上げ返済用として、利用できます。

新築マンションを繰り上げ返済したら

一丁上がりですね。

さて、購入の仕方ですが、

新築アパートでも太陽光でも発電事業でも構いませんが

月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて

それを海外に移すわけですが、

もちろん全額は投入しませんよ

1/3程度は残します。

すると、毎月3万程度は現金が残ります。

この3万の内1万程度を新築マンション

購入資金に回します。

新築マンションは大体

マイナスキャッシュフロー1万円程度が

バランスよくてお勧めです。

無理やり35年ローンにしてプラスにしても

金利ばかり払うことになるしね。

(←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは

なくなりますので、他の投資案件を持っている

場合だけですよ。)

〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。(一番重要)

最初に10年は新築アパートで安全確保

10年目~25年目までは太陽光発電や

バイオマス発電の余力で安全確保

25年目以降は新築マンションで安全確保

そして、海外にお金を移して、

稼いだ通貨の安全確保

わたしに問い合わせていただけたら

包み隠さず全てを伝授いたします。

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